樓市上半場真的結束了_風聞
观察者网用户_243807-2019-01-27 11:25
文|凱風
沒有什麼比房子更牽扯人心，也沒有什麼比房地產更受矚目。
剛剛過去的2018年，雖然樓市秋意涼涼，但無論是銷售面積和銷售金額，還是賣地收入，抑或商品房均價，全部都創出歷史新高。
與此同時，無論是經濟增速和消費，還是人口出生率，抑或房地產業增速，都創出了新低。
巨輪轉向，往往都是從最繁榮時刻開始的。
強弩之末，不足以支撐未來。樓市上半場已經結束，下半場何去何從？
01
三個新高
2018年，中國樓市創下三個歷史記錄。
第一個新高是全國住房銷售面積和銷售金額。
國家統計局發佈的數據顯示，2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，雙雙創下歷史新高。
按照每套100平方折算，這一年全國大概賣了1716萬套房子。不過，這一年全國棚改開工626萬套，這相當僅這一年，背後就有600多套舊房被拆。
第二個新高是全國商品房均價。
以銷售額/銷售額來簡單計算，2018年，商品房銷售均價約為8736元/平方米，其中，住宅均價約為8544元/平方米，比2017年上漲了930元/平方米。
將時間跨度拉長到20年，從1998年到2018年，全國商品房均價從2063元攀升到8736元，漲幅為323.5%。
這一漲幅比例看起來不高，但這是包括四五線城市的全國數據。相比而言，一二線城市漲幅更猛，是全國房價整體漲幅的3-5倍。
第三個新高是賣地收入。
財政部發布的數據顯示，2018年，全國土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%。
從2015年到2018年，賣地收入一年一個台階。2015年是3.25萬億，2016年是3.75萬億，2017年是5.2萬億，2018年是6.5萬億。
由於賣地收入全部歸屬於地方政府，可將賣地收入與地方財政收入相比，得出土地財政依賴度：2018年，賣地收入比重高達66.49%。在部分城市，賣地收入與税收收入之比，更是高達100%以上。
這三個新高，見證了樓市上半場所能企及的高度，也為樓市下半場的洗牌奠定了基礎。
02
三個新低
與樓市的三個新高相比，這三個新低的影響更加深遠。
第一個是經濟增速和消費增速。
2018年四季度經濟增速為6.4%，創下了2019年一季度以來的新低。這既是經濟發展到一定階段的正常現象，也是L形經濟新常態的寫照。
在消費增速上，2018年11月，社會消費總額增速降至8.1%，創下15年新低。雖然12月輕微反彈到8.2%，但增速仍在低位徘徊。
第二個是人口出生率。
根據國統局發佈的數據，2018年出生人口1523萬人，人口出生率為10.94‰。這一數字，創下40年新低。
與2017年的1723萬人相比，整整少了200萬人；與2016年的1786萬人比較，更是足足少了263萬人。與1980年代最高的23.33‰相比，已經腰斬。
第三個是房地產業增加值。
2018年全年房地產行業增加值絕對額為59846億元，比上年同期增長3.8%。其中四季度增加值絕對額為16207億元，比上年同期增長2.0%，創下2015年二季度以來的新低。
即使2018年全國住房銷售面積、銷售額和賣地收入都創出歷史新高，但房地產業增加值增速卻在一路下行。
全年3.8%的增速，不僅在各大行業中處於墊底位置，而且僅高於樓市階段下行的2008年、2014年和2015年。
這些新低的出現，影響不只是一時一刻，將會深刻改變中國房地產的未來。
03
樓市上半場
以1998年住房市場化改革為起點，中國房地產已經走過20年。
