物業不行，是物業費沒交對_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

有些事，不是漲價就能做好的

最近山西的興龍苑小區成了“網紅”。

該小區從2013年解聘物業公司後業委會開始小區自治，物業費僅0.45元/平，並且5年沒漲。5年時間，小區整體環境維持的特別好，同時，居民從最初的“拒絕支付物業費”變成了“主動交納物業費，從不拖欠”，還在去年集資安裝了自動伸縮門。網友紛紛感嘆“果然是別人家的小區”。

興龍苑小區8幢樓401户，一個月的物業費大概也就2萬元。但靠小區業主奉獻精神管理好小區環境成功的只是個例，據中新網介紹，業委會成員由小區家庭困難、待業且身體健康的居民組成，主要負責小區環衞、收取物業費、售賣水電、管道維修等。

業主和物業公司的糾紛並不難見。在小區物業管理中，物業公司和業主似乎有不可調和的矛盾，業主們想解決的問題都要花錢，但是不交物業費或者極低的物業費也無法完成這些需求。

而物業公司也有自己的説法，畢竟物業公司做的都是商業行為，持續虧錢是不可能的。比如，大河報曾報道過在鄭州某小區部分業主對小區物業不作為有諸多意見，業主認為，什麼時候問題解決了，就交物業費。

物業卻苦惱，沒有物業費，他們幹不了事情。物業部門反映，小區電梯年頭太久更換維修花費巨大，向房管部門爭取的維修基金根本不夠。除此之外，小區衞生、安全等問題也因費用不夠而無法解決。

隨後業主和物業公司的糾纏陷入了惡性循環。通常是換一家新的公司，收一波物業費，解決不了問題，或是就沒了下文，再換一家，收得更低，但是依然無法解決。最後物業管理就成了收錢打掃衞生站崗，也不會在小區房屋修繕，內部環境等持續有升值服務，隨着時間的推移房屋，次新房從內到外看都步入破房子的行列。

杭州都市快報下的公眾號報道在臨平綠城某示範性小區，綠城物業要求召開臨時業主大會表決漲物業費，並且物業還威脅業主如果不同意漲價，就撤出小區。業主們不是不同意漲價，而是物業給的漲價理由根本無法讓業主滿意，漲價後服務標準還降低了，而且漲價的目的不是為了提高服務品質而是為了彌補前幾年的虧損。

現在雙方依舊僵持不下，都不肯做出讓步。

物業公司和業主無論因為什麼問題引發的糾紛，癥結都在物業費，“怎麼定、收多少、什麼效果”的問題上。但這類事情，在香港卻很少發生。

香港物業公司只要進行工商登記就能開展業務，行業競爭激烈，每家公司都靠提升服務佔有市場份額。而內地的物業公司是需要得到政府機構發放的牌照後才能從事物業管理，雖然法律規定業主會能夠解聘物業公司，但是在實際操作中難度很大。

去年10月新法制報就曾報道過南昌一小區業委會要求解聘物業公司，而政府通告決定無效，物業也拒不撤離，業委會去法院起訴也因業委會“任期屆滿”被駁回。業主們就陷入了漫長的訴訟過程。

在香港從物業公司選聘到日常材料採購，都有完善的投標和監督制度，有章可依。業主立案法團的權利很大可以任免物業經理或物業公司並監督其工作情況，具有法人地位及訴訟權利能更好代表業主利益。

香港物業費會先由物業公司提出預算，經業主審查同意後執行，各種開支會公示讓業主知曉，並由業委會監督實行專款專用，而內地物業費是“包乾制”，業主及業委會對物業費的使用無權知曉並監督，造成業主對物業公司信任感不強。

香港20-30年的老樓有時會花上千萬人民幣做外牆維修翻新。但內地看到的報道，多是投訴或者因外牆翻新引發業主與物業矛盾，有些翻新只是簡單刷層油漆，看着新了實際沒有真的解決外牆發黴、開裂等問題，過一兩年同樣的問題又出現，或是出現翻新後的外牆是豆腐渣工程，輕輕一撕就脱落。

美國物業費相對中國貴不少，邁阿密的高端公寓物業費每月28元/平，一年物業費佔房屋總價的0.9%，而即便上海的高檔住宅物業費也僅每月5元/平，不到房屋總價的0.4%。以杭州為例，普通小區物業費一年一户約2500元，好一點的小區物業費一年一户不到4000元，一年物業費還不到房子總價的0.1%，然而還是有很大一部分業主捨得買300多萬的房子卻不願意支付幾千塊的物業費。

美國的物業費這麼貴還能讓業主花錢花的心服口服，其物業服務到底好在哪？

美國較高檔公寓物業服務免費提供24小時管家、游泳池、健身房、籃球場地、打印傳真等，物業公司還會定期組織業主聚餐、郊遊促進鄰里氛圍。但在中國普通小區的物業服務就是維護綠化，安保，衞生設備維護，高檔的小區裏的游泳池、健身房等都需要額外付費才能使用。

論壇話題“為什麼在中國很多人不願意交物業費”，下面的回覆有兩種普遍的觀點，一是業主對除物業收費標準清楚外，其他服務標準，物業費流向等基本沒有知情權，二是很多人吐槽自己小區只要有人不交物業費就會有更多跟風不交的，交了錢的人也得不到對應的服務，物業沒有執法權，對不交物業費的人也沒有特別好的辦法，最後的結果就是物業越來越差，和業主的矛盾也隨着服務變差越積越多。

物業服務的好壞不僅影響業主居住舒適度，長久的看，物業對房產維修保養優劣對房產的未來價值也會產生越來越重要的影響。

牛市的時候，買到就是賺到，但熊市裏，淘到一個物業不錯的小區，也許會讓你的資產更保值。當然這事兒，可能要從交物業費開始。