央媽不會救房地產，地方政府可能會_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-12 14:59
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：惠子
2008年金融危機，房市哀嚎，除了央行在百日內5次降息注入流動性之外，做為4萬億刺激方案的一部分，建設部宣佈三年中央財政將投資9000億元，增加200多萬套廉租房、400多萬套經濟適用房，及220萬户的棚户區改造。
2015年，為幫助房地產去庫存，在前一年央行三次降息、兩次降準之後，中央經濟會議上又明確鼓勵開發商降低房價一去庫存，把撤銷對房屋所有權的過時限制作為當年五大經濟任務之一。之後，財政部也出手加碼，發佈了針對部分房地產交易環節的契税、營業税的優惠政策。
從過去的經驗看，房地產有難，政府總是要救的，而且市不遺餘地。
所以今年元旦後央行突然降準，很難不讓人懷疑，是不是新的一波房地產調控放鬆開始了。加上降準之前，幾個城市試探性的鬆綁政策，和中央經濟會議上對房地產的新表述，似乎都證明，房地產的春天又來了。
但是情況可能沒那麼樂觀。
儘管經歷了連續的降準後資金面相對寬鬆，但目前並沒有跡象顯示資金正大量流入房地產市場。
最大的一個指標是，做為房地產市場最大參與者——房企的資金面並沒有得到多大的改善。相反，最近一年來，持續下降的商品房銷售增速直接影響到了房企的到位資金，並開始拖累房地產投資，房企購置土地面積增速已經連續兩個月出現下滑。
而從過去幾次調控轉向的經驗看，如果真的調控轉向，政府會積極引導資金進入房市。
我們可以拿2014年9月30日開始的那一輪寬鬆來做個比照。2015年1月，公司債首次對房企大幅放開，之後的兩年我們看到的是房企公司債發行呈現井噴式的增長，房企的投資熱情迅速被點燃。在需求端，政府通過放鬆限貸，重啓降息，降低首付比例等方式刺激了大家的購房慾望。兩者共同作用，成功復甦了沉寂的房地產市場。
而這一次的情況則明顯不同，目前大的政策背景仍然是嚴防資金大量流入房地產市場。雖然國企、央企和一些品牌地產商尚能獲得相對充沛的資金，但對於中小房企來説，仍處在水深火熱之中。
非標融資，過去作為中小房企融資的大頭，伴隨着金融去槓桿和資管新規的出台，急劇收縮。雖然納入央行統計的社融非標難以刻畫實體非標融資的全貌，但這個數據仍然可以作為一個參考。
2018年前11個月，社融中的非標共計收縮了2.76萬億元，是歷年以來出現的首次年度收縮。但在非標融資收緊的同時，銀行出於風險考慮，借貸給中小房企的意願也並沒有增加，再加上上一輪上升週期發行的大量債務都將在這兩年到期，今年預計有6158億元的房企債券面臨到期，同比大幅增加了47%，如何償債成為擺在中小房企面前最現實的問題。
不僅如此，降準的實際影響也在減弱，相對寬鬆的貨幣政策也並沒有讓多少資金流入房市。
天風證券在一篇名為《歷次降準對房地產資金的改善》的報告中得到的結論是降準對房地產企業資金面改善明顯、按揭貸款恢復快於行業整體、但一輪比一輪效果減弱、預計本輪恢復難度更大幅度更小。
沒了資金的支撐，房地產市場其實就不存在回暖的基礎。
目前樓市出現鬆綁的城市，也都不具備指標性意義。
比如拉開這次轉向序幕的菏澤市棚改大市，當地過去幾年的房價和土地收入主要都得益於大規模的棚改貨幣化安置。而在此前“一刀切”的房地產調控政策引導下，菏澤卻被迫採取了不符合自身樓市發展狀況的“限售”政策。
隨着棚改風向的轉變，去年三季度以來，當地樓市已經出現了明顯的成交降温。2018年三季度成交面積為15.52萬平方米，較二季度下降了52%，較一季度下降了70%。棚改貨幣化目前已經接近尾聲，未來一旦退出，當地就會失去貨幣和信用的加速器效應。
房價上漲的預期其實就沒有了。面對着較大的庫存，和難以維繫的土地財政，菏澤政府的壓力之大可想而知。
本月初，青島高新區暫停了出台僅6個月的公證搖號政策。現實情況是，即使在暫停搖號政策公佈之前的12月份，高新區已經出現了由於 “房比人多”而不需要搖號購房的樓盤。12月22日，青島市城陽公證處公告稱，鑑於新城紅島灣七號地塊的6棟樓報名人員數量與可供房源數量比例低於1:1，根據規定終止本次商品房銷售公證搖號。
“搖號”本是市場火爆期的一種非正常舉措，一般出現在房地產供不應求，購房過程中亂象頻出的時候，用來緩解房價的飆升。在市場基本面已經了變化的情況下，取消搖號的政策更像是一種順應週期的行為，起不到什麼刺激作用。
可以看到，在具體的調控上，雖然中央放權地方政府給了2019年的樓市調控以更大的想象空間，但從目前已經出現鬆綁政策來看，實際的刺激作用有限。對於一些被上輪的一刀切調控誤傷的城市來説，現在忙着糾正跟恢復，本質上其實是在防止下跌。而另外一些調控政策由於受到週期的影響，在實際操作中本身已名存實亡，取不取消差別不大。
不過相比於政策的實際效用，我們更應該看到的，其實是經濟下行壓力下政府的選擇。2019年，將有1.32萬億的地方政府債和1.68萬億的城投債面臨到期，合計高達3萬億元。這一數字比2017年高出1.26萬億元，比2018年高出3000億元。在這樣巨大的到期壓力面前，政府選擇採取防止大跌的舉措。很顯然，此刻更讓它們害怕的，應該還是債務違約風險。
目前能夠做出的判斷是，地方政府比央媽更急於救市，是時候放出下面這張圖了。
而去年年底中央經濟工作會議對於房地產做出了“因城施策、分類指導”的表態，也成了地方政府通過手裏的“人才新政”，“公積金新政”救市提供了一些政策依據吧。