李嘉誠的樓市警告，你真的看懂了？_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

春江水寒，老狐狸先知。

近日，李嘉誠表示，2019年經濟形勢非常複雜，許多國家GDP增長放緩，對全球經濟前景要保持警惕，今年千萬別炒房。

出生於1928年的李嘉誠，如今已經91歲高齡。李嘉誠穿越了數個政治週期，更經歷過無數個跌宕起伏的經濟週期。

每一次新時代開啓時，李嘉誠都能拔得頭籌；而每一次危機降臨時，也都能全身而退。

**“不賺取最後一個銅板”，**這一次，李嘉誠究竟在警告什麼？

01

李嘉誠警告背後

就在李嘉誠發佈警告背後，世界正在發生顯著而複雜的變化。

世界銀行發出預警，調低各國2019年GDP增速預期：世界經濟預期增速從此前的3.0%調低到2.9%，而對我國GDP增長預期同步調低到6.2%。

世行認為，貿易爭端有增無減，環球都在收縮投資，加上發達國家需求衰退，發展中國家復甦勢頭不復以往。全球經濟，無一例外都將受到波及。

這種背景下，無論香港還是內地，樓市都不可避免遭受衝擊。

這些因素對於香港的影響，可謂立竿見影。作為自由貿易港，港幣與美元掛鈎，香港受國際形勢影響更為明顯。在貿易爭端和美聯儲加息縮表的雙重衝擊下，香港房價應聲而落。

就在2019年開年沒幾天，港島罕見誕生了史上最貴的購房違約金：**買家寧願損失高達3610萬港元的定金，毅然毀約7.22億港元的頂級豪宅合同。**而這並非孤例，僅在今年開年不到半個月，香港就出現9起購房違約案例。

更嚴重的是，無論是成交量還是成交額，雙雙腰斬。成交量腰斬，高房價自然難以維持。

從2018年8月開始，香港房價一路向下，連跌半年，房價指數從最高點的188.64下跌到如今的171.92，整體跌幅接近10%，房價跌回一年前。

與此同時，內地樓市正式步入調整軌道。在2018年的下半年，土地流拍、降價毀約、成交大跌，輪番上演。

在略顯保守的官方統計數據中，在70個大中城市裏，房價有漲轉跌的城市高達22個，創出近幾年的新高。這意味着，樓市拐點已經產生。

在此背景下，地方政府紛紛鬆綁調控，不斷闖關，以此試探調整底線。而決策層，也罕見地公開拋出了“穩地價穩房價穩樓市”的三穩方針。

顯然，動作越是積極，聲音越是響亮，越説明市場風險之大。

02

李嘉誠逃頂記

早在樓市回調之前，李嘉誠就已經公開樓市大撤退。

從2013年開始，李嘉誠先後賣掉北京三里屯的盈科中心、廣州荔灣的西城都薈廣場、上海浦東的世紀匯廣場、南京國際金融大廈等多處物業。

在香港，李嘉誠又快速出售了香港固網電訊業務，賣掉位於皇后大道中的中環中心，出售掉位於北角地鐵站附近的購物中心。

短短几年時間，李嘉誠幾乎清空了內地和香港幾乎所有與房地產相關的家當。轉而重金投資歐洲的基礎設施，越是黑天鵝遍地，壟斷性行業就越是屹立不倒。

自從1967年抄底香港樓市，從“塑膠花大王”一躍成為“香江地產大佬”以來，李嘉誠對於樓市的撤退從未如此徹底。

因為這次撤退，李嘉誠錯過了2016年開啓的這次最為“波瀾壯闊”的大行情，更錯過了香港樓市“連續28個月上漲”的奇觀。不少人感嘆，如果能幾年撤退，收益可能還要翻番。

別忘了，最後一銅板，從來都不是那麼好賺的。

李嘉誠的大撤退，背後固然存在各種各樣的因素，但根本還在於，房地產已經不是一本萬利的黃金行業了，而政治經濟的不確定時代已經到來。

無論是1960年的香港還是1990年代的內地，人口激增帶來的住房需求，都為房地產行業提供最為根本的支撐。無論是1998年的香港還是2008年的內地，金融危機固然能影響短期預期，但不會改變經濟一路上行的發展態勢。

這幾次危機中，李嘉誠都毅然入市抄底，大舉投入房地產，奠定“抄底之王”的不敗傳奇。

然而，2019年，一切都在發生變化。不管是政治週期、經濟週期還是金融週期，都已發生翻天覆地的變化。而房地產的天花板，也正在臨近。

李嘉誠開始訴説危機，而不再訴諸抄底。這是什麼信號，可想而知。

03

王健林的危言

3年前，當李嘉誠抽身而退時，中國新晉首富王健林的“1個億的小目標”正在刷屏。

其時，萬達正在大幅擴張，從內地到海外，從房地產到影視、體育、文旅，一個龐大的萬達帝國迎面而來，2015年萬達一度躋身房企銷售排行榜四強之列。

然而，突然之間，由於眾所周知的原因，王健林消失在媒體裏，再也沒了當初頻繁刷屏的身影。而萬達地產，也從第一陣營不斷滑落，到2018年已經排到了50名開外。

直到2019年1月，王健林與李嘉誠先後擠進了熱搜榜。與李嘉誠語重心長的警告不同，這一次，王健林給自己定了一個更為決絕的目標：

告別房地產，一平方米開發也不能有。

在王健林看來，理由有兩個：

一是房地產是強週期性行業，好幾年差幾年，在週期變化中很多企業死掉。

二是**房子不是快消品，房地產的現金流不長遠。**一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮後，行業裏的企業數就會大幅減少。

既然是強週期性行業，房地產受經濟走勢、宏觀調控的影響就很大。既然不是快消品，那麼隨着城鎮化、人口紅利、經濟高速增長態勢不再，房地產未來的發展空間必然受限。

當然，這些都是常識。關鍵之處，王健林則是欲言又止。

這兩年的經歷，必然讓他明白，什麼才是一個行業最根本的決定因素。

04

大佬們在警告什麼？

彷彿是不約而同，就連不在其位的王石，都忍不住寂寞，拋出了一段意味深長的話：

**市場是很公平的，你怎麼投機賺的錢，它一定讓你還回去。**你培養了投機的隊伍，遇到不投機的市場，就不會做了。

王健林、王石與李嘉誠終於走到了同一條路上。

這三個在房地產領域叱吒風雲的大佬，或主動或被動，或有意或無意，不約而同告別房地產。

有人感嘆，樓市再無地產梟雄。

世間自然不會就此再無房地產，房價也不會就此轉向漫漫熊途。然而，一本萬利、大魚大肉的時代已經結束了。

人口、經濟、城鎮化這些與房地產相關的紅利也所剩無幾，而政治週期、經濟週期和金融週期的不確定性，對於房地產的影響日益突出。

這種背景下，千萬不要炒房，意味着什麼，不言而喻。