包容性分區可能面臨最高法院的考驗 - 彭博社

富裕的加利福尼亞馬林縣為可能成為里程碑的最高法院案件提供了背景。埃裏克·里斯伯格/AP馬林縣致力於建設可負擔住房。事實上，加利福尼亞最獨特的縣沒有太多選擇。

早在五月，馬林的當局與美國住房和城市發展部簽署了一項新的 自願合規協議，以在黑色或棕色居民佔多數的地區之外建設新的低收入住房。這是該縣自2010年以來第二次大力推動，以滿足政府要求其努力實現可負擔住房的去隔離化。

彭博社城市實驗室聖保羅的Cortiços如何幫助庇護南美洲最大城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地在住房成本高昂的情況下，民主黨人磨練YIMBY信息公平住房對馬林來説是一個挑戰，這是一個位於舊金山金門大橋對面的百萬美元平房的飛地。根據一個名為 種族統計的非營利項目，它是加利福尼亞任何縣中種族差異最大的。這部分是因為馬林縣不想建設 任何 住房。這裏的房主在NIMBY運動的前沿，阻止新的建築計劃，無論是 地方、 區域，還是 全州。

該縣對其土地的鐵腕控制是一個可能很快出現在美國最高法院面前的案件的背景。早在2000年，兩位馬林縣的地產擁有者，達特蒙德和埃斯特·切克，試圖將他們未開發的土地分割成兩個單户住宅區的地塊。作為開發商，他們有責任保留部分財產用於經濟適用房，或者支付低收入住房生產基金。費用接近40,000美元；切剋夫婦提起了訴訟。

馬林縣的案件可能會測試 包容性分區 的合憲性，這是地方管轄區依賴的一種工具，用於擴大經濟適用房的供應，特別是在緊張的住房市場中。法院對該案件表示了興趣，法官們可能會利用此案作為重新塑造財產權的工具。包容性分區條例——以及更廣泛理解的地方規章——在法院的審查下可能無法成立。

原告在 達特蒙德·切克等訴加利福尼亞州馬林縣 提交了一份請願書，請求最高法院在夏季審理此案。8月，法院要求馬林縣作出回應，律師們 計劃在 10月16日前提交。法院的任期於10月7日開始。儘管沒有保證最高法院會將此案加入其裁決日程，但法官們已表示願意介入在經濟適用房危機中引發的分歧分區辯論。

住房倡導者和行業協會在此案的雙方提交了法律文件，該案可能對超過二十個州的數百個司法管轄區產生影響，這些地方的地方條例要求新的住宅開發項目包括可負擔住房單元。

反對包容性分區的人——在本案中是原告及其來自太平洋法律基金會的支持者，該非營利組織捍衞財產權和經濟自由——認為這些條例違反了徵收條款，這是第五修正案的一項規定，規定“私人財產不得在沒有公正補償的情況下被徵用用於公共用途。”

“包容性分區可能是提供地方可負擔住房的最普遍策略，”喬治梅森大學的自由市場導向智庫梅卡圖斯中心的研究員艾米莉·漢密爾頓説。“關於其合法性和有效性仍然存在開放性問題。”

最高法院可能正在準備這場鬥爭。隨着尼爾·戈薩奇和佈雷特·卡瓦諾法官在法庭上，法院可能會利用徵收條款推翻氣候變化立法，來自一個名為 收回法院 的進步組織的分析警告稱。

如果最高法院同意審理 達特蒙德·切爾克訴馬林縣，那麼法官們可能會解決關於財產權的立場爭論。包容性分區可能在更廣泛的削弱環境法規和地方政府的努力中成為附帶受害者。出人意料的是，馬林縣對反對建設的極端承諾可能最終幫助羅伯茨法院對進步政策發起重擊。

這個案例在某種程度上是典型的。馬林縣長期以來一直是社區在單户住宅區劃和土地使用辯論中的戰場。像其他富裕社區一樣，它 反對州法律，這些法律要求他們放寬限制性區劃法規，以便允許更多的住房密度，例如。然而，該縣仍然有法律規定，要求開發商為低於市場價的住房預留單元，否則支付到一個可負擔性基金。

大多數包容性區劃政策都是這樣運作的。現場或非現場的可負擔單位、替代費用、土地捐贈、現有住房的保護或修復——這些是區劃為可負擔住房和經濟多樣化社區增加的主要機制。可選的包容性區劃政策也為開發商提供激勵，例如密度獎勵、區劃變更或加快許可。

