中產的“豪”宅,沒有“豪宅”的價值_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-05 13:29
文章首發於公眾號:叁裏河
作者:江大橋
漲的時候是資產,跌的時候是負債。
杭州透明售房網市場研究院在2014年9公佈一個數據,截至8月中,杭州主城區總價800萬元以上的商品住宅可售套數為1840套,這一比重約佔同期可售商品住宅房源總量的5%,也就是説每20套在售新房中,就有1套總價超過800萬元。當然沒算蕭山和餘杭。
1000萬可能在北上廣買不了什麼房,但在杭州,尤其是2014年的杭州,千萬級真的都算是豪宅了。2014年的杭州,總價1000萬元以上的豪宅,在售房源總量為1143套,而總價1500萬元以上的頂級豪宅,在售房源總量為523套,總市值超過200億元。這時候,杭州房市均價不到1.7萬。
這幾年,隨着杭州房價上漲,千萬級別的“豪宅”越來越多。
2018年12月杭州二手房均價最後落回了2.9萬,但6月最高的時候,鏈家上的數據是全市掛牌價近4萬,參考價也在3.5萬。
這麼算,其實靠核心區超過150平的大户型,今年都有可能到過1000萬,比如錢江新城和濱江的大户型一線江景房不少都賣過了這個價格。
所以如今,千萬級別的房子其實沒那麼“稀缺”。但只有真的豪宅保值,中產手裏被架上去的豪宅,沒有那麼值錢。
2017年因事故而全國知名的綠城藍色錢江,鏈家上的數據,小區均價超過5.6萬,這裏有因為不少公寓面積拉低了均價。目前,鏈家上藍色錢江有22套房屋在售,過去近90天內成交了1套。成交的這一套,160平不到,最終售價1030萬,均價超過6.5萬. 掛牌1350萬,花了近4個月才完成成交。
但詢問了藍色錢江的某位業主,對方的估價卻有不同。
“8萬出頭肯定有的,杭州現在哪個新樓盤不是8萬起步。”她家2012年前後買入的藍色錢江的大户型房子,當時均價就6.8萬。不過隨後她補充道,因為不打算賣,很久沒關注了。
同為“一線江景房”的錢塘帝景和水晶藍軒,僅中間隔了一條馬路,卻是兩翻天地。
錢塘帝景的排屋在今年9月一篇報道中,價格高達10萬每平,高層180平以上的户型,都超過1000萬。鏈家上該小區一套250平的房子,7月掛牌價1350萬,單價超過了5.3萬,且還是低樓層。但實際10月唯一成交的一套不到90平高樓層,均價也才5萬出一點頭,小户型的單價可是比大户型的要貴不少。
而這個月該小區鏈家的參考平均價剛剛過了4.8萬。
旁邊的水晶藍軒,兩套掛牌在售的超過300方的大户型,一套378平的賣到了2700萬,一套330平的賣到了2500萬。唯一的成交是在2017年3月,1100萬,那會均價還不到3.4萬。
水晶藍軒只有268户,錢塘帝景則有差不多1200户。
再看看良渚、下沙、臨安之前200-400平的排屋或者別墅,按照今年年初波峯4萬甚至更貴的價格,都算是邁入千萬級別的豪宅,但一進入熊市,成交下跌,都再賣不出好價錢。
相比之下,反倒是剛需小户型,遠比中產的“豪宅”抗跌保值,畢竟流通性擺在那裏。
據住浙網數據統計,2018年杭州十區(包含蕭山、餘杭、富陽、臨安)新建商品房總計成交148814套,成交總面積為1563.4萬方,單套成交面積不過剛剛過100平。自然有大部分是都是90-100的剛需了。
鏈家上,翠苑四區的老破小,10-12月賣出了5套,最大的單價最低差不多3萬,最小的單價超過了4萬。
杭州房價漲漲跌跌,但是真正稀缺性豪宅一直是不愁賣的,不僅保值,還能增值。
比如2018年8月,司法拍賣的杭州超級豪宅陽光海岸的29樓的頂躍,總面積大概在1200方,躍三層,電梯直接入户,絕版户型。起拍價6000多萬元,相比於周圍8萬一平二手房,簡直是嚴重倒掛的“白菜價”。
但經過200多輪競價,以總價超1.13億單價近10萬元每平米的價格成交。
這可是隔條馬路,之前提到的藍色錢江的商品房遠不能比的。
再看黃龍邊上的老“豪宅”綠園。2001年的時候,售價就接近1.5萬,那會杭州市區的房價還不過6000。今天鏈家上的數據,兩套在售的近180平上下的房子,一套掛牌1350萬,一套掛牌1250萬,而最近一套成交的2016年12月的160平的房子,就賣到了830萬。
之前問外資銀行做房貸的朋友,“阿里員工去你們那裏買1000萬左右房子的多嗎?”
“多的咯,正常情況P6、P7就可以。”他回答,不僅僅是阿里,海康威視、網易、大華、恒生電子都可以,只是阿里人多,但基本還是總價300-500萬的房子。
今年3月末,杭州擁有境內外上市公司165家,總市值達到5萬億元,總數和市值規模均列全國第4位,僅次於北京、上海和深圳,在省會城市中排名第一位。
人傻錢多的故事,畢竟是少數。而這些動輒800-1000萬的偽豪宅,根本也不是剛需的考慮。
《2017胡潤財富報告》中,杭州在《千萬資產高淨值人羣最密集城市Top 20》排第七位,差不多每210人中就有1位是千萬富翁。阿里、網易、海康威視、大華、恒生電子,不斷湧現的上市公司,讓杭州不斷誕生着億萬富翁。
這麼看,之前因南宋皇城遺址而停工的杭州御園,去年年底網傳開盤單價15萬每平,甚至在18-20萬元每平的毛坯交付,也就沒那麼奇怪了。
按主力户型400平方米計算的話,一套御園的房子,總價超過7000萬,而總共只有49套。
牛市的時候,好不容易賺了點的中產,槓桿、按揭、借錢買房的覺得自己是投資成功,但熊市的時候,借債要還、貸款要還、配資要還,之前的資產就都是負債了。