民國房地產戰爭：階層、奢華、瘋狂與毀滅_風聞

與房地產的博弈，是一場永恆的戰爭。

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1919年新年剛過，已經在北京工作十年的魯迅，終於決定要買房了。

在1909年從日本回國工作後，魯迅從紹興輾轉搬到北京，此後任職北洋政府教育部僉事（級別相當於現在的處長），加上在其他學校的兼職和寫作，魯迅當時的月收入大約是500大洋——在當時，一塊大洋大約可以買到28斤優質麪粉，500塊大洋大概可以買到14000斤麪粉，假如按照一斤麪粉3元計算，則魯迅當時的月收入，相當於現在的大概42000元。

由於民國時期的北京經常要漲房租，加上弟弟周作人一家，以及母親和妻子朱安都要來京，魯迅加緊了看房的節奏，但從1919年1月開始看房後，一直到當年7月，魯迅才最終花了3500大洋，在北京八道灣買了一套有三進院落、含30個房間的四合院，對此老朋友許壽裳評價魯迅的房子有多大時説：

“誠然，簡直可以開運動會。” 

**▲**魯迅其實是民國工薪階層中的富豪

文豪魯迅僅僅花了七個月工資，就在北京買了一套含30個房間的四合院，放在今天，這是一件不可想象的事情。但在當時，北京的房價其實相對於普通人的收入而言也並不貴。

根據1927年北平社會調查所對當時北平48户平民家庭（含工人、小學教師和人力車伕）的記賬式調查，這48户人家的平均月收入為15塊大洋，年薪大約是180塊大洋，雖然比不上大文豪魯迅的收入，但在民國四年的1915年，當時北京阜成門王府倉衚衕的一座小型四合院，也只需要賣150塊大洋。

也就是説，以當時北京人的平均收入，只需要花費一年工資，他們就可以在市中心買上一套小型四合院了。

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但與如今中國人喜歡買房不同的是，民國時期，國人更喜歡的，卻是租房。

在民國當時人的觀念裏，他們比拼的不是誰家買了更多房子，而是更願意比拼誰住的房子更大，誰家的裝飾更豪華，誰家的傢俱更時髦，誰家率先買了黃包車還請了專職車伕等細節。

在當時，只要住的地方足夠大、足夠氣派，即使是租來的房子，也可以堂而皇之的掛上“張公館”、“李公館”之類的招牌，否則就算你買再多的房子，在民國人的眼裏，也是算土鱉一個，這也是為什麼魯迅寧願在北京長期租房，也不願買房的重要原因。

儘管當時的房價看似不貴，但房租卻貴的嚇人。

1926年，拋棄了髮妻張幼儀的徐志摩，與婚內出軌徐志摩、拋棄老公王賡的民國才女陸小曼，兩個人終於在上海舉行了婚禮，儘管在婚禮上被老師梁啓超罵得狗頭淋血，但終於獲得“自由”的徐志摩和陸小曼兩人，馬上在上海享受起了生活。

當時，在多所大學任職、月薪高達600大洋的徐志摩，以月租150大洋的高價租金在上海租了一套別墅，按照當時的物價，這個月租可以在北京直接買一套小型四合院，但有錢的徐志摩覺得並不在乎，他更在乎的是揮霍瀟灑的日子。 

**▲**徐志摩與陸小曼的奢侈租房生活，是民國社會的頂級風尚

但並不是人人都有魯迅和徐志摩一般的財力，1920年代的上海，當時普通工人每月的工資大概為20大洋上下（以下簡稱元），但1920年代的上海，房租已經很貴了。1921年，失去軍職的張治中，在上海法租界租了一個小房間，月租就要16元，這相當於當時上海普通工人近一個月的工資。

為了節約房租，當時，郭沫若就和上海絕大多數的租客們一樣，租住在一種名為“亭子間”的小房間。

“亭子間”，是當時上海大量興起的民宅石庫門中最差的房間，這種房間位於灶披間之上、曬台之下的空間，高度兩米左右，面積六到七個平方，朝向北面，大多用作堆放雜物，或者居住傭人。

當時，很多像郭沫若一樣的文人到上海謀生，往往先找這種房子棲身，以致於後來，出現了一個專門稱呼這種租客的名詞：“亭子間文人”。

1928年，作家丁玲和男朋友、左翼作家胡也頻一起在上海同居，由於房租太貴，兩個人覺得難以承受，於是便找好友沈從文一起合租。當時，他們三個人一起在上海法租界善鍾路合租一間房，沈從文睡牀，丁玲和胡也頻睡地板。

這種合租生活非常不方便，但對於囊中羞澀的三位文人屌絲來説卻是一種無奈的選擇，丁玲後來成名後，經常有人拿這件往事説事，説丁玲私生活很亂，同時跟胡也頻和沈從文交好，但這卻反映了當時普通人生活的無奈。

