暫停搖號！2019樓市鬆綁再下一城，哪些城市會跟進？_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

2019年伊始，樓市鬆綁繼續進行時。

1月3日，山東青島高新區房管局發文，暫停執行搖號政策，這是2019年全國第一鬆綁，這是國內首個公開取消搖號購房的城市。

先是山東菏澤取消限售，接着湖南衡陽取消限價“一日遊”，文件次日即被撤回，隨後合肥被傳鬆綁限購被否認，再到此番青島高新區暫停搖號購房，這一系列動作令人眼花繚亂。

地方政府不斷試探調控底線，闖關成功者有之，半途遇挫者有之，更多城市仍在前仆後繼。

樓市調控到底松沒松？哪些城市還會繼續試探？

01

闖關式鬆綁

這一輪樓市鬆綁，充滿戲劇性。

12月18日，山東菏澤率先取消限售，這是本輪樓市調控以來的第一次公開鬆綁。大多人都以為菏澤在壓力之下，大概率會撤回這一鬆綁政策。

然而，菏澤隨即給出了一份冠冕堂皇的回應。所謂“實為取消轉讓期限”、“系回應市民迫切需求”云云，無論這些措辭如何滑稽，但菏澤最終闖關成功。（參閲《取消限售！全國打響鬆綁第一槍，意味着什麼？》）

一週過去，12月27日，湖南衡陽公開取消限價，準備於1月1日正式實施。然而，僅僅過了一天，當地就迅速撤回這一文件。

如果將這份文件完整展開，名字或許相當具有特色：《關於撤銷《關於暫停執行

緊接着，12月28日，網傳合肥以“交一個月社保可買房”鬆綁限購，合肥對此回應稱：未出台任何放鬆限購文件， “一個月社保可買房”主要針對落户人才。

再接着，2019年1月3日，青島高新區暫停樓市搖號政策。繼限售、限價、限購之後，又一重磅調控政策被地方政府試探。

接下來，會有更多城市加入其中。

02

誰能鬆綁？

為什麼有的城市闖關成功，有的城市拒不承認，還有的城市迅速自打耳光？

換言之，到底哪些城市可以鬆綁？哪些鬆綁可以被默許？

在《2019樓市往哪走》一文中，凱風君曾提及中國樓市的兩個關鍵點：政策市和央地博弈。

既然是政策市，那麼當外界環境發生變化，樓市調控鬆綁就在意料之中。而在央地博弈框架之下，中央和地方的核心訴求並不全然相同，地方會反覆試探調控底線，而上級會更加審慎。

在瞭解這兩大樓市原理之後，就不難明白樓市鬆綁為何呈現如此戲劇性的局面。

一方面，當穩樓市成為自上而下的共識，樓市鬆綁在一定限度就能得到默許。尤其是前不久的中央會議已經明確提出“因城施策”，這就更給了地方政府以鬆綁的膽量。

然而，不是任何鬆綁都能通過，也不是任何城市都有鬆綁資格。**在上級看來，一窩蜂鬆綁最要不得，因為這會最大程度挑戰樓市調控的嚴肅性。**所以，樓市鬆綁接力賽不會一直順暢無阻，一窩蜂鬆綁會在強力打壓之列。

**另一方面，所有地方政府都有鬆綁調控的迫切性，因而會不斷試探上級調控底線。**但樓市調控能否鬆綁，關鍵在於是否服務於穩樓市。

所以，樓市調整越是巨大的城市，尤其是經濟增長受到明顯影響的城市，樓市調控政策最有可能被默許鬆綁。否則，試圖以鬆綁調控來刺激房價，顯然不會如此之快被放行。

03

限價搖號或會最早退出

在樓市調控所有政策中，限價最為雞肋，搖號副作用最大。這在《2019樓市往哪走》一文中有詳細論述。

之所以説限價雞肋，是因為限價只能控制名義上的房價，而對實際上的房價沒有多大影響，更大程度上只是數字遊戲。而在限價之下，雙合同、茶水費、走後門等亂象層出不窮。

搖號購房，本來是應對雙合同、茶水費而來，本意在於穩定樓市，但在實際操作中卻成了萬人搶房的助推者。只要限價政策嚴厲，一手房與二手房之間存在較大價差，搖號購房就跟新股中籤一樣，是穩賺不賠的套利遊戲，自然容易刺激搶房熱潮。

這是樓市上行期經常出現的亂象。到了樓市下行期，這兩大政策的價值越來越小。

**當樓市調整，房價鬆動，是否限價已經不再重要。**而當二手房價格不斷下探，一手房與二手房之間的套利空間也越來越小，搖號申請報名人數也會越來越少，搖號政策也就沒有存在的必要。

以杭州為例，在2018年上半年，搖號搶房一浪高過一浪，部分樓盤萬人搶房，凍結資金高達上百億元，中籤率僅有3%。而到了2018年下半年，大部分樓盤中籤率高過50%，更有部分樓盤報名人數不滿，無人搖號。

這種背景下，保留限價政策意義不大，搖號購房更失去了原來的作用，自然會被納入率先取消之列。

04

結語

樓市戲劇性鬆綁背後，是政策市和央地博弈邏輯的體現，也是樓市出現了問題的標誌。對此，我們有五個結論：

**其一，樓市鬆綁是大勢所趨。**2019年是關鍵之年，穩經濟和穩樓市至關重要。在這兩大核心目標之下，寬貨幣已經在路上，而樓市鬆綁也會越來越多。

**其二，一窩蜂鬆綁不會被允許。**雖然政策市下，樓市調控不會一層不變，但也不會一會強力調控一會快速鬆綁。即便要穩樓市，鬆綁也要一步步來，一擁而上，談何嚴肅性？

**其三，樓市調整大、經濟下行壓力明顯的城市，會率先進行鬆綁。**換句話説，房地產依賴度高的城市，會更加積極試探調控底線，這些試探也會更容易闖關成功。

**其四，越着急鬆綁的城市，樓市越存在較大問題。**這一輪鬆綁，不是刺激樓市的信號，而是樓市維穩的標誌。這背後，顯然是市場出了問題。因此，鬆綁越是積極，越不宜過早入手。

**其五，三四線優先，一二線有條件鬆綁。**三四線城市會率先鬆綁，由於調控本來就不嚴格，完全鬆綁也並非沒有可能。至於一二線城市，集體公開鬆綁可能性不大，各大城市會不斷以人才政策或其他擦邊球的行為來試探調控底線。

至於房價會不會上漲，請記住那句話：沒有限購限貸寬鬆和大水漫灌，樓市鬆綁只是維穩行情。