洪水對房地產價值影響最大的地區 - 彭博社

這不僅僅是颶風和風暴。即使是墨西哥灣的偶然微風，也能在像今天這樣陽光明媚的日子裏淹沒路面。Nexus Media在河水溢出的地方，水深及踝，卡琳達·克勞看着她的土地，展望未來。她對自己所看到的並不滿意。

“你醒來時看到這個，”她指着淹沒了她抬高房屋的混凝土基礎的水説。“這讓你感到不安，你知道，因為這本該是‘夢想家園’的樣子。不是這樣的。”一隻海龜漂浮在她的院子與沼澤之間的防波堤附近。

克勞在17年前購買了她位於密西西比州珍珠河附近的家，因為它靠近荒野，視野壯觀。北邊沒有建築物與她相鄰，濕地和河流感覺像是她財產的延伸。

彭博社城市實驗室悉尼中央火車站現在成為了建築目的地由於住房成本高，民主黨人精煉YIMBY信息城市更新如何導致城市動亂新加坡和馬來西亞希望建立自己的深圳式超級中心但她説，如果她當時知道現在所知道的，她就不會買下這個地方。她理解颶風和風暴引發洪水的風險，但她沒有預料到即使是墨西哥灣的偶然微風也能帶來的持續淹水。

不幸的是，她的房子變得更難出售。克勞住在密西西比州西南部的一個地區，包括貝聖路易斯，根據與 Nexus Media 合作的 CityLab 的分析，該地區經歷了美國洪水影響房地產價值最劇烈的損失之一。這個城市人口為13,000，由於洪水的影響，損失了超過1.22億美元的房地產增值。雖然這比佛羅里達州的傑克遜維爾或南卡羅來納州的查爾斯頓等沿海地區的總損失要小，但貝聖路易斯的損失在相對財務方面可能更為嚴重，因為貝聖路易斯的中位房價僅為136,700美元。

關於沿海房地產損害的新聞報道往往集中在高額損失上，通常是在大城市附近。為了探討房地產價值和沿海洪水的細微差別，Nexus Media News 創建了一個工具，基於 First Street Foundation 的研究，識別出人們在何處感受到洪水影響最為嚴重。該工具顯示了每個研究區域洪水相關損失與中位房價的比率。它描述了相對於房屋價值，哪些地方遭受了最大的打擊。

一些相對損失最大的地區是在較小的社區中，郵政編碼不那麼知名。造成這種動態的一個原因是，住房庫存較少的地區在洪水影響使得未來價值難以預測時，可能更難吸引開發商投資新建項目。另一個原因是，對於較為普通的房主來説，洪水保險費用佔其年度住房預算的很大一部分，這使得他們更可能在非洪水易發區購買房屋。

總的來説，第一街基金會的研究發現，從2005年到2017年，洪水抹去了從緬因州到德克薩斯州沿海地區近160億美元的房地產增值。換句話説，如果沒有洪水，沿海物業的價值將增加160億美元。（研究人員沒有計算路易斯安那州的損失，因為沿海平原的複雜性和該州高程度的沿海工程。）

但對貝聖路易斯的更深入調查顯示，並非所有物業的價值都在同等下降。

具有諷刺意味的是，在一個不斷受到水威脅的地方，正是那些靠近水邊的物業似乎需求最高——掩蓋了該地區 struggling 物業的更大現實。

貝聖路易斯的水濱住宅。紐帶媒體傑森·奇尼切，一位幫助房主應對極端洪水區建築複雜性的工程師，表示，考慮到洪水風險，他不會預測到這種需求。

“你會認為這會是一個障礙，但這個地區是漢考克縣增長最快的地區，”他説。“可能是整個密西西比州沿海地區。”他説，俯瞰水面的新房售價可達40萬美元或更多——是該地區平均水平的幾倍。

