業主自住單户住宅的減少 - 彭博社

惠特尼·赫斯特在2018年站在她從邀請之家租來的加利福尼亞州埃斯帕爾託的房子前。自經濟衰退以來，租賃的單户住宅比例一直在增長。弗雷德·格里夫斯/路透社當大多數人想到住房時，他們將其分為兩種類型：人們擁有的單户郊區住宅和主要位於城市和市中心的人們租住的公寓。直到最近，這種流行的形象或多或少是正確的。大多數單户住宅為擁有它們的家庭提供了住所。

但目前在美國有超過1200萬套單户住宅被出租。這些房屋的價值超過2.3萬億美元，佔全國所有租賃住房的35%。在過去，絕大多數出租的單户住宅都是由其所有者或小型房地產公司出租的。但如今，越來越多的單户租賃房屋由大型公司、房地產公司和金融機構擁有和管理。房主的比例是自1960年代以來的最低水平。

超過2200億美元的住房財富已從曾經擁有或本應擁有房屋的美國人轉移到大型公司。這些是 安德烈亞·艾斯費爾特和行業專家安德魯·德梅爾斯在國家經濟研究局（NBER）發佈的工作論文中提出的主要結論。

彭博社城市實驗室聖保羅的Cortiços如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地在住房成本高企的情況下，民主黨人磨練YIMBY信息這是2008年金融危機的又一個 經濟轉變後果。危機對房價造成了巨大沖擊，失業率上升使大量房主的抵押貸款處於負資產狀態。許多人成為止贖的受害者，房價暴跌意味着他們往往不得不以遠低於價值的價格出售自己的房屋。

大型企業、房地產投資者和金融機構進入這一空白，他們在這些價格低廉的單户住宅中看到了巨大的投資機會。根據2018年在 Curbed 的一份報告， 一些大型公司如Invitation Homes、American Homes 4 Rent、Progress Residential、Main Street Renewal和Tricon American Homes大約擁有200,000套單户出租房屋，而且這個數字還在增長。 Curbed 的報道引用的研究發現，這些房屋往往集中在受到住房危機嚴重影響的地區；許多租户是有孩子的低收入和中等收入家庭（包括許多少數族裔家庭）；而且這些大型公司通常收取更高的租金，並更有可能驅逐租户。

這些房屋不僅僅是出租給家庭的物業；它們已經轉變為一種新的金融資產和投資工具。根據NBER的研究，這些房屋已經被資本化為單户出租債券，形成了一個超過150億美元的市場。三家以單户出租資產為支持的房地產投資信託（REITs）已經進行了首次公開募股，市值超過180億美元。

這是我稱之為 偉大重置 的現象的一個令人不安的轉折。家庭擁有權向租賃住房轉變的過程中的一個重要且日益增長的組成部分是曾經擁有但現在出租的單户住宅。NBER的研究估計，美國的家庭擁有率從2007年崩潰前的67%下降到2014年的63%，這意味着大約150萬美國家庭已經從業主轉變為租户。

這代表着超過2200億美元的住房價值——這是從曾經擁有或本應擁有這些房屋的美國人向大型企業的大規模財富轉移。

正如NBER的研究所示，這些在單户住宅中進行大規模投資的投資者基本上通過兩種方式賺錢：一是收取租金，二是通過房屋價值的增值獲利。為了瞭解這一點，該研究追蹤了30個主要城市的租金收益和房價增值，使用了來自美國住房調查、美國人口普查局和CoreLogic房價指數數據的組合數據。

數字增長得很快。談到租金，毛租金收益率（即，扣除費用前）平均為7.4%，而淨收益率平均為每年4.5%。在此期間，房價上漲了4.3%。下圖顯示了這30個城市在此期間的表現。

這個圖表中有一個基本模式躍然紙上。一方面，在整體房價較低的城市，房價上漲的速度較慢，但租金收益率較高。另一方面，在更昂貴的城市，收益率較低但增值較高。

事實上，在房價最低的五分之一城市中，租金收益率大約是房價最高的五分之一城市的兩倍——在1986年至2014年間，平均為6.1%對比2.9%。研究指出：“租金收益率往往在最低價格層級的城市中最高，並隨着價格層級單調下降。”並補充説：“高質量的房屋在其他條件相同的情況下，應該有更高的租金和更高的購買價格。然而，從經驗上看，低價格層級城市的租金收益率顯著更高。”

另一方面，更昂貴城市的房屋增值更大。在1986年至2014年間，最昂貴城市的房價增值平均為5.3%，而最便宜城市為3.2%。單户出租房的大型企業所有者在貧困城市的租金收入更高，而在昂貴城市的增值收入更高。

在一個既諷刺又令人不安的轉折中，大重置不僅僅是從單户住宅的擁有者轉向城市公寓的租户。它與更廣泛的住房金融化緊密相連——住房從庇護所轉變為另一種投資工具。

正如昂貴城市中的高價公寓已成為大型公司和富有外國人的新資產一樣，越來越多的單户住宅也被轉變為大型公司的投資工具。對於越來越多的家庭來説，實現擁有自己房屋的美國夢以及由此帶來的財富和財務安全，已讓位於向一家大型公司租住一個地方。

更正：該故事中的一個副標題之前錯誤地陳述了單户住宅作為租賃的比例。實際上，單户住宅佔美國所有租賃住房的35%。