北京剛需看大興，“住房不炒” 瀛海鎮_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-02 11:57
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：老編輯1989
今天大興有三件好事。第一件是北京新國際機場亮相，機場高速全線貫通，距離成為新國門又近了一步；第二件是天宮院凱德MAll開業，第一天人山人海，和龍湖天街，泰禾裏連成一條線，4號線大興線最後三站實現了商圈全覆蓋；最後是8號線南延線準時開通，大興迎來了第三條地鐵線。
過去地鐵亦莊線和4號線大興線像北京甩出來的兩條尾巴。雖然行政區上都屬於大興，但是人們印象中亦莊是亦莊，大興是大興，亦莊人不擠四號線，不逛西紅門薈聚，不堵車在新發地，怎麼可能和大興人有共同語言？
瀛海鎮正好坐落於大興和亦莊之間，過了南苑機場和五環之後的第一站。南苑機場是北京南城的傷疤，這個屬於軍隊和航天系統的大片區不歸北京管，造成了規劃上的長期停滯。
然而8號線開通之後，瀛海鎮的交通瞬間成為長板，相比於大興的兩翼，無論是從新發地進北京，還是從東南四環、東南三環去CBD，都是堵字當頭。早上永遠擠不上車的4號線更是黃村人的痛。
而瀛海鎮距離市區直線距離更短，8號線未來要穿過7號線，14號線，10號線，以及未來規劃的S6等5條東西線路，能夠有限分流。從時間上來講，8號線讓瀛海鎮的通勤範圍可以擴大到海淀黃莊的程序員和亮馬橋的金融狗。
從去年開始，瀛海鎮成了南城的一個亮點的區域，最超值限競房瀛海府入市日光，89方三開間朝南的“神户型”，總價不足440萬確實非常適合剛需改善。2.9萬一平的國瑞共有產權房就在旁邊。瀛海鎮最北邊的區塊龍湖天琅算是五環邊一個指標的別墅樓盤。東邊是金茂悦和規劃中人大附中的亦莊學校，這所十二年一貫制，是劉強東給京東員工帶來的福利。
美中不足的是瀛海家園和南海家園一東一西兩個回遷房的區域，面積和户數都很大，限制了瀛海鎮的投資回報前景。
昨天瀛海鎮開出了第一例集體建設用地直接入市建設住宅的先例。三宗集體土地的建築控制規模合計35萬平方米，同步配建養老、幼兒園和義務教育設施。這個模式的破天荒之處在於，打破了之前政府徵地，農民拿拆遷款，地產商拿地，最後購房者買單的模式。
傳統模式是三高，高拆遷款，高土地出讓金，高房價。而瀛海鎮是通過集體持股企業北京匯瀛直接出讓土地給地產商，沒有政府這個中間商賺差價，也不用付給農民高額拆遷款，因而樓面價只有1.5萬左右，最後入市的共有產權房單價可能低至2.5萬左右。
瀛海鎮的新模式幾乎相當於過去的小產權房，就是農民直接建房賣給城裏人。但是是合法受到法律保護的。這不是瀛海鎮第一次這麼幹了。今年瀛海鎮還出讓了一塊9.8萬平方米的土地，總出讓價格約15.86億元，樓面單價10146元/平方米。
這塊地建設的是完全自持的租賃用地，北京萬科入股了49%的股權，匯瀛恆業有限公司持股比例為51%。更早之前，作為背景集體建設用地的樣板，瀛海鎮還多次出讓建設用地作為工業和商業用途。
2015年，大興區就作為北京的唯一代表入選“三塊地”改革試點。“三塊地”改革今年年底收官，改革的經驗將會被新修的土地管理法和城市房地產管理法吸收，就是你們剛剛聽到的那個允許“非農業建設用地不再必須國有”的那個新聞。
從2017年開始，北京的土地供應就開始大幅向限競房和共有產權房傾斜，今年下半年北京的新房市場剛需除了政策房幾乎無房可賣。瀛海鎮的試驗再次確認了北京擺脱土地財政的決心。
北京市今年夏天公佈的《促進城市南部地區加快發展行動計劃》提到，
探索建立控制土地成本的開發模式，嚴格控制大拆大建、高成本補償。充分釋放集體土地改革紅利，加強區級統籌，探索推廣”模式，鼓勵以鎮域為整體劃定一個或多個實施單元，統籌功能和產業發展以及相關配套設施建設，實現跨項目、跨區域資金平衡。探索村集體經濟組織通過作價回購、統一租賃、入股合作等方式整合本村農民閒置房屋資源，發展旅遊休閒、健康養老等特色產業。鼓勵探索通過點狀供地方式，合理配置一定比例建設用地，促進田園綜合體等農村新興業態發展。”
之前在《鄉下漂亮的大房子，還是中國人的一個夢》裏提到，深圳的跨越式發展，就和靈活的農村集體土地管理制度有關，農民用土地參與城市建設和收入分配。城市有活力，進城年輕人能夠獲得比較廉價的住房，本地的農民也沒有被排除在城市化之外。
所以瀛海鎮的各種集體土地入市的試點，意義不止於讓剛需能買到2.5萬一平的共有產權房，會釋放大量的改革紅利出來。
當然，我們先要買到2.5萬的共有產權房，然後我們才能分享這紅利。