艾米·伍德，一位在密西西比州沿海地區銷售房屋數十年的房地產經紀人，表示她對持續的需求感到驚喜。她説，買家甚至在大西洋形成颶風時就開始支付定金。

“多年前，你絕對不會在颶風季節出售房屋，而現在似乎人們並不在乎，”她説。

並不是説人們不在乎，而是他們對嚴格的建築規範和政府支持的保險政策有足夠的信心，使得自然母親帶來的風險似乎是可控的。如果買家能夠購買到有水景的房屋，他們願意忍受持續的洪水。

當被問及氣候變化或海平面上升是否在她與購房者的對話中出現時，伍德説：“不，真的沒有。在我的世界裏。這在我的客户中沒有出現過。”氣候變化使得颶風更加猛烈，增加了未來幾年發生更多高強度風暴的可能性。

在卡特里娜摧毀了墨西哥灣沿岸的大部分地區後，貝聖路易斯的未來起初是不確定的。但隨後出現了一波由納税人支持的保險政策支持的建設項目。保險的保障使得銀行、抵押貸款公司和房主有理由在一個極易受到洪水影響的地區進行建設。建築熱潮與貝聖路易斯市中心的復興相吻合，該地區現在自稱為新奧爾良的更悠閒版本。一排熱鬧的酒吧和餐館俯瞰着建在巨大的卡特里娜風暴潮屏障上的海濱長廊。每年，這座城市都會舉辦自己的狂歡節遊行，廣告活動中會有音樂 喚起 克雷森特城的配樂。

嚴格的建築規範要求密西西比州西南部的許多房屋建造在超過20英尺的高度。Nexus Media“我認為現在我們已經待了足夠長的時間，人們現在開始向水邊靠近，”她説，並補充道市長喜歡説水在卡特里娜颶風期間讓城市陷入困境，但現在水將拯救城市，因為人們被海灘吸引。

漢考克縣的這個角落迄今為止倖免於另一場重大颶風，但持續的洪水仍然是一個問題。Turtle Landing Bar and Grill的老闆Janyne Crapeau表示，她的財產經常被淹沒。持續的洪水意味着收入損失。

“很多時候，當停車場被[淹沒]時，原本打算來這裏的人就會繼續前行。我們在一條風景優美的公路上。他們不想開進一個泥濘的停車場，”她説。

2005年卡特里娜颶風后，貝聖路易斯的一個社區，以及2019年。Google Earth她已經將生意掛牌出售。Crapeau表示，這家酒吧有一個忠實的客户羣，新老闆可以繼承，但她警告潛在買家，頻繁的洪水是這個地方的常態。她認為她將無法將其出售給該地區的人。

“很多人只是選擇出售並離開，”她説。“他們不想再忍受[洪水]了。”

蒂姆·布萊克威爾是選擇離開的人之一。他説他之前的保險公司拒絕支付他們在上次洪水後需要的修理費用。然後該公司終止了他們的保單。於是布萊克威爾和他的妻子決定搬走。

“我聯繫了一位房地產經紀人，他説，‘沒有人會買這個，’”布萊克威爾説。他表示，由於這一年的税單超過了房產的價值，他和妻子幾乎沒有選擇，只能放棄。

一座能夠抵禦風暴潮和颶風強風的房屋。尼克斯媒體“我們大概損失了五十萬美元，包括我們為房子、土地、改善和我們所做的一切支付的費用，”他説。“我們一無所獲。”他説整個事件令人心碎。

“我們真的很喜歡這裏。我們打算在這裏住到死，”他説。“我計劃在附近安葬。”

布萊克威爾並不是唯一感到痛苦的人。傑里米·波特，第一街基金會的數據顧問，表示，雖然頻繁的洪水讓房主付出代價，但他們並不是唯一承擔代價的人。

“每個人都以某種方式經歷[洪水]，無論是通勤受阻、道路關閉、學校停課，或者其他任何事情，最終都會影響整個社區。”

卡琳達·克羅説，目前，她將忍受定期洪水，因為儘管有噩夢，但有些日子她的家仍然是夢想中的家。

“我喜歡它。喜歡它，”她説，望着退去的水面。“希望它有所不同。你在做什麼？”

這項工作得到了國際記者中心的資助，該中心由微軟新聞資助。