批評者表示，這種做法使住房開發商負責解決由政府造成的危機。“馬林顯然存在可負擔住房危機，”太平洋法律基金會的訴訟主任拉里·薩爾茨曼説。“這場住房危機的主要來源是縣政府本身，幾十年來拒絕批准因人口激增而需要的建築許可證數量。”

所涉及的住宅物業是一塊未開發的三英畝土地，屬於切爾克及其父親超過50年。雖然這個家庭在這段時間內考慮過開發它，但這些努力從未實現。2000年，在幾次嘗試和停止後，切爾克決定將這塊土地分成兩半並出售其中一塊。由於他是單一物業所有者，而不是多户住宅開發商，切爾克在包容性區劃案件中是一個不典型（並且可以説更具同情心）的角色。

當切爾克一家開始申請許可流程時，馬林縣並沒有相關的可負擔住房條例。但到2007年，當他們的計劃獲得批准時，條例要求業主向可負擔住房生產基金繳納費用。馬林縣向他們收取了39,960美元的包容性分區費用。2015年，切爾克一家實施了該計劃。他們還對法律提出了挑戰。

當政府希望以改變土地使用為條件徵用財產（包括以費用形式的徵收）時，政府有責任證明該費用與土地使用變化對更廣泛社區的負面影響之間存在關聯。原告的論點基於一個被稱為Nollan/Dolan的徵用先例。

任何最高法院對地方分區的干預都將是一個更大的事件：民權組織正在密切關注此案。近年來，最高法院應用了一項測試——被稱為Nollan/Dolan，該測試源於1987年和1994年的案件，確立了相關先例——通過第五修正案的徵用條款來審視土地使用許可證和費用。Nollan/Dolan是一個雙重測試：合理的監管費用（稱為徵收）必須與開發有明確和相關的聯繫，並且費用必須與當前項目成比例。

“如果你要開發空置土地，並且必須砍掉一堆樹來做到這一點，那麼你可能被要求在其他地方種植新樹，因為你把這些樹從社區中帶走了，”漢密爾頓説。“如果你正在開發一塊空置土地，並且要砍掉10棵樹，你可能被要求種植同樣數量的樹。但你不能被要求種植整片森林。”

徵用條款的一個目的就是禁止政府將成本強加給單個個人，而這些成本應該由整個社區承擔。原告表示，這顯然就是發生在切爾克一家身上的情況。開發商因試圖將一塊空置物業用於更具生產性的目的而被追究責任，通過將土地分成兩塊來容納更多的住房。

“[馬林縣]沒有做它完全有權做的事情——允許建造更多的住房，並解決住房短缺問題——而是將像切爾克這樣的人作為他們所造成問題的替罪羊，”薩爾茨曼説。

太平洋法律基金會支持類似案件，試圖讓最高法院介入。2016年，法院拒絕審查加利福尼亞建築行業協會訴聖荷西市（儘管克拉倫斯·托馬斯法官表示他完全支持）。然後在2017年，在616 Croft Ave.訴西好萊塢市一案中，法院要求西好萊塢回應原告的申請，正如它在馬林案件中所做的；最終，法院對此案也未作出裁決。加利福尼亞法院對此事已作出裁決。

到目前為止，最高法院案卷在切爾克訴馬林縣一案中，已經收到了來自眾多原教旨主義者、自由主義者、自由市場團體以及加利福尼亞及其他地區的房屋建築商的朋友法庭意見書。但任何最高法院對地方分區的干預都將是一個更大的事件。民權團體也在密切關注此案，因為它與馬林縣及其他地區的住房去隔離化努力有關。（縣的律師在縣回應的週一截止日期之前拒絕發表評論。）

“從歷史上看，我們認為包容性分區是地方政府履行其民權義務所需的最重要工具之一，”民權法律委員會的顧問托馬斯·西爾弗斯坦説。“取消或嚴重限制地方政府參與包容性分區的能力，確實是一個種族正義問題，因為這在許多情況下有效地阻礙了這些民權要求的實現。”

西爾弗斯坦認為，請願者在政府對財產所有者或開發商施加分區限制時，從財產權的角度來看，根本上是錯誤的。他表示，包容性分區條例並不比高度限制或環境審查更具徵用性質。加利福尼亞的法院認為，對於一般適用的土地使用法規，適用一種不同的、較舊的徵用測試： 賓夕法尼亞中央原則，以賓夕法尼亞中央運輸公司訴紐約市命名。

