購房“防坑”指南_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-20 21:40
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
買房前花15分鐘查信息，防止被坑。
買房是個讓人頭疼的事情，花光半生積蓄不説，還有許許多多的坑等着你，比如中介費的坑、精裝修的坑、假學區的坑等等。
今天我們就來為大家講一講大坑——房屋抵押權。近日杭州九堡一樓盤95名購房者，就碰上了糟心事，付了全款買了抵押狀態的房子。4個多月無法籤合同，拿不到房，開發商也不退錢，涉及房款近1.5億。錢江晚報報道，目前該樓盤仍被抵押給民生銀行，而購房者繳納的購房款，也被挪作他用，開發商目前沒錢退款。
上述事件中購房者遇到的情況並不是個例，類似的情況在全國發生多起，已經不算什麼稀奇事了。
大河報報道，周口一小區業主，接到公安張貼開發商法人被捕，及小區尚未出售的房產被查封的通知後，才知道自己的房子被開發商抵押出去了。交了首付款的業主們拿到的收據和認購協議書，也變成了一紙空文。
開發商套路多，信息不對稱，購房者稍不注意就會中招。買房子畢竟是幾十萬上百萬的大事，購房前查詢必要信息，“避雷避險”，才能穩坐軍中帳。
選定心怡樓盤之後，千萬不要急着籤任何合同。
先在企查查、天眼查等查詢網站中直接搜索開發商公司名稱，獲取開發商的工商信息及股東信息，瞭解開發商的資質與背景，查證核實，避免碰到“李鬼”。
濟南媒體曾報道過一起購房糾紛，房地產開發公司帝華看似實力雄厚，其實徒有其表，先是高價拿地卻不能按期繳納土地款被當地政府列入土地交易市場黑名單，後又在濟南開發的幾個樓盤無故延期交房引起業主維權。如果買房人購房前搜索下開發商的相關信息就能辨別開發商實力，瞭解到開發商的負面新聞。
還可在最高法下屬的“全國法院被執行人信息查詢”中，查詢開發商是否有被執行情況。在最高法下屬的“中國裁判文書網”還能進一步查詢到開發商涉訴案件詳細情況。
如果開發商被列入被執行人且被執行金額過大其開發的樓盤就存在被查封而有停工的風險，交房遙遙無期。開發商涉訴案件中如存在較多個人購房者的商品房預售合同糾紛也需要引起注意，這個開發商可能曾經“套路”過購房者，信譽有瑕疵，還是儘量避免購買為好。
如果你覺得以上查詢步驟還是有點麻煩，還能在淘寶花5-10元直接購買“企查查、天眼查”一天會員，不但可以查到上面介紹的三種信息，還能把與開發商相關聯的風險信息全部查詢出來並導出保存。
前期的基礎調查做完了，心中大概有個底。去現場踩盤時可以向銷售人員要求查看樓盤預售許可證，沒取得預售證的樓盤堅決不考慮。
每日經濟新聞去年8月曾報道，西安一開發商因為房價暴漲舉報自己無證銷售，要求前期購房的12名業主退房。雖然二審駁回開發商合同無效的訴訟請求，但對業主來説，本是買到房，卻要浪費時間精力，走漫長法律流程爭取合法權益，並不是件開心的事情。
開發商説的再天花亂墜，無證的房子買了也是提心吊膽。購買無證房的風險，購房者多查查，也能避開。
如果現場銷售無法出示預售許可證，並找各種理由搪塞購房人，説“已經申請到但是證還沒拿到手，證領取回來一定會給客户看”諸如此類的話，也不要相信銷售的一面之辭，樓盤到底有沒有預售許可證，在各地房管局網站是可以查詢的。
避免買到被開發商抵押的房子也不難。目前全國各地一手房權屬狀態信息基本都能通過當地房產交易中心相關網站查詢到。就拿上海來説，可以在上海市房地產交易中心的“網上房地產”網站輸入要購買的樓盤名稱，查詢該樓盤已預售的每套房子的狀態。
上圖中白色標識的101是未納入網上銷售的，可能是設有其他抵押權而不能銷售，如果查詢到房子有類似情況一定要警惕，儘量不要冒險購買，要不然可能會有錢房兩失的風險。
購買新房的購房者還需要注意，購房網籤是為了避免開發商一房多賣的行政行為，網籤之日起30日內需要辦理商品房預售合同備案，備案後房屋買賣才算正式生效。
而二手房交易過程比較複雜，交易的房產信息在公開渠道不好獲取。買賣雙方談的差不多準備付定金前，一定要讓房東配合去房管局拉產調，看下房子土地狀況，如果是劃撥地的房子會被限制出售。房子狀態如果是房改房、安居房、經濟適用房、單位用房，這些房子在轉讓時有一定限制，產調也能查詢房子是否設有抵押權，已經被抵押是房子是不能過户的，如果房子被查封也不能過户。
購房人需要查詢房東和產證上是否為同一人，有些房主是夫妻共有、繼承人共有的，就需要和全部共有人簽訂買賣合同，只和其中一人簽訂合同是無效的。購房人在簽訂買賣合同支付首付款前務必再去查詢一次產調，確保在付定金後到籤合同這段時間房屋沒被賣家拿去抵押或被查封等情況。
購房者還需注意，籤合同前要確保二手房沒有被出租，別等交易成功發現房子被出租，還不能把租客趕走，因為在我國“買賣不破租賃”，買賣合同不能對抗成立在先的租賃合同。
在買房前花一點時間查詢相關信息，尤其是房子本身的權屬等情況降低交易環節的風險，對購房人是最重要的。畢竟，“房子是用來住的”。