中產的“豪”宅，沒有“豪宅”的價值_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-05 13:29
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
漲的時候是資產，跌的時候是負債。
杭州透明售房網市場研究院在2014年9公佈一個數據，截至8月中，杭州主城區總價800萬元以上的商品住宅可售套數為1840套，這一比重約佔同期可售商品住宅房源總量的5%，也就是説每20套在售新房中，就有1套總價超過800萬元。當然沒算蕭山和餘杭。
1000萬可能在北上廣買不了什麼房，但在杭州，尤其是2014年的杭州，千萬級真的都算是豪宅了。2014年的杭州，總價1000萬元以上的豪宅，在售房源總量為1143套，而總價1500萬元以上的頂級豪宅，在售房源總量為523套，總市值超過200億元。這時候，杭州房市均價不到1.7萬。
這幾年，隨着杭州房價上漲，千萬級別的“豪宅”越來越多。
2018年12月杭州二手房均價最後落回了2.9萬，但6月最高的時候，鏈家上的數據是全市掛牌價近4萬，參考價也在3.5萬。
這麼算，其實靠核心區超過150平的大户型，今年都有可能到過1000萬，比如錢江新城和濱江的大户型一線江景房不少都賣過了這個價格。
所以如今，千萬級別的房子其實沒那麼“稀缺”。但只有真的豪宅保值，中產手裏被架上去的豪宅，沒有那麼值錢。
2017年因事故而全國知名的綠城藍色錢江，鏈家上的數據，小區均價超過5.6萬，這裏有因為不少公寓面積拉低了均價。目前，鏈家上藍色錢江有22套房屋在售，過去近90天內成交了1套。成交的這一套，160平不到，最終售價1030萬，均價超過6.5萬. 掛牌1350萬，花了近4個月才完成成交。
但詢問了藍色錢江的某位業主，對方的估價卻有不同。
“8萬出頭肯定有的，杭州現在哪個新樓盤不是8萬起步。”她家2012年前後買入的藍色錢江的大户型房子，當時均價就6.8萬。不過隨後她補充道，因為不打算賣，很久沒關注了。
同為“一線江景房”的錢塘帝景和水晶藍軒，僅中間隔了一條馬路，卻是兩翻天地。
而這個月該小區鏈家的參考平均價剛剛過了4.8萬。
旁邊的水晶藍軒，兩套掛牌在售的超過300方的大户型，一套378平的賣到了2700萬，一套330平的賣到了2500萬。唯一的成交是在2017年3月，1100萬，那會均價還不到3.4萬。
水晶藍軒只有268户，錢塘帝景則有差不多1200户。
再看看良渚、下沙、臨安之前200-400平的排屋或者別墅，按照今年年初波峯4萬甚至更貴的價格，都算是邁入千萬級別的豪宅，但一進入熊市，成交下跌，都再賣不出好價錢。
相比之下，反倒是剛需小户型，遠比中產的“豪宅”抗跌保值，畢竟流通性擺在那裏。
據住浙網數據統計，2018年杭州十區（包含蕭山、餘杭、富陽、臨安）新建商品房總計成交148814套，成交總面積為1563.4萬方，單套成交面積不過剛剛過100平。自然有大部分是都是90-100的剛需了。
鏈家上，翠苑四區的老破小，10-12月賣出了5套，最大的單價最低差不多3萬，最小的單價超過了4萬。
杭州房價漲漲跌跌，但是真正稀缺性豪宅一直是不愁賣的，不僅保值，還能增值。
比如2018年8月，司法拍賣的杭州超級豪宅陽光海岸的29樓的頂躍，總面積大概在1200方，躍三層，電梯直接入户，絕版户型。起拍價6000多萬元，相比於周圍8萬一平二手房，簡直是嚴重倒掛的“白菜價”。
但經過200多輪競價，以總價超1.13億單價近10萬元每平米的價格成交。
這可是隔條馬路，之前提到的藍色錢江的商品房遠不能比的。
再看黃龍邊上的老“豪宅”綠園。2001年的時候，售價就接近1.5萬，那會杭州市區的房價還不過6000。今天鏈家上的數據，兩套在售的近180平上下的房子，一套掛牌1350萬，一套掛牌1250萬，而最近一套成交的2016年12月的160平的房子，就賣到了830萬。
之前問外資銀行做房貸的朋友，“阿里員工去你們那裏買1000萬左右房子的多嗎？”
“多的咯，正常情況P6、P7就可以。”他回答，不僅僅是阿里，海康威視、網易、大華、恒生電子都可以，只是阿里人多，但基本還是總價300-500萬的房子。
今年3月末，杭州擁有境內外上市公司165家，總市值達到5萬億元，總數和市值規模均列全國第4位，僅次於北京、上海和深圳，在省會城市中排名第一位。
人傻錢多的故事，畢竟是少數。而這些動輒800-1000萬的偽豪宅，根本也不是剛需的考慮。
《2017胡潤財富報告》中，杭州在《千萬資產高淨值人羣最密集城市Top 20》排第七位，差不多每210人中就有1位是千萬富翁。阿里、網易、海康威視、大華、恒生電子，不斷湧現的上市公司，讓杭州不斷誕生着億萬富翁。
這麼看，之前因南宋皇城遺址而停工的杭州御園，去年年底網傳開盤單價15萬每平，甚至在18-20萬元每平的毛坯交付，也就沒那麼奇怪了。
按主力户型400平方米計算的話，一套御園的房子，總價超過7000萬，而總共只有49套。
牛市的時候，好不容易賺了點的中產，槓桿、按揭、借錢買房的覺得自己是投資成功，但熊市的時候，借債要還、貸款要還、配資要還，之前的資產就都是負債了。