全面降準靴子落地，對樓市影響有多大，剛需何時入場？_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

2019年剛開年不久，降準就如期而至。

1月4日，在高層剛剛吹風不到半天，央行就發佈公告，決定進行全面降準：

下調金融機構存款準備金率1個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。淨釋放資金約為8000億元。

央行表示：

將繼續實施穩健的貨幣政策，維持鬆緊適度，不搞大水漫灌，注重定向調控。

這意味着什麼？

01

央行為何如此急切？

這一次降準，並不令人意外，但急切程度超乎預料。

**直接肇因是，經濟下行壓力愈發嚴峻。**12月官方製造業PMI跌破榮枯線，創下2016年3月以來新低。

此種背景下，貨幣政策早已轉向。上個月的中央經濟會議提出“保持流動性合理充裕”，且去掉了“管住貨幣供給總閘門”的表述，這正是貨幣持續寬鬆的標誌。

同時，2019年是建國70週年，也是全國建成小康社會的關鍵之年。此前的中央會議明確指出**“做好經濟工作至關重要”**。

所以，在穩經濟的背景下，貨幣政策將會一改緊縮態勢，走向寬鬆之路。其實，2018年已經進行過四次定向降準，加上麻辣粉（MLF，中期借貸便利工具）擴容，創設超級麻辣粉（TMLF,定向中期借貸便利），釋放的流動性已經相當可觀。

要知道，**貨幣工具向來是逆週期調節。定向降準一次接着一次，恰恰説明經濟形勢越來越發嚴峻。**一次降準不足以提振，那就需要二次降準、三次降準，乃至更多。

所以，這一次降準是在意料之中，未來還會有多次降準。

02

會不會流入樓市？

每一次貨幣寬鬆，都會引來相同的問題：會不會流入樓市？

降準，通俗來講，就是降低各大銀行在央行的**“押金”**，讓銀行更有多資金可以用來放貸。這也就是我們常説的“釋放流動性”。

不過問題在於，流動性釋放出來，能不能從銀行出去，市場是不是有需求，貨幣傳導路徑是否通暢，這些都懸而未決。

事實上，2018年已經進行過四次降準和多次麻辣粉操作，釋放資金規模高達2萬億元，銀行間拆借利率已經降到了幾年前的低點，但中小企業融資成本依舊高漲，房地產依舊面臨巨大調整。

這背後的原因有三個：一個來自於銀行層面，一個來自於市場層面，第三個來自監管層面。

**其一，從銀行層面看，銀行惜貸。**經濟下行週期下，貸款能不能收回來是個問題，即便不少中小企業嗷嗷待哺，銀行也未必願意放貸。正是在此背景下，最近決策層多次強調支持民營企業發展。

**其二，經濟下行週期，企業多數都不再擴張，即使銀行貸款額度充裕了，企業也未必願意去借貸。**換句話説，放水的邊際效益越來越小。降準釋放再多的流動性，只要到不了企業層面，就形不成真正的貨幣之水。

**其三，房地產市場想要這些水，但監管依舊沒有放鬆。**在房企層面，無論是開發貸、信託貸款，還是企業債，都還在嚴防死守，此前這幾波放水基本都被限制流入樓市。在居民層面，限貸政策依舊沒有放鬆，加上政策嚴打首付貸、房抵貸，樓市從這些小放水中受益不多。

03

能不能刺激房價？

在全面降準之下，房價又會受到何種影響？

在《2019樓市往哪走》一文中，凱風君曾指出，任何地方的樓市大繁榮，除了基本面層面的人口、經濟等因素外，無不是貨幣膨脹所致。2009年和2016年這兩波樓市上行皆是如此。

那麼，多次降準之下，房價會否出現刺激性上漲？

答案很簡單：暫時還不會。     

原因有三個。

**一個是上文所説的，降準只是釋放流動性，但錢能不能到市場中，是比放水更加複雜的問題。**如果樓市的信貸閘門仍未放開，降準之水四溢到樓市裏的並不多，不足以支撐房價大幅上漲。

2018年已經連續四次降準，釋放資金高達2萬億元，對樓市並未形成絲毫刺激效用。

**第二個原因是，目前寬貨幣主要是穩經濟。**而穩經濟的第一環在於刺激實體經濟，第二環是基建託底，第三環是減税，最後一環才是房地產。

**第三，房價重啓大幅上漲，需要一系列政策配合。**在貨幣層面，不僅需要降準而且必須要有降息加以配合；在樓市調控層面，核心的是限購和限貸，只有這兩者大幅寬鬆，樓市行情才會真正重新向上。

其實，經歷上一波上漲之後，居民槓桿率已經居高不下，六個錢包所剩無幾，手頭多半已經沒有餘錢。

除非降低首付比例、降低房貸利率、放寬二套房貸款限制，多管齊下，才能再度挑動起購房熱情。

04

剛需何時入場？

貨幣寬鬆，樓市調控也在不斷鬆綁。

從山東菏澤取消限售開始，湖南衡陽、安徽合肥、青島高新區接連闖關，雖然有的被自扇耳光，有的躲躲閃閃，但樓市鬆綁已經是大勢所趨。（參閲《暫停搖號！2019樓市鬆綁再下一城，哪些城市會跟進？》）

在寬貨幣和樓市調控不斷鬆綁之下，剛需究竟該何時入場？

在《2019樓市往哪走》一文中，凱風君就已明確説了：所謂“剛需任何時候上車都是對的”，都是一派胡言。真正的態度是：剛需要做好隨時上車的準備，而不是什麼時候上車都一樣。

那麼，如今就是剛需做好上車準備的關鍵時刻。究竟何時入場，可參考以下三個指標：

其一，降息與降準同步到來時，僅有降準並不夠，降息更有實質殺傷力。

其二，限購鬆綁，尤其是一二線城市公開鬆綁。

其三，限貸寬鬆。尤其是降低首付比例，實際房貸利率降低到基準以下，取消認房又認貸政策，等等。

如果出現這些信號，那麼整個政策就不再是維穩行情，而演變成刺激模式。這個時間點，剛需入場最為穩妥。

現在，請拿好手中的錢。