房產投資的主角不再是個人_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：小昱

如果從房地產投資角度出發，現在商業地產的投資機會更好一些。

受土地市場降温跟融資難，去年房企併購總量縮減，併購頻次和併購金額分別下降了近27%和45%，但商業地產在整個併購中的比例卻從之前的1.7%上升到11.9％。其中，有萬科聯合印力、TRIWATER，以80多億收購凱德20個購物中心，河南新田置業以約20億元收購華僑城旗下上海浦江O’mall華僑城商業中心，融創、美羅、華凌和盛煦地產拿下上海淮海路商圈內的上海廣場，寶能接管上海百聯中環二期爛尾項目等。

從併購標的看，去年商業地產領域併購的一大特點是對舊物業的改造，出現這一趨勢的主要原因是一線城市核心區商業用地供應的縮減。

根據中指數據顯示，全國18年商辦土地月均推出面積較17年減少超過10%。自2013年起我國商業用地開始以約18%的年均速度減少供應量，同時商業用房的新開工面積也以約6%的年均幅度縮水，18年1-6月全國商業用房新開工面積9218萬平，同比下降更是高達8.4%。

在部分城市仍面臨商業地產去庫存的壓力下，近年來一線城市核心區位已經無商業地塊可拍，商業用地供應區域外擴，北京2018年僅有29.8萬方的新增商業面積，為近十年來最低。商業地產從增量週期轉為存量週期。

與此同時，一線城市核心商業區也普遍進入迭代週期。位於上海南京東路的上海世茂廣場2004年作為傳統百貨首次開業，經過十幾年的運營商場設施老化，傳統百貨商場無法與商業綜合體相競爭，且租金坪效無法提升。根據世茂商業披露的數據顯示，其在對濟南世茂廣場改造升級後，半年後租金坪效提升40%。

根據戴德梁行測算，一線商業的租金收益率可達到每年5%，而通過改造，則可以在租金收益獲得更高的超額收益。

融創、美羅等公司聯合收購的上海廣場項目，曾經幾經易主，05年摩根士丹利以9.28億購入其100%股權，07年投入約5千萬改造升級，09年以14.2億賣給紅樓集團，摩根通過買入—改造—賣出，4年時間總盈利4.42億元，投資回報率高達每年12%。

去年鏈家旗下公司願景明德以105億元買下的北京盈科中心，也曾在2014年被香港房地產私募基金基匯資本買下後做了改造。基匯資本買的時候花了58億，經過整體改造，4年後賣給左暉，總收益47億，投資回報率超過20%。

不過，對傳統房地產企業來説，去年的併購有一部分原因實際也是出於無奈。

在住宅市場的嚴控下，資金流向住宅市場多有限制。2010年發佈的“新國十條“，北京、上海、深圳、廣州等多個城市陸續公佈相應住宅限購令限貸，這導致房企融資成本步步升高。去年房企發債平均成本8.45%，創15年來的最高水平，境外發債融資成本更是在18年11月高達11.47%，較前10個月增長5.02個百分點。

房企在資金成本壓力下拿地意願大幅降低，根據中指數據顯示，全國範圍全年共流拍土地1808塊，相比去年增長93.16%，其中，一線城市流拍土地21宗，二線城市流拍519宗。

相反，政策對資金流向商業領域更寬鬆。雖然去年傳統金融機構在政策調控下對商業地產項目風險偏好降低，但是以保險機構和房地產基金為代表的國內機構資本在商業房地產大宗投資市場迅猛崛起，所佔投資份額由2010年的17%增長至2017年的35%。連一向專注住宅開發的融創都於去年三月與盛熙地產共同發起200億元規模的國內首支存量資產併購基金，該基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資產。

從住建部、發改委等政府部門的最新表態看，未來房地產調控政策的力度在短期內放鬆的可能性並不大，房企的資金面也很難短期內有所改善，這不僅意味着，商業地產領域的併購將會持續，行業進入深度調整週期，有資金優勢的企業會成為併購贏家，集中度將進一步提升。

這一趨勢同時也正在改變整個房地產行業的投資邏輯。

世邦魏理仕中國區總裁李凌春節前接受FT中文網的採訪時曾表示：

如果從房地產投資角度出發，現在商業地產的投資機會更好一些。因為中國人口增長的高峯期已過，未來住宅銷售的增量需求會逐步減少，且住宅市場也面臨較為嚴格的宏觀調控，中國尤其在一線城市和一些經濟發展各方面比較成熟的二線城市，它們中的一些優質商業地產項目是具備投資價值的，從中長期來看也不存在絕對的供應過剩的問題。

不過，李凌也提醒：

由於土地供給由政府掌控，商業地產的投資，也同樣有供需錯配的現象存在，而如何甄別一個商業地產項目的優劣，對非專業機構的個人投資者來説難度和風險都會更大。

也就是説，住宅市場投資黃金期漸遠，商業地產雖然有利可圖，但更考驗專業能力，過去十幾年，個人投資者通過無腦買就可以獲得房地產投資收益的日子，將很難再有。

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