“奶茶妹妹”虧千萬拋房，帶來的4個教訓_風聞

◆千萬損失對“奶茶妹妹”是小事，但對普通人卻是不可承受的。

正解局出品

老話説：不如意事常八九，可與人言無二三。

這兩天，網上瘋傳一條疑似“奶茶妹妹”章澤天的朋友圈。

現在，雖然不能判斷這條朋友圈的真假，但是，2018年對於“奶茶妹妹”來説至少有兩件事的確是懵傻了。

第一件，當然是眾所周知，今年9月初，“奶茶妹妹”老公劉強東在美國陷入性侵醜聞。儘管免於起訴，但同時也基本坐實了出軌的事實。這對於哪怕在大庭廣眾下，一向都對劉強東滿臉崇拜的“奶茶妹妹”來説，於情於理恐怕都是很大的衝擊。

第二件，知道的人可能並不多，那就是：

“奶茶妹妹”在澳大利亞，虧本拋房兩年，還沒賣出去。

**1.**降價千萬拋房

2015年4月，劉強東花了1620萬澳元買下一處豪宅（按當時匯率約8100萬人民幣）。

2015年5月26日晚，在澳大利亞一艘遊艇上，劉強東向“奶茶妹妹”求婚，隨後不久，兩人在悉尼大學拍攝婚紗照。有可能在這個期間，劉強東就把這處豪宅贈送給了“奶茶妹妹”。

2015年8月8日，他們在北京朝陽民政局“扯證”。

當年10月1日，在澳大利亞大堡礁舉辦盛大婚禮，上百位親朋好友，還有京東部分投資人、老員工受邀赴宴。

但今年10月開始，不斷有網絡傳言，在劉強東發生性侵醜聞後，“奶茶妹妹”賣房，準備和劉強東“斬斷3年婚姻”。

其實，早在2017年6月，就傳出“奶茶妹妹”要處理這套千萬豪宅。當時，掛在一家名叫RayWhite的中介，報價1800萬澳元。

賣房，和劉強東陷入性侵醜聞並沒有因果關係。

只是，不想過了一年多，這套豪宅仍然沒有賣出去。

據説，豪宅報價已經下調到1500—1600萬澳元，代理中介也換成了Sotheby’s。

根據估計，買這套豪宅交的印花税、FIRB申請費、律師費、市政費、物業費等也有100萬澳元左右。

這樣來看，“奶茶妹妹”這套豪宅已經虧掉差不多200多萬澳元，超過1000萬人民幣。

如果再算上當初買房1620萬澳元的資金成本（比如利息），那虧損還要大更多。

**2.**豪宅中的豪宅

香港李老闆一句話，至今被人們奉為真理。那就是，“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

“奶茶妹妹”這套豪宅，地段可謂好到爆。

豪宅位於悉尼市中心歷史街區岩石區(The Rocks)的開發項目Stamford Residences。

Stamford Residence共28層、100多套，買家都是富豪名流。

這個項目也是The Rocks最後一個住宅區，靠近悉尼歌劇院、環形碼頭、皇家植物園，周邊遍佈高檔餐館和主要公交車站。

而“奶茶妹妹”的這套豪宅處於28層，海港大橋、悉尼港美景盡收眼底。

這套豪宅是三層複式，總面積達到598平方米，裏面有4個卧室，還配有獨立的家庭影院和入户電梯。

另外還能享受大樓提供的24小時禮賓部、游泳池、健身房和設有燒烤區的屋頂露台等服務。

豪宅內部裝修也十分考究，中世紀家裝格調裏融入了真皮沙發和色彩豐富的抽象畫等一系列當代設計元素。

可見，當時“奶茶妹妹”肯定是花了很多心血來裝修的。

只是買下豪宅後，“奶茶妹妹”只在這裏住過一兩個晚上。

這等豪宅到今天，竟然落到了拋售的境地，實在讓人驚訝。

**3.**不過是大勢所逼

雖然説拋售豪宅，不是“感情止損”，但絕對算的上是“投資止損”。

澳大利亞房價在2018年整體下跌5%，**創下2008年經濟危機以來最差紀錄。**到2018年12月，澳大利亞房價已經連續15個月下跌。

悉尼、墨爾本兩個最主要城市房價不僅沒有逃脱下跌的命運，而且跌幅還更大：悉尼下跌9%，墨爾本下跌7%。

所以，這樣來看，“奶茶妹妹”選擇在2017年6月，澳大利亞房價下跌前，出售豪宅無疑是有先見之明的。

畢竟“奶茶妹妹”是清華高材生。這點你還是要佩服。

此前，澳大利亞房價已經瘋漲多年。

2000—2017年，澳大利亞房價漲幅接近150%。在2017年底，澳大利亞的住宅市場已經高達7.3萬億澳元，是GDP的4倍多，這個比例比美國次貸危機前還高。

澳大利亞房價竄漲，讓很多澳大利亞人叫苦不迭，越來越多的人不光沒有做“房奴”的資格，連租房都租不起了。據統計，35—44歲澳大利亞人擁有房子的比例在26年前高達75%，但到2017年已經下滑到只有60%。

