特斯拉帶不飛的臨港房價_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-15 13:35
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
“這是中國新能源汽車領域開放外資股比後的首個外商獨資項目。”總理對特斯拉除了建廠之外的行業意義表達了肯定。
特斯拉在上海的超級工廠，是上海有史以來最大的外資製造業項目，一二期全部建成後規劃年產量50萬輛純電動整車，相當於目前特斯拉全球總產量的5倍，每年可達到1500億人民幣的銷售收入。
受特斯拉上海工廠動工的利好消息，1月7日A股市場中特斯拉概念股走強。但上海臨港的房價，去年卻表現平平。首先臨港區域被海洋半包，區位發展受到海的限制不具備像周圍的延伸性，其次相較金橋和張江距離市區太遠，與市區聯動性受制於距離，產業發展還沒有真正邁入高端製造業。
所以想去臨港炒特斯拉概念的房產投機者還是不要因為前景不明的概念就過早打雞血亢奮。
兩年後特斯拉工廠25萬的增量，暫時來看並不算多。
特斯拉在上海建廠不僅消費者，科技粉特別關注，也讓上海臨港的房東和嗅覺敏鋭的投資客異常興奮，特斯拉建廠投產後臨港區域的房價會不會迎來一波上漲。一些地產媒體預判特斯拉在上海建超級工廠對臨港是重大利好，鼓吹臨港是上海的“價值窪地”。
特斯拉超級工廠能為臨港導入多少人口呢？
美國加州弗裏蒙特特斯拉工廠面積和產能，與建成後的上海工廠相似，目前特斯拉在加州的工廠有員工超過1萬名，預計上海工廠大概也能直接給臨港重裝備產業區帶來近萬名人口流入。
但是，這1萬人中的人，能有多少買得起臨港已經超過2.5萬的房價，需要打個問號。
目前來看，即使未來特斯拉能為臨港區域帶來近萬人口流入，但是90%以上的人口都是收入很低的普通工人。特斯拉上海超級工廠附近的上汽新能源車生產基地招聘的普通工人月薪僅5千左右，未來特斯拉上海工廠建成投產所招的普通工人工資預計也不會差太多。
特斯拉上海超級工廠所在的上海臨港重裝備產業園，這個片區都是廠區聚集地，距離該區域最近的居住片區是約7公里左右的臨港泥城鎮，內有濱河公園。板塊內多所幼兒園，泥城小學和臨港外國語小學，中學有泥城中學和彭鎮學校中學部，板塊內還有三個中型商業廣場和各類大小超市，生活配套較齊全。
不過泥城鎮的醫療配套較差僅有社區醫院而沒有三甲醫院，同時距離地鐵16號線約10公里較遠，雖然這個版塊的新房單價在2.5萬/平，總價僅200萬左右。
泥城鎮雖然房價較低但是生活配套不完善及學區質量不高的劣勢，吸引不了特斯拉薪資相對較高的技術類或管理類人羣購買這個版塊的房子。如果這類人羣想在距離公司較近的區域買房子，也會選擇配套和學區更好的靠近地鐵的臨港新城版塊。
臨港新城16號地鐵終點站滴水湖附近新樓盤較多均價2.8萬/平，雖然單價比保利玲瓏公館貴10%左右，但是位置要好很多，在地鐵旁周圍配套也更完善，滴水湖地鐵站附近的樓盤價格比惠南便宜13%左右還能吸引在惠南上班的人購買。
而在市區上班的人基本不會考慮通勤差不多得兩個小時的臨港。去年特斯拉上海超級工廠年內兩次招聘有行政類和工程師等管理技術類崗位，總數不足百人，同時，公司對技術人員要求也較高，6年以上工作經驗工程師才能給到每月2萬左右。臨港的房市靠不到1千人的特斯拉高薪人士根本無法拉動總需求大幅上升，更何況這些人中還會有人更傾向於在更靠近市區的區位買房。
嘉定安亭作為國際汽車城，區域內配套自成一體，在安亭工作的人就會選擇在安亭買房，2018年安亭新房均價2.8萬/平，又因為安亭是上海西門户，在嘉定、青浦、江蘇崑山交界處，交通便利，較低的房價吸引了很多市內上班的人到這個區域買房，18年4月開盤的“路勁上海派”認籌現場都是人山人海，很多在浦東上班的人都因為價格便宜並且周邊配套完善來購買。
對於想投資的人來説安亭已經比較成熟的配套和交通的優勢是可以考慮投資的區域，而臨港比起安亭目前還是靠概念撐起，未來發展不確性太多。
惠州是產業轉型後對帶動當地房市效果較明顯的城市，過去惠州的發展模式都是低端代工製造產業。
從17年開始惠州引進一批龍頭項目和公司，18年也與華為簽訂合作協議。在面臨全國房地產市場下行壓力下，由於惠州提前佈局引入一系列高新企業入駐。2017年5月前惠州房價還在8500元/平左右，在高端產業的推動之下，5月開始上漲勢頭迅猛，房價一路飈至1萬多，2018年惠州新房成交套數位列大亞灣9個城市的首位。
而靠近虹橋的青浦則是作為大虹橋後花園概念發展，但是真正支持青浦房價上漲的還是因為青浦引入高新技術產業園。即將入駐青浦的華為研發中心能帶來高端技術人才4-5千人，人均年收入40萬左右，青浦仰仗華為員工的超強購買力炒華為的概念未來市場前景可期。
雖然特斯拉屬於汽車製造中的高新企業，但目前其流水線卻依然需要大量依然人力安裝。類似特斯拉這種具備高新技術產品的公司依舊還是類似傳統勞動密集型製造業的模式，
事實上，這是製造業的一個困境。雖然製造業能夠帶來大量就業，但這類就業，即使“高興”也和“高薪”並沒有太多關係，而一旦流水線中有大量的人工智能或是無人概念，這樣的工廠又無法引入大量人口。
而同時，這類工廠的所在區域又遠離市區，再加上國內極地的租售比，沒有土地增值，光靠收租，顯然無法滿足投資客的預期。
所以，想要藉此投機一波的人真的要三思啊。