候選人的公共住房計劃哪裏出錯 - 彭博社

參議員伯尼·桑德斯在2016年參觀紐約布朗克斯區的NYCHA住房開發項目。盧卡斯·傑克遜/路透社大多數美國人知道，僅靠努力工作並不足以在美國獲得一個體面、負擔得起的居住地。統計數據常被引用：在這個國家，47%的租賃家庭將超過30%的收入用於住房。在我擔任副市長的紐約市，最低工資的工人必須每天工作15小時，每週工作七天，才能負擔得起一個兩居室公寓，這在美國並不罕見。

這場住房危機已成為2020年民主黨總統初選的焦點。儘管國家租金控制等話題引起了很多關注，但我們國家日益惡化的公共住房庫存卻沒有得到很多解決方案導向的關注，儘管有200萬低收入美國人居住在其中。

許多人聲稱住房危機的存在是因為缺乏足夠資金的政治意願。歷史教會我們，更多的錢並不是解決方案。

那些確實關注公共住房的候選計劃——即參議員伯尼·桑德斯和胡利安·卡斯特羅發佈的計劃——呼籲增加投資以修復和現代化我們現有的住房庫存，以及立法變更以允許建設新的公共住房單元。這些提案依賴於幾個基本假設——即政府或非營利部門應該擁有和運營所有受監管的可負擔住房（並且他們擅長這樣做），以及將數十億美元投入修復和升級我們老舊的公共住房是良好的做法——即使這些建築已經超出了其使用壽命。

彭博社城市實驗室聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地隨着住房成本高漲，民主黨人磨練 YIMBY 信息我們住房政策及相關聯邦資金的演變為我們展望未來提供了寶貴的經驗。在準備今晚的辯論時，2020年的候選人們最好能清晰表達他們自己在經濟高效改善公共住房居民生活方面的計劃。

首先，簡要歷史

1937年的住房法案旨在改善城市的生活條件，併為低收入和中等收入家庭創造優質公共住房。但在該法案的幾次修訂後，插入了兩個關鍵條款。首先，該法案僅覆蓋最低收入居民，部分原因是擔心中等收入住房會與私營市場競爭。其次，雖然聯邦政府提供了資金，但法案的實施則留給地方住房管理局，使每個市鎮決定是否以及如何參與。與此同時，這兩個修正案推動了我們今天仍然擁有的大部分公共住房的發展：大多是隔離的，常常與城市或地方服務隔絕，主要由低收入到非常低收入家庭居住。

1974年，理查德·尼克松總統創建了第8節計劃，作為新公共住房的替代方案，將聯邦資金直接轉給租户在私營市場上租房，或轉給私人開發商和業主以建設收入限制項目。

里根政府後來將住房和城市發展部（HUD）的預算削減了超過50%，包括對第8節的資金支持。1986年，他們推出了低收入住房税收抵免（LIHTC），現在為營利性和非營利性開發商提供“補貼”，資助全國大多數低收入住房。

反對公共住房作為可負擔住房模式的運動持續進行，得到了兩黨的支持：1992年，HUD啓動了HOPE VI計劃，鼓勵拆除困擾的公共住房項目，隨後用私營部門建造和運營的混合收入住房取而代之。1999年，克林頓總統簽署了費爾克勞斯修正案，禁止創建任何新的公共住房單位。HUD用於維護現有住房存量的預算也穩步下降，導致全國範圍內出現數十億美元的赤字。

意識到多年投資不足對公共住房居民造成的影響，並基於第三方管理的建築能為低收入家庭帶來更好結果的核心信念，奧巴馬政府推出了租賃援助示範項目（RAD）。在RAD下，公共住房單位被轉換為第8節，利用私人資本對建築進行翻新和升級。第8節合同確保現有居民支付相同的低租金，並且所有單位對低收入和中等收入家庭保持可負擔，最終允許更廣泛的收入混合在單位更替時入住這些建築。2018年，HUD宣佈完成了100,000個RAD轉換，國會將總配額增加到455,000。然而，許多這些項目需要增量資金，國會未能授權足夠的資金來完成所有這些轉換。

