就業增長超過新住房的城市 - 彭博社

艾琳·湯普森/AP根據加利福尼亞州立分析師辦公室發佈的一份 新報告，加利福尼亞州的新住房許可速度是自大蕭條以來最慢的，使用的數據來自建築行業研究委員會。

“自1990年以來，只有兩個其他時期——1990年代上半葉和大蕭條——的許可下降幅度與過去一年該州的情況一樣顯著，”分析師 布萊恩·烏勒 和 賈斯廷·加羅西 寫道。

事實證明，自2006年以來，其他國家的復甦情況也不太理想。通過分析自1990年以來發放的建築許可證的普查局數據，租賃物業網站Apartment List發現，2018年全國批准的住房單位比2005年減少了38%，而2005年是許可證在經濟衰退前的高峯年。

彭博社城市實驗室聖保羅的Cortiços如何幫助庇護南美洲最大城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地在住房成本高企的情況下，民主黨人磨練YIMBY信息“2018年批准的住宅單位總數大致與1994年批准的數量相同，當時國家的 人口 比今天少20%，” 報告中寫道，該報告於上個月發佈。對於那些試圖應對可負擔住房危機的城市和州，尤其是如果他們在努力跟上工作湧入的情況下——這在加利福尼亞州都是事實——這意味着麻煩。

整體情況並不是一種無精打采，公寓列表報告的作者克里斯·薩爾維亞提説：多户住宅建設自經濟衰退以來實際上加速，尤其是在25個最大城市中。

例如，在紐約市大都會地區，從2006年到2018年，超過四分之三的新單位許可都是多户建築；在舊金山，大約65%。

這與1990年至2005年期間的情況相反，當時美國發放的單户住宅許可證數量翻了一番。

（當你放大來看加利福尼亞州的情況時，情況看起來稍有不同：建築行業研究委員會發現，2019年前七個月，該州的多户住宅許可下降了令人沮喪的23%，而單户住宅許可僅下降了10%。）

薩爾維亞提説，必要性推動了對向上建設的重視。“你在這些密集的沿海地區看到的情況是，住宅用地已經相當開發，擴展更多的單户住宅並不是一個真正的選擇，”他説。但部分原因是嚴格的分區限制限制了多單元住宅的建設，通常服務於“缺失中間”的兩到四單元物業也缺乏。

他説，剩下的都是針對高收入租户的奢華高層建築。根據公寓列表的調查，1990年，幾乎5%的住宅許可證是用於雙拼、三拼和四拼住宅。到2018年，這一比例降至3%，而平均建築規模已增加到28.7個單元。

根據美國勞工統計局的數據，在灣區等地方，這些向上的增長並不足以跟上就業增長的速度。舊金山大都會每增加一個住房單位，增加了3.45個就業崗位，這使其成為全國最具挑戰性的比例；其他昂貴的城市如紐約市、波士頓和聖地亞哥每個許可證增加了超過兩個就業崗位。

與此同時，陽光帶的大都市在將建設速度與就業增長相匹配方面表現得更好。有些地方實際上建造住房的速度快於創造就業崗位——這一動態可能更多地反映了沿海城市經濟發展的聚集，而不是對建設的承諾。而一些城市，如鳳凰城、達拉斯、亞特蘭大和夏洛特，正處於最佳狀態，主要通過建造單户住宅來實現。（從2006年到2018年，鳳凰城獲得的四分之三的新住房單位是單户住宅。）

薩爾維亞蒂表示，這種供應不一定適合需求。“一方面，你會看到足夠的住房被建造以跟上步伐，”他説。另一方面，城市在汽車導向的城市擴張上加倍努力，未能建造那些倡導可負擔住房和缺失中間住房所需的多單元、交通導向的公寓建築。

“我們正在看到這種分歧。在經濟繁榮的地方，有那些沒有建造足夠住房的地方——密集的沿海城市——以及那些繼續擴張的地方，”Salviati説。“根據我們對人們偏好的瞭解以及對氣候最有利的情況，我認為這兩者都不是很好的解決方案。”

為了加快建築速度，並推動大城市建設多種類型和價格的住房，明尼阿波利斯、奧斯丁等城市以及俄勒岡州等州通過上調區域劃分措施來增加密度。然而，加利福尼亞州立法者在這個夏天推遲了對這種上調區域劃分措施的投票，儘管大多數立法者承認必須有所改變：根據最新報告，加利福尼亞州在2019年的住房許可速度僅為10萬套——如果想要實現州長加文·紐瑟姆到2025年生產350萬套住房的目標，這個速度大約慢了五倍。producing 3.5 million homes by 2025.

“這些區域劃分改革對於促進這些城市以更可持續和公平的方式發展是非常重要的，”Salviati説。

但在建設速度更快的陽光帶大城市中，抑制城市擴張也可能需要關注。