這20年，中國經濟蓬勃向上，居民收入不斷增長，居住質量不斷改善，由此帶動整個房地產行業的大繁榮，造就一批舉足輕重的世界500強企業，地產商紛紛躋身富豪榜。
這背後，固然存在貨幣超發的因素，固然帶來各種各樣的問題，但歸根結底，經濟增長紅利、人口紅利和城鎮化紅利，是樓市上半場持續繁榮的根本支撐。
經濟高速增長，整個社會的經濟體量和財富體量在不斷上升，自然帶動對於住房等固定資產的需求。從1978年到2018年，我國GDP從3645億元增加到90萬億元，經濟規模擴大200多倍，年平均增速高達9.5%，這就是樓市最根本的支撐。
與此同時，人口紅利為經濟發展和樓市繁榮提供了強大的紅利支撐。
在日本，五六十年代的嬰兒潮，助推了上世紀70年代-80年代的房地產大繁榮。回到中國，1970年代到1990年代，人口出生井噴，這可以視作中國的“嬰兒潮”一代。
以25-40歲置業的黃金年齡來看，從1998年到2018年，剛好符合這一週期。
而城鎮化紅利，着眼的是人口在空間上的大遷移。
農村人口進城，年輕人口向大城市集中，高學歷人口向一二線城市匯聚，這場最為宏大的人口遷移運動，顯著改變中國城市的競爭格局，也更為深刻地影響到房價的區域差異。
1953年，我國城鎮化率僅為13.3%，直到30年後的1982年，也僅有20.9%。從1982到2018年，則從20.9%增加到59.58%，接近三倍。
如此之多的農村人口進城，如此之多的人口在國土上大遷移，必然帶動房地產市場的繁榮發展。
04
樓市下半場
如今，這些紅利，都在慢慢消退。
經濟早已步入新常態，人口出生率不斷下滑，貨幣超發的政策效應也在衰減，而居民債務的膨脹需要時間來消化，唯一還剩下的紅利只有城鎮化。
經濟自不用説，人口形勢的下滑，更具有致命的影響力。
如今我們面臨的人口形勢，不僅是出生人口創下新低，而且勞動人口和就業人口都開始衰減，而老齡化卻在同步上行。
數據顯示，2018年末全國就業人員77586萬人，相比2017年末的77640萬人有所下降，但這是1961年以來的首次下降。
至於勞動年齡人口，下降更早。2013年末全國勞動年齡人口（16至59週歲）為100582億人，2018年末勞動年齡人口降低為89729萬人，數年間持續減少了1億多人。
而65歲以上人口，從2008年的1.1億人增加到1.66億人。10年時間，多了5600萬人。
一進一退，繁榮時代製造的資產泡沫將沒有足夠的人來接盤。
至於許多開發商念念不忘、拿來為樓市未來辯護的城鎮化，事實上，也經步入半途，未來的空間越來越有限。
**數據顯示，2018年中國城鎮化率為59.58%，離70%的城鎮化率上限，距離越來越近。**一般認為，城鎮化率從30%上升到70%的過程，是經濟快速發展的黃金時期，也是房地產市場繁榮的支撐之一。
同樣無法忽略是不斷膨脹的居民債務，這需要時間來消化。
截至2018年底，全國房地產貸款餘額為38.7萬億元，同比增長20%，與GDP之比高達43%。如果加上其他債務，整個家庭部門的槓桿率超過50%。
這一數字，雖然仍舊低於發達國家。但在2008年，家庭部門槓桿率還只有18%，十年時間翻了三倍，其增速遠遠超過一眾發達國家。
顯然，六個錢包所剩無幾，家庭加槓桿的空間已經嚴重不足，樓市需要休養生息。
05
下半場的機會
樓市進入下半場，並非意味着樓市從此再無機會，而是説，相比於上半場，風險大於機遇，確定性大於不確定性。
基於房地產拉動經濟、土地財政依賴和防範金融風險的需要，在樓市下半場，房價大起大落的可能性不大，崩盤更不用考慮。相反，高位盤整乃至長期震盪波動的可能性較高。
顯然，大魚大肉的黃金時代已經結束了，以前拼命衝上車、瘋狂加槓桿的玩法已經不合時宜了。
請珍惜手裏的錢，不要胡亂加槓桿了。