這使我們回到了現在，從南布朗克斯到聖路易斯的開發項目中都有不人道的生活條件的證據，以及運作不力、臃腫且有時腐敗的公共住房管理機構，資源不足以應對超過100萬套仍在公共擁有中的公寓日益增長的資本需求。

許多人聲稱公共住房的失敗是一個政治選擇，美國可以簡單地選擇為其提供適當的資金。但如果歷史教會了我們什麼，那就是更多的錢並不是答案——關鍵在於我們如何花錢，這可以推動積極或消極的結果。

那麼我們應該做什麼？

首先，我們必須認識到一系列艱難的真相。一個為其居民提供優質住房的國家的宏偉烏托邦願景在理論上是偉大的，但讓我們誠實地面對這在實踐中意味着什麼。

跟上大型資產組合的重大資本維修和日常維護問題需要公共部門根本無法大規模提供的人才、技術和財務資源。即使是最好的公共住房管理機構也很難在強勁的市場中競爭優秀的物業經理。住房管理機構還被迫根據複雜的採購規則進行建築合同的招標，這些規則拖慢了進程並提高了成本。當政府需要採購新窗户時，靈活並不是第一個想到的詞。

全面資助RAD比僅僅增加對公共住房的資金支持要好得多，無論是過去還是現在。我們的大部分公共住房庫存也處於如此破舊的狀態，以至於符合聯邦對物理和成本過時的定義。僅紐約市就有數萬個這樣的單位。儘管建造新單位通常比升級這些建築便宜，但倡導者和地方選舉官員常常施壓住房管理機構將寶貴的資源投入其中。這根本不是好的財政或公共政策。

公共部門擁有的住房也給地方帶來了強烈的壓力，要求他們在分配這一公共資源時優先考慮最低收入和最脆弱的居民。因此，開發項目往往100%被非常低收入的居民佔據，延續了經濟隔離和與公共住房生活相關的污名。我們知道，混合用途建築和混合收入社區能產生更好的健康、教育和經濟結果。那麼，為什麼要在一個使實現這些目標變得困難甚至不可能的系統上加倍下注呢？

我們需要聰明地投資我們的可負擔住房資金，利用非營利和私營部門的資本和經驗，以實現為這個國家越來越多的租房負擔者提供高質量可負擔住房的目標。而且我們應該以促進多樣性的方式來做到這一點——不僅是在建築上，還包括住房行業本身。

這就是為什麼全面資助RAD比僅僅增加對公共住房的資金支持要好得多。

有許多創造性和包容性的方式來實施和擴展RAD。國會可以要求公共住房管理局與社區基礎組織和使命驅動的開發商進行一定比例的轉換，這些開發商往往是希望在自己社區中成為領導者的有色人種。

RAD項目也可以得到改善和澄清，以確保住房保持永久可負擔，並保護現有租户的權利。同時，我們的民選官員應該承認，當有空缺時，高收入租户的入住是可以的。這在我們的社區中促進種族和民族多樣性是良好的公共政策。

國會還應該撥款給公共住房管理機構，以支持強有力的資產管理和監管系統，使新業主和管理者承擔責任——這筆錢花得更值得。

歸根結底，我們不能忽視那些在這些政策、平台和政治議程中最有可能獲得或失去的租户。 基於我們政治過去和現在對這個國家公共住房的影響，關於“永久”政府資金和未來減少官僚主義的抽象承諾是難以置信的。

我們絕對應該利用當前的勢頭，但我們必須在政治上聰明，在財政上務實。 投資於強有力的公私合營夥伴關係將改善公共住房居民的生活，並且是提供優質可負擔住房的有效模式。 讓我們專注於確保我們下一個國家領導人有政治意願做出這樣的承諾，並且要做得大一些。