不少無家可歸者，在澳大利亞央行門外的馬丁廣場上搭起帳篷，有流浪者在帳篷上寫道：“對於許多人來説，這才是他們在悉尼買得起的房子真正的樣子。”

在悉尼，一間卧室租金每週可能要600澳元，但一般工人每週工資卻只有700—800澳元，付了房租，他們連口糧都買不起了。

**4.**太陽下面沒有新鮮事

“奶茶妹妹”如今虧損千萬拋房，但貴為京東老闆娘，而且自己名下也有10家公司，自然不會為這1000萬心痛多久。

但對於普通人而言，花了“六個錢包”買了套房，卻不得不從中細細思量一番：

其一，房地產市場總有最大玩家，**這個玩家就是鼎鼎大名的“有形之手”。**瑞銀就認為，澳大利亞房地產的“超級牛市”，主要是因為澳大利亞央行實行的低利率政策。

而更直接的是，2008年次貸危機，美國、西班牙、愛爾蘭等國房地產市場泡沫破裂，但澳大利亞政府卻努力“救市”，比如，把首次買房的補助金從7000美元，提到1.4—2.1萬美元，使澳大利亞樓市走出了“獨立行情”。

其二，潮水總有退去的時候，**蘋果樹長不到天上去。**澳大利亞持續多年的房地產價格，在2018年徹底掉頭下跌。澳大利亞基金公司AMP Capital預計到2020年，悉尼、墨爾本房價可能從峯值大幅下降20%左右。

翻看相關報道，從2014年起，就不斷有分析指出，澳大利亞出現泡沫甚至見頂，但在2017年澳大利亞房價仍然飆升了18.9%，創下5年新高。

有泡沫大家都知道，可幾乎沒有多少人準確預測到上漲勢頭在2018年會戛然而止。

泡沫破裂，總會猝不及防。

其三，落袋，才能為安。“落袋為安”，想必股民都是耳熟能詳的，意思就是面對上漲的股價，那只是紙面上的財富，還有不確定性，只有順利賣出，換成現金，才算安穩。

房地產市場，相比其他投資市場一個很大的特點就是，**一旦進入熊市流動性會非常差，**真正成為“不動產”，砸在手裏。

“奶茶妹妹”的豪宅在2017年6月選擇出手應該説正是這輪澳大利亞房價見頂的時候，時機選擇得不錯，但無奈超級豪宅流動性更差。所以，一直找不到“接盤俠”。

其四，**供需才是最基本規律。**澳大利亞房價飆漲，一個重要原因是，每年澳大利亞有35萬左右移民進入澳大利亞，要知道澳大利亞總人口也不過2400萬。

當然，海外的中國買家，力量更是驚人。比如，恒大老闆許家印豪擲3990萬澳幣買了一處澳洲豪宅；青島安泰信集團董事長王志軍位於悉尼派珀角的Altona豪宅當初花了5200萬美元；深圳富豪郭奎章在澳洲用1145萬澳元買了豪宅。

而在2017年，來自中國的投資逐漸被掐滅。

澳大利亞國內民怨沸騰，政府不得不推出限制外資進入房地產市場的政策。比如，四大銀行停止對海外收入的房屋貸款申請，增加海外印花税，增加針對海外買家房產的空置税……

同時，澳大利亞各地也在加大房屋供應量，比如，悉尼所在的新南威爾士州，就計劃在2021年前，每年新建6.1萬户住宅。

價格是這種供需關係逆轉的反映。

正像福布斯發表John Wake的一篇文章中所説的，當經濟大潮消退時，我們才看到悉尼、墨爾本高漲的房價有多少是基於運氣和國家支持的投機成分。

泡沫破滅，失去家園是可怕的。

在次貸危機中，美國房屋擁有率下降了5.5個百分點，對應的是成千上萬的人失去自己的房子。

即便沒有失去房屋，因為房價下跌，房子已經成為負資產（所還貸款高於房屋市價），直到現在，在美國上輪房地產牛市頂部10—15年買房的人，仍然住在“負資產”的房子裏。

樓市，潮起潮落，連大鱷也難免被拍落，對於小魚小蝦更應有自保意識。

歸結起來也很簡單：房住，不炒。