“房產税是肯定會徵的，認了吧”_風聞

作者：蔡照明 親戚買房創始人

來源：正和島（ID：zhenghedao）

未來幾年，中國房地產市場最大的變量是什麼？答案顯然是**房產税的即將出台。**可以説，隨着立法基礎、技術條件和具體實施細則的成熟，房產税徵收已經是上膛的子彈，一觸即發。

但是，總還是有不少人不死心，認為不可能徵收房產税。他們抓住每一點阻礙房產税徵收的因素做文章，比如沒有法理基礎、無法確定房屋價值、實施起來會怨聲載道出大事等等，認為房產税離推出還遙遙無期。

比如被稱為“地產界良心”的任志強，他去年就説過，明年出不了房產税，不但明年出不了房產税，更長時間內也出不了房產税。經濟學家馬光遠也説，五年內房產税都難以出台。**關於房產税，發言的人不少，但最後都只有一個字：**難。

説實話，幹什麼不難，難道因為難就不幹了？徵不徵收房產税，要看徵收房產税到底難在哪裏，阻礙因素到底有哪些。

按照常規，房產税開徵之前有五個前置程序：首先是人大立法，然後是不動產登記聯網，接下來是房屋的價值評估、地方徵收細則的出台，最後是實際扣繳的徵信系統。我就把這幾個環節掰開揉碎了，一個一個來講講。

房產税缺乏法理基礎嗎？

在所有反對房產税推出的理由中，最為根本性的觀點是這個税缺乏法理依據。比如任志強就認為，房產税難以出台的一個最大理由就是房產税缺乏法律合理性，因為房產税的徵收需要建立在房屋的產權基礎上，根據財產法的相關原則，只有個人擁有完整所有權的物品才應該徵税，而中國人對房屋只有使用權，沒有所有權，所以徵收房產税不合理。

這個説法看起來很有道理，但容我反問一句，什麼叫做合理？中國的房子確實只有70年產權，但是70年產權到期之後，是還可以一直延期的，如果這樣只叫做使用權，是不是也不太合理？雖然名義上，中國人對房屋不叫所有權，但是跟完整的所有權相比，目前所享受到的權益還有哪些實質性差別？

退一步講，誰又規定只有所有權才可以徵收保有税？比如香港，同樣是法治社會，土地也是租的，照樣有保有税，只不過香港換了個名頭，叫做“差餉”，不叫房產税。

所以應對任總的無解之説，最簡單的辦法就是，把房產税改個名字，學香港叫僕餉或公僕餉，亦或保姆費，或者我們叫房子税、房屋税、房屋居住税……總之，跟房產税三個字區別開來就行。

其實房產税最大的合理性在於，原來保有環節沒税，現在收税，這是發達國家政府運作的普遍做法。最後説一句，在咱們這片土地上，摳這些字眼沒有意義，要想在保有環節徵税，難道這點文字創新和突破做不到嗎？

不動產登記到底難在哪裏？

説完了法理基礎，繼續往下看，在這幾道前置程序裏，大家普遍認為最難的，是不動產登記。

在不動產登記的問題上，很多人相信了另一位任總——恒大首席經濟學家任澤平的觀點。

任澤平認為，房產税短期不會推出，因為不動產登記實現不了。這位任總還説：當年韓國的金泳三用了五年來推動不動產實名制和金融實名制，代價是把超過2000名韓國公務員送進了監獄，把兩任韓國前總統送上了審判席，最後還動用了總統特赦。

任澤平的數字列舉得這麼具體，難免會讓人有一些聯想，中國會不會付出比讓6萬人（當時韓國總人口大約4500萬，按照任澤平所説的數字和比例，中國公務員數大概是韓國的30倍左右）進監獄更大的“代價”，才能實現不動產登記呢？

多年前，我和建設部的一位高官聊過，為什麼房地產市場總是亂七八糟，缺乏規劃。他説，冤枉呀，建設部不像其他部門有一個五年或者十年規劃，這是因為做規劃前肯定要盤盤家底，也就是要做不動產統計，建設部已經向國家統計局申報三次了，但是一直沒有被列入統計局的工作計劃。

但這是十幾年前的事了。根據自然資源部2018年6月份的消息，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已經實現了全國聯網，我國不動產登記體系已經進入全面運行階段。

當然，這條新聞的表述還有些模糊，它只説了不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，是否完成登記還沒具體説，但是我猜測這個工作已經在展開了。

很多人貌似很懂國情，強調不動產登記實現不了，原因是“你懂的”。對此，我舉個例子，前段時間，我一個同學提升研究所所長，但最後沒能通過，就是栽在他少報了一套房子。他老婆炒房，他自己都不知道自己在河北某縣還有套房子，但是組織上卻知道。

所以，據此我推測，現在處級以上官員的申報財產工作可能早就搞完了，就是説，他們的家底已經被摸清了，該歸置什麼的都歸置好了，至於處級以下的官員，那還不正好拿來“祭旗”，難道這個阻力會很大嗎？ 

還有人説，收房產税會造成民怨沸騰，容易引發事端。的確存在這種可能，但也完全可以不造成這種後果，誰讓你收的税率一定要高到民怨沸騰的程度了？腦袋一根筋的人才會這樣非黑即白的考慮事情。