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普通人收入不高，房租卻貴得嚇人，對此，租客們也開始奮起反抗。

1910年、1921年，上海先後兩次爆發了租客要求房東減租的羣眾運動，1927年，第三次呼籲減租運動也在上海公共體育場（今上海滬南體育活動中心）召開了。

當時，上海的租客們聯合成立了“上海房租減半運動會”（後於當年4月30日改名為“上海房客聯合會”），發起了一場要求**“上海房租減半”運動。**

租客們還聯合出資在報紙上刊登公告，並發表宣言，闡述租客們的核心訴求：

**“三民主義，民族、民權、民生。所謂民生主義，最重要的就是衣、食、住、行。阿拉上海寧，這四件事情當中，最苦的就是‘住’**了。

話説資產階級們，坐擁眾多房產，而我等平頭百姓，只能寄人籬下，租住陋室，聊以遮風蔽雨。結果資產階級們還貪得不厭，不斷漲房租，搞得老百姓們每月收入幾乎五、六成都要交給房東。日子越過越苦。

我們現在不求打倒資產階級，只求房租打個對摺。房東們你們都是有錢人，打個對摺，毛毛雨啦！對我們小老百姓可是解了燃眉之急啊。

我們組織這個**‘房租減半運動會’，就是希望能夠為全上海市民説句公道話，並向房東、向上海特別市黨部及市政府請願，表達我們的訴求。”** 

▲《申報》在1927年4月刊登《淞滬房客減租運動大會通告》

眼看租客與房東們的矛盾越鬧越大，無奈之下，1927年5月，最終上海華界的淞滬警察廳直接出面，並要求上海華界的房東們以1926年6月的房租作為上限，

“房租不能再漲了！”

但租得起房子仍是不錯的，1927年，隨着北伐的不斷推進和國民革命軍相繼收復九江租界、漢口租界，在辛亥革命後從北京躲到天津，將天津房價和租金急劇拉動起來的滿清遺老、以及在各種鬥爭後失敗的軍閥們，擔心被北伐革命軍報復“清算”，於是紛紛從天津租界南遷躲到了上海的租界，這就使得上海的房價和租金被大規模拉昇起來。

作為遠東地區最大的城市，到了1930年代，上海的常住人口已經突破了370萬人，而當時上海市內的房屋僅有82000多間，日趨密集的人口居住需求，與稀缺的房屋供應形成了尖鋭矛盾，這就使得上海的房價和租金節節攀升。

當時，1930年代的上海灘，370萬市民中，就有100多萬人居住在貧民窟，他們紛紛在臭水溝旁、垃圾場上，自己用茅草、蘆蓆、竹竿、木棍、黃泥等“建築材料”搭起了棚屋，形成了上海大規模的貧民窟。

但這並非上海特色。

根據民國時期漢口市公安局統計，1937年，武漢漢口地區，就有貧民窟窩棚12756所，其中居住貧民達8萬人。

以當時的首都南京為例，據民國首都警察廳1936年統計，當時南京全市的“棚户”高達25萬人，他們分散居住在南京中華門外、金川門外、文昌橋、武學園、莫愁湖二道埂子等地方，登上當時的南京城牆，放眼就可以看到密密麻麻的貧民窟。 

**▲**清末民初廣州城區的貧民窟

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1928年，隨着國民政府遷都南京，南京的房價和房租也開始“拔地而起”。

隨着遷都後人口的不斷湧入，到了1935年，南京與上海、北京、廣州、天津、武漢一起，成為當時中國“六個百萬人口大都市”之一，但對於達官富人蓋豪宅、租別墅，普通平民很多居住在貧民窟的社會現實，1936年，民國學者高炳南在國民黨機關報《中央日報》上刊文評論説：

“自建都以來，達官顯宦、富商大賈，無不高築洋房，廣購庭院，城北高曠優美之地，隨處可見其產業。南京目前雖無如故都北平佔地數百畝之王府，卻亦增加不少宏大寬敞的公館別莊，這種房屋儘管多多的增加，卻都被達官以鉅款收入囊中，一般市民是無福消受的，真乃富者有廣廈萬間，貧者無立錐之地也！”

但抗戰的爆發，打亂了民國的房地產佈局。

到了1937年，南京的城市人口已經發展到了300萬人，但隨着上海的淪陷和日軍的步步逼近，南京城市人口開始大量外逃，這就使得南京房價逐漸崩盤，與此同時，作為國民政府戰時陪都的重慶，房價和房租則開始崛起了。

國民政府在1938年遷都重慶後，重慶人口從抗戰前的30萬人，飆漲到了1943年底的過百萬人，短短六七年間人口飆漲300%還多。 

**▲**抗戰時期的重慶市區

當時，日