北京南城的新機場，會讓大興長出新望京嘛？_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-27 20:09
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
“記憶裏2007年之前，這裏是一個叫紅太陽早市的地方。”
知乎網友的這一句回憶，説的是望京區域的地標望京SOHO，她那會經常陪自己的奶奶來早市買菜。那會合生麒麟社還是一篇荒地。
2002年，她搬到望京，從3歲到13歲的10年時間，她正好趕上了望京崛起。
最早望京不過是北京人眼裏的“韓國城”，去那兒有時就是為了吃一次正宗的韓餐。根據天涯網友回憶，望京2006年的房價大概在6000左右，2007年在8000。按照當時媒體發出北京12800的均價，當時的望京並不算貴。2009年中中國新聞網的標題是“韓國人拋售拉低望京房價，2手房均價11600元/平”，到了2010年遠洋地產拿到大望京一號地時的樓面價格已經在2.4萬。
2008年因奧運會兒建的T3航站樓交付使用，加上機場高速、京密路和京承高速，首都機場臨空經濟帶正式形成。
而之前圍繞機場設立的物流產業，此時發揮了作用，不僅進一步降低物流成本，同時，大大縮減外企人員差旅的時間和經濟成本。2000年至2010年，首都國際機場的旅客吞吐量年增長率為13%，貨郵吞吐量年增長率為10.8%，起落架次則為10.9%。
這為靠近機場又不能離市中心太遠的望京吸引了一大批高新企業。摩托羅拉中國區總部在2007年8月遷至望京，周圍的鄰居已經是西門子、索尼、愛立信、北電網絡、雙鶴藥業等。再加上2009年北京CBD向東擴展至東四環，新增面積約3平方公里的面積，以及2011年大望京科技商務創新區被正式寫入當地的十二五規劃，近300億元的投資，望京可謂又有地又有錢。
2016年朝陽區相關負責人介紹，5年後，大望京科技商務創新區的樓宇將全部建成並投用。屆時，商務區年總收入將超過千億元，税收近百億元。2017年，阿里巴巴也入駐望京，據2017年人民網的數據，當時累計註冊資金超過150億元，註冊資金億元以上企業超過20家。
“產業人羣足夠、消費基數足夠，就是沒有很出彩的項目”，即使總有人喜歡這麼描述望京地區的商業現狀，但這依然無法掩蓋，望京的獨一無二。
至於出租車師傅不願意從機場去望京，不過是因為太近了沒錢賺，而不是望京不值得去。
如今鏈家望京參考價大概7萬，跟奧林匹克公園板塊的價格差不多，甚至比亞運村貴上2000。比如搜索首頁的華彩國際，掛牌價在940萬，均價超過了8萬。但旁邊大子山板塊，顯然和望京不是一個梯隊，才5.3萬。機場高速、京密路、五環、四環，以及地鐵14、15號線成了望京的基礎，半小時內，能到的地方耳熟能詳，三里屯、王府井、798藝術區、國貿、東直門、奧運村等，當然還有T3航站樓。
九年一貫制和對口直升兩個政策，以及朝陽區僅此於東西海三區的學區資源，望京在學區上也算均衡，僅次於同區的安貞。
按鳳凰網數據，航空項目發展10年後給當地帶來的經濟效益，有最重要的兩項產出比180以及就業帶動比為112。參照望京，在T3航站樓的開通後，不僅房價漲了十餘倍，商業和產業配套也緊跟步伐。
假若首都機場臨空經濟區的規劃和影響，成就了今天的望京，在新一輪的向南發展、新機場建設以及京津冀一體化下的大興，又會如何？
按照2017年《首都機場區域經濟影響研究報告》預計，未來20年，新機場年均提升南城GDP增長率5-6個百分點，未來30年，南城經濟總量有望追趕北城。而根據《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018-2020年）》，北京中心城五區2020年急需疏解人口超過150萬，而南城至少需要承接100萬。
人口增長和就業崗位的基礎至少是有了，畢竟南城的過去是憋屈的。網易有文章的標題直接用了，“北京南城開發窘境：每平樓價比海淀低15000元”。即使按去年年底大興4.5萬均價，雖然漲幅不錯，但也屬於拖均價6萬的北京後腿。
“綠地以前研究過世界各地機場周邊發展狀況，結論是一般機場到市中心的中間位置最具發展潛力。”論壇里人提到的有趣觀點，望京也同樣符合這個假設，首都機場距離天安門大概25公里，五元橋差不多在連線中間，其南側是北京著名的798藝術區，西側就是大望京公園和望京SOHO。
2016年2月綠地以39億元，樓面價4.7萬/平方米，競得大興黃村地塊，成為此區域新地王，但同期黃村板塊新房成交均價28000元/平米。
而相比黃村，魏善莊更靠近新機場和主城區所形成的南中軸線的中間位置。地產雜誌《扶不起的大興魏善莊》一文中寫到，魏善莊未來可能不會成為產業圈，但是很可能成為南城的花園，成為南城環境最好的區域，不是投資的價值窪地，但卻是最適合養老居住的地方。
而在《大興區2018年規模以上四大主導產業工業總產值》，裝備製造產業和汽車及交通設備產業，雖然小幅下滑但仍然堅挺，生物工程和醫藥產業則漲勢不錯。
2017年，新媒體產業基地入駐企業374家，千萬元以上60家，億元12家，北區一號地累計簽約面積超25萬平方米，完成任務量99%；北區145地塊成功上市，溢價率62%，同時，吸引超1000億的國家互聯網基金產業園和豬八戒網北京總部落户。
再看商業配套，“十三五”時期商業發展規劃中提到市級、新城級、社區級這三個城市，前兩個體量和意義重大，新城級的要求是服務人口 50 萬人以上，服務半徑可達到 5 公里，商業服務設施高度集聚，總規模不低於 15 萬平方米。
市級中心有兩處，西紅門城市休閒商業中心和國門商務區；新城級則有四處，火神廟商業區、興華大街沿線商業帶、舊宮商業區和開發區核心商務商業區。
前者更偏向高端商務，後者則像大型購物中心。
在看交通，4號線、新機場線以及S6城際聯絡線，再加上未來的19號線二期和瀛海站的8號線，黃村和魏善莊在大興區域的交通上，都還算有優勢。
“北京正在蓋新機場，你就跑機場邊上買一個房子，保證你賺錢。”
2018年1月，任志強在某論壇上説。
而意境熱起來的黃村不僅有地鐵配套，再加上未來S6的利好，以及周邊產業的人口遷入，黃村顯然已經開始承接主城區的溢出；瀛海附近不僅有90萬平米的南海子公園，交通上也已有一站地鐵打底，承接亦莊及十二五規劃中的北京經濟技術開發區中心區的改善，看起來十分理想。
至於之前提到的，臨近國門商務區魏善莊，雖然被認為在新機場臨空經濟區的帶動下，潛力巨大，但在交通上還有一些不便利的地方。當然網友紛紛猜測“魏善莊”會有自己的地鐵站，畢竟這裏的共有產權房定價已經接近3萬，體量超過21萬方，也難怪此前中海雲熙這樣89方三房户型的神盤被瘋搶了。
再造望京自然是不可能的，但是新機場的臨空經濟區還是給了想在南城發展的人不少的機會。