任何事都有兩個方面，你把壞的方面無限放大，而無限縮小好的一方面，那自然會如你所願出現最壞的情況。

當然，我們也要承認，任志強和任澤平這兩位大V説的話都有對的一面，法理基礎和徵收難度的問題的確存在，要不然我們早就開始收房產税了，也不會一試點就是七年。

收多少，如何收，收不上來怎麼辦？

在法理基礎和不動產登記聯網這兩塊最硬的石頭被清除之後，接下來的問題就是物業價值評估了，這就是個純粹的技術活。

隨着《中華人民共和國國家標準房地產估價規範》的出台，房產增值税徵收已經有了估值依據，實際操作上也已經有了先例，已經不是什麼不可逾越的難題。

對於該收多少、收多大面、如何收的收繳細則問題，其實都已經甩給地方政府了。在中央對於房產税的十二字方針裏，有四個字是“充分授權”，也就是各個城市可以根據自己的情況，自己來決定收多大面，税率是多少，有什麼優惠條件，放手讓各地來探索。

這十二個字裏面還有四個字是“分步推進”，也就是説，不會全國一起收，一刀切。將會分步推進，除了税率可以慢慢加碼，這樣也更加穩妥。深圳有問題深圳解決，西安有問題打板子西安領導，上升不到全國性問題。

所以我判斷，房產税的第一批試點城市中，一定有幾個城市的税率會比較狠，有幾個城市税率比較温和，大部分城市不可能定得太高。但是，大家一定不要想着首套房可以完全減免，因為如果首套減免了，税基就會去掉至少一半，那麼房產税就沒有意義了。

現在中國户均1.1套房，也就是10個人總共有11套房。大家跟我做一道數學題，如果現在有3家有2套房，有3家沒有房，那麼可徵收的非首套房是多少？答案是3套。如果超過面積的還要徵，估計還能再多幾套，所以税基是5套到8套房之間，沒有減少得這麼多，但是還是少了不少。

所以房產税必須是大面積地徵，就像物業費，開始的時候税率低，慢慢加，但是如果開始的時候不徵收，後來再收難度就大了。

其實，徵收房產税很像收物業費，當年收物業費的時候遇到的阻力大不大？當然大，但是大家慢慢地就理解了，現在我住的小區的物業費都漲到最初時的三倍了，大家交的比例反而更高了。

接下來談談收繳系統的問題，也就是大家説的“不可抗力”，它要解決的問題是：我不交，你能拿我怎麼辦？

對於徵信系統我不是專家，但我可以給你舉個例子。

有一個我認識的人，前幾天忽然發現自己的銀行賬户被划走了幾千塊錢，後來才知道，這是因為他在日本幫人代購商品沒交税，所以税款直接從銀行賬户被扣走了。

現在誰沒有銀行卡，或者微信支付賬户、支付寶賬户呢，那麼未來房產税能不能直接從這些賬户里扣？所以，面對“我不交，你能拿我怎麼辦？”這樣的難題，不要替政府擔心，有辦法的。

最後剩下的就是立法障礙了。有必要提醒的是，重慶和上海已經開始徵收房產税了，之前大家認為立法的難點在於税率、減免面積等等具體標準太複雜了，不好釐定。

但是為什麼要把這些雜亂複雜的規則都寫到房產税裏去呢？這些具體的標準可以甩到地方執行細則上，上位法就是一個原則性的條條框框，如果這樣想，立法還有那麼難嗎？

房產税這麼難，為何一定要收？

很多人可能會問，不管怎麼樣，收房產税還是挺難的，我們費了這麼大力氣來推出房產税，到底目的是什麼，還有沒有其他方式能夠代替房產税來實現這個目的？

開徵房產税當然不容易，但是跟不徵房產税的其他選擇相比，徵收房產税是相對來説最容易的事情。為什麼？

因為徵收房產税的目的是為了擺脱土地財政，從房產保有税中獲得讓地方政府活下去的源源不斷的“差餉”，如果不開徵房產税，那麼就要進行徹底的結構性改革、產業升級和體制創新才能實現這個目的，而這些改革中的任何一件都比收税要難得多，所以，開徵房產税是必然的選擇。

最後，我帶你看一看房產税的實際工作進展。房產税立法已經正式寫入人大五年規劃，這説明法理依據等理論問題已經清除了，要強調的是，寫入人大五年規劃並不是把十九大制定的時間表又推遲了，五年後才能出來，而是必須在這五年內出來。

當然，現在國內外情況每天都在變，房產税的推進過程也會有反覆，但是十九大定下的加快推出房產税的基調，到目前為止也沒看出要放緩的跡象。

我在歷次講座中都強調了，看一個政策的出台要看它的底層邏輯，現在我再強調一遍，加快推出房產税的底層邏輯是：打破賣地財政和房價飛漲帶來的資產泡沫風險。

不動產聯網登記，在總理上任伊始就宣佈開始了，今年年中終於宣佈不動產登記信息管理基礎平台已經實現聯網，但這僅僅只是完成了聯網，登記還沒有徹底完成，聯網之後的後續工作，包括基礎數據的檢驗、補充、清洗和挖掘等都還在繼續，但既然已經宣佈，就説明工作的大頭已經完成了。

在收繳細則方面，重慶和上海作為第一批兩個城市試點，已經7年之久了。據瞭解，還有幾個城市已經在按新房產税的精神開始進行測試。所以，剩下的問題就是把程序走完，在中國，當一項改革被認為要加快的時候，其進度往往會快得驚人。

房地產税肯定是一次居民財富的再分配，是未來兩年內最大的一件事，它將影響千千萬萬房產持有者的實際利益，而且還不是小數，大家都應該關注起來。