解開住房短缺和城市更新的糾結 - 彭博社

加利福尼亞州參議員斯科特·維納的住房法案的反對者在2019年4月24日薩克拉門託的立法者辯論該法案時表達了他們的意見。Rich Pedroncelli/AP在很大程度上，美國城市住房問題可以用一個事實來概括。1980年，距離市中心超過10英里的房屋比距離市中心少於10英里的房屋更貴；今天，這種情況已經逆轉。“市中心房價的上升構成了被寬泛稱為紳士化的背景，”撰寫了 這項研究 的經濟學家指出，該數據點來源於此。

但是，在美國市中心周圍劃定一個任意的10英里半徑意味着我們會錯過很多。例如，舊金山灣區。西奧克蘭（中位房價： $647,400）很貴，距離舊金山八英里（$1.35 million）。它正在紳士化：2000年時有15,864名黑人居民，隨後的十年中這一數字下降了五分之一。索薩利托（$1.33 million）距離市中心七英里。雖然它依然昂貴，但索薩利托並沒有紳士化。

彭博社城市實驗室聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地在住房成本高昂的情況下，民主黨人磨練YIMBY信息西奧克蘭和索薩利托展示了高價美國城市面臨的雙重重疊危機：城市更新，這改變了特定社區，以及擠壓整個地區的住房短缺。這兩種危機都提高了價格，給家庭帶來了壓力，並將財富重新分配給已經特權的人羣。但這些問題是不同的。要同時解決這兩種危機，我們需要把細節處理好。

城市更新是富裕社區向被忽視的鄰里擴展的過程，是新來者的社會和法律制度的建立，以及新物質資本的部署，包括小規模的——由房主進行的翻新——和大規模的，由希望增加收入的土地資本家和公共部門官員進行的。這是對原居民及其空間實現的社會網絡的干擾和驅逐。

理解城市更新需要理解鄰里，鄰里有兩個方面：首先，是一個社區。稱某地為家的人的集合共同塑造了該社區所擁有的商店和餐館類型、宗教機構、俱樂部和活動。這些反過來吸引了對該社區感到合適的新居民。

其次，社區是一個地理位置。它有一個物理氣候，也許有小溪和山丘，或者一個海灘、地鐵站、早已建立的博物館。也許它有一條高速公路穿過風景，或者製造設施或油井，污染空氣。

毫不奇怪，一個地方的地理和居住在那裏的社區是相互關聯的。在最可測量的維度上，富人 往往生活在地理環境優美的地方。相反，具有不良屬性的地方，如工業或交通污染、就業機會匱乏和不宜居住的氣候，通常留給最貧困和最邊緣化的人羣。

通常是這樣——但並非總是如此。偶爾，物理上吸引人的地點會被低收入社區、移民社區、黑人社區佔據。這樣的社區正處於紳士化的邊緣。勞動力市場的變化、公共或私人機構的大量投資，甚至只是 富人的偏好變化，使這些社區進入了富人的視線，然後它們就被紳士化了。

與此同時，住房短缺則是一個區域範圍內的音樂椅遊戲，贏家在音樂停止之前就坐下了。雖然紳士化重新洗牌了哪些社區佔據城市的哪些部分，但住房短缺可以在城市和地區的規模上運作，也可以在社區的規模上運作。

住房短缺是一場區域範圍內的音樂椅遊戲，贏家在音樂停止之前就坐下了。城市周圍的空地供應稀缺。城市邊緣的建設——城市擴張——曾經是高壓城市市場的釋放閥。但我們的城市現在足夠大，以至於城市邊緣通常距離中心有幾個小時的路程，這使得在那裏居住的吸引力降低，而自經濟衰退以來的融資條件進一步壓縮了這一管道。土地短缺在沿海和山區，如舊金山和西雅圖周圍地區，尤其嚴重。

確實，一些城市社區正在建設（或重建）。新的公寓正在市中心附近、沿水道、在停車場和公共住房項目的地點上崛起。共同點是什麼？建設的地方沒有住宅鄰居——或者至少沒有足夠的力量抵制變化。洛杉磯的普拉亞維斯塔，一個關閉的航空設施，自2000年以來增加了數千個住宅，當時只有八名居民。波士頓的海港和華盛頓特區的NoMa也迅速崛起。即使這個可疑的策略也接近尾聲，因為我們正在耗盡這類地點。

在這個國家，沒有一個現有社區正在進行大規模的多户住宅建築熱潮。在這個世紀的任何時候，我們都沒有以如此快的速度在後院增加單元，以至於小巷變成了事實上的街道。幾乎在每個地方，收入停滯的租户被迫在住房的飢餓遊戲中相互競爭。

租房負擔在郊區、外郊和小鎮上不斷上升。在堪薩斯州。從短缺到住房負擔能力不足之間有一條直接而簡短的線。然而，許多中產階級甚至工薪階層家庭能夠負擔在他們首選社區建造房屋所需的木材、釘子和勞動力。那麼，是什麼阻止了他們呢？這將是非法的。

住房政策旨在確保新進入社區的人與之前到達的人一樣富有或更富有。美國多户住宅的典型居民收入僅為獨立單户住宅典型居民收入的一半。對公寓的禁令就是對這些家庭的禁令。

在獨立住宅社區內，最低地塊面積是財富的篩選器。只有當你擁有足夠的財富來持有5000平方英尺的土地（洛杉磯的基準最低標準），甚至是一個半英畝（大多數 馬薩諸塞州的韋斯頓，恰好是該州第二富裕的城鎮）。

這些財富過濾器在地方層面造成了短缺。在廣闊的郊區和城市內類似郊區的地區彙總，它們切斷了我們在任何地方建造足夠單元的能力。

廢除這些過濾器將是解決短缺的一個良好開端。這可能會緩解城市更新的壓力。一些本可能搬到城市更新社區的人將會搬到其他地方；各地更多的住房將減緩某些社區的租金增長，並提供更多選擇。但結束短缺並不意味着社區不會變化。城市在變化。海平面上升，山坡燃燒，交通開放，高速公路關閉（或被擴寬）。

結束短缺並不意味着社區不會變化。城市在變化。海平面上升，山坡燃燒，交通開放，高速公路關閉。為應對城市更新而推出的政策——租金控制和租户保護——可能會減輕社區變化的影響，但它們不會建造新房屋。我們必須允許在某個地方進行新建，儘管這會帶來變化。當然，我們必須以避免城市更新的方式來做到這一點。

城市更新和短缺並不是我們城市中唯一的住房危機。越來越多的人正在經歷無家可歸，而美國的大部分地區沒有官方的庇護權。官方的即時統計漏掉了大量無家可歸者，尤其是女性和兒童。與無家可歸的接觸會干擾家庭、醫療保健、教育和就業。

租金控制可能會阻止一些人從脆弱狀態滑向無家可歸，如果我們要容納每個人，就需要更多的住房。但防止無家可歸需要更直接的行動。這個真理同樣適用於其他住房不平等和不安全的情況——例如，許多現有住房對行動不便的人並不友好。

住房問題在總統候選人的議程上，他們提議為租金補貼和新建住房、廢除財富過濾的激勵措施，甚至全國租金控制。計劃的豐富反映了這一時刻的緊迫性。但特定的危機需要特定的解決方案。規劃變革需要把細節做好。