“你要申報，我就漲租金！”房租抵扣個税，房東慌了？實際情況是..._風聞

來源：微信公眾號“21世紀經濟報道”

租金抵扣個税被房東威脅漲房租

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根據新規，在北京租房的小張可以税前扣除1500元，但房東知道這個消息後，卻給小張潑了一盆冷水，“如果你申報租金扣除，税務局找我收税的話，我會把錢加到房租上，目前房租是不含税的價格。”

小張的遭遇並非個例。

很多網友在社交媒體上反映，自己向房東索要其身份信息，但遭到拒絕，房東以提交信息後可能被徵税為由，規勸租客不要申報個税租金扣除，甚至有房東還表示如果進行扣除就要租客退房。

一邊是個税可能抵扣幾十塊，另一邊是房租可能上漲幾百塊，權衡之下，很多租客為了避免與房東鬧僵而被掃地出門，被迫選擇不再申報租金支出扣除，無法享受到國家發放的個税減税紅包。

自如客們申報扣除也遭遇困擾

對於租住自如的租客來説，他們想享受租金個税抵扣，也遭遇了一番波折。

1月4日，媒體報道自如讓租客申報個税房租抵扣時不填“組織”而填“房東個人”，自如管家的理由是：自如只是受業主委託代為管理，屬於第三方，不是出租方。

分析稱，這可以起到避税的作用。“這對於已經擁有200萬租客，年租金收入超過10億的自如而言，能省下一筆不菲的税費支出。”

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不過，1月4日晚，自如表示，填報個税住房租金專項扣除可選擇“組織”，填寫相應公司信息。自如客服表示，為了更加順利地完成住房租金抵扣個税申報，租客可根據與自如簽訂的租賃合同，選擇相應公司進行申報。

有自如客抱怨：“本來我填了出租人是合同甲方自如，結果管家説應該填房主，費了半天勁改成房主，結果就在剛剛又告訴讓改成自如。都啥時候了，還能改嗎？你們是耍租客呢？”

個人出租住房納税真的很高嗎？

在近日刷屏的一篇文章中，有房東算了一筆賬：如果租客拿他的信息去申報個税抵扣，税務部門就會通知房東去“開發票”。最終，租客通過租金專項附加扣除能省100元，房東卻要多納税500元。

很多房主被網絡文章提到的高額計税數字嚇住了，更不願意去配合租客申報住房租金扣除。

那麼，個人出租住房真的繳税很高嗎？到底要繳多少税呢？

中國國際税收研究會學術委員、理事汪蔚青表示，很多地區對於個人出租住房按一個較低的綜合税率簡易徵收房租的税金。比如北京和上海，一般是按照**房租的5%**綜合税率來徵收。

也就是説，假如北京一個房東出租住房，每月房租收入3000元，按照5%綜合徵收税率，實際繳納税款只有150元，納税數額遠沒有網絡文章中計算的那麼高。

房東到底要交多少税呢？主要有以下幾種：

一是房屋出租要交流轉税，就是增值税，以前是營業税。

二是房產税，在租金方面是由房東承擔的，但現實中不少房東也轉嫁給租客負擔。

三是所得税，按房東類型區別為企業所得税、個人所得税。

根據國税總局2016第16號公告，房屋租賃的增值税税率規定為：個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納税額，即租金/（1+5%）*1.5%。

據媒體報道，目前個人出租房產的名義税率是：增值税1.5%，個人所得税10%，房產税4%，加起來達到15.5%，這是個相當高的名義税率。但因為還存在扣除成本，實際上一般實行的是“税費綜合徵收率”，大約5.6%（比如2016年起廣州的規定是：個人出租住宅房屋月租金月收入從2000元到30000元的，税費綜合徵收率為6％）。

國家税務總局科研所特聘研究員楊默如表示：對於房東應交税金額，將各項加總的算法並不準確，在實踐中往往被核定或簡易徵收辦法替代。

“由於很多現金交易、出租給個人的情況會被隱瞞納税，為了鼓勵房東申報納税，在各地都有不同的核定徵收的辦法，對租金收入的核定，按照一個比例徵收，以降低税負。各地的核定徵收率是有所不同的。”

這意味着，綜合徵收率，給出了更簡便的徵收方式和更輕的實際税負。

此前個人房東納税並不普遍

據國家税務總局科研所特聘研究員楊默如表示，如果房東已經足額納税了，就不存在增加税負的問題。

那麼，沒有足額納税的房東，會受到影響嗎？

以個人所得税來看，根據中華人民共和國國務院令（第707號）公佈修訂後的《中華人民共和國個人所得税法實施條例》，明確規定個人出租不動產取得的所得，在個人所得税法律規定的個人所得的範圍。

個人所得税税率有幾種綜合所得（含工薪收入）和經營所得適用超額累進税率表，而財產租賃所得則適用比例税率，固定税率為20%。自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得，暫減按10%的税率徵收個人所得税。在實際徵管中則存在着更低的核定徵收率。

那麼，有多少房東過去繳納了這部分税呢？

在實際的租賃關係中，由於租客多是不需要開發票的個人，房東的房租收入往往被模糊掉，未能按照税法的規定來納税。

市民李先生表示：“還沒見過哪個房東租房去申報納税。”

楊默如認為，個人出租的，以現金來交易，為了減少税負，有相當大比例的房東就這塊收入未向税務局申報納税，這確實是一個社會現象，但並不意味着不需要納税。

如何讓租客順利享受租金抵扣？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，後續建議針對此類問題繼續觀察，若是房東不願意配合租客抵扣税費，估計税務部門還需要提供一些比較簡便的操作辦法，即簡化流程。同時後續租賃市場發展中機構類房源租賃會增多，這個可以迴避房東不配合的尷尬。

易居研究院副院長楊紅旭建議，可考慮與正在推進的房地產税立法進行銜接，比如同樣徵收房地產税，個人房東出租房屋如果去備案和繳税的話，可以酌情讓他們少交一點，要給予一些優惠措施，鼓勵這些房東願意去租賃合同備案，但這是一個很慢的推進過程。