在1978年的案件中，最高法院拒絕了大中央車站業主的主張，認為對車站的歷史保護並不構成徵用。（業主希望在鐵路樞紐上建造一座辦公大樓。）賓夕法尼亞中央測試通常被理解為有三個方面：法院必須審查法律對所有者的經濟影響，是否干擾了對投資的合理預期，以及法律的性質是否合理。在賓夕法尼亞中央測試下，對仍將導致極具價值土地的意外銷售的開發項目徵收可負擔住房費用似乎是可以通過的。

“只要你沒有干擾到物業所有者合理的投資預期，那麼該法規是可以被允許的，”西爾弗斯坦説。“許多這類政策，比如包容性分區，確實允許開發商和其他物業所有者獲得[合理的]投資回報。”

關於適用哪個測試的問題迅速變得複雜，尤其是在庫恩茨訴聖約翰河水管理區之後。在2013年的這一裁決中，分歧的最高法院裁定諾蘭/多蘭徵用測試適用於許可批准和拒絕（所有九位法官一致同意），也適用於臨時許可費用（以5-4的分裂裁決）。大多數法官沒有在庫恩茨中表明該標準是否適用於立法徵收——例如可負擔住房基金費用。這個遺漏引發了爭議。

“至少，多數人拒絕‘多説’關於其新規則的範圍，現在給每個地方政府要求尋求許可證的人支付或花費金錢的決定蒙上了陰影，”埃琳娜·卡根法官在她的 Koontz 異議中寫道。

在 加州建築行業協會訴聖荷西市 的少數意見中，托馬斯同意該法律過於模糊——並認為最高法院需要介入。“在我們決定這個問題之前，財產所有者和地方政府對什麼法律標準支配立法條例以及城市是否可以立法強加如果以行政方式進行將無法通過的徵收感到不確定。”

如果最高法院決定聽取 Dartmond Cherk 訴馬林縣 案，它可能會重新審視 Koontz、 Nollan/Dolan，甚至 Penn Central。對地方政府的影響可能會廣泛，正如 進步法院觀察者所警告的。但即使是關於包容性分區的有限決定，對高價住房市場也將具有重要意義。

在全國範圍內，包容性分區政策負責產生約174,000個可負擔住房單位和17億美元的費用。 林肯土地政策研究所 統計全國有886個轄區實施包容性分區政策。許多轄區有多個（報告發現總共有1,379個條例）。這些法律——大多數是在2000年後通過的——引入了新的可負擔租賃單位，這些單位往往保持可負擔性。根據報告，90%的包容性分區政策設定的條款要求住房單位在至少30年內保持低成本。

然而，包容性分區法對住房危機的回應充其量是狹隘的。三個州佔據了幾乎所有包容性分區法的大部分：馬薩諸塞州（佔近900條法律的27%）、新澤西州（45%）和加利福尼亞州（17%）。像 德克薩斯州 和 佛羅里達州 已通過對包容性分區的限制。

漢密爾頓在喬治梅森大學的 研究 顯示，在巴爾的摩-華盛頓特區地區，強制性包容性分區與每年法規實施時住房價格上漲1%相關。該地區的可選包容性分區政策甚至更不成功，因為諸如密度獎勵等激勵措施似乎無法抵消補貼可負擔單位的成本，除非在開發有極其嚴格的排斥上限的地方，即弗吉尼亞州的亞歷山大市和福爾斯徹奇市。“證據表明，包容性分區使得那些沒有幸運獲得補貼單位的人住房負擔能力降低，”她總結道。

關於包容性分區的其他問題仍然存在——補貼是否足夠深入，是否 扼殺許可證，是否會鼓勵糟糕的結果，比如低收入居民的獨立入口（“貧窮之門”）。儘管如此，倡導者堅持認為包容性分區是為富裕社區中的低收入家庭 創造機會 的唯一途徑之一。

“馬林縣是一個在分區和土地使用法規方面存在非常、非常顯著障礙的地方，”西爾弗斯坦説。“這是一個住房成本極高的地方，坦率地説，在許多方面是灣區內隔離的堡壘。限制包容性分區真的會嚴重妨礙解決馬林內部這些問題的努力。”

從根本上説，包容性分區與排他性分區是相輔相成的。結束排他性分區是一個（許多）進步派和自由意志主義者都能達成共識的想法。但這並不是最高法院將要討論的問題。

“如果你的建築權利被地方政府剝奪，他們可能需要為這個選擇付出代價，”薩爾茨曼説。“地方政府似乎想要禁止住房。我們這些支持住房和自由市場的人希望看到更多的建築活動。”

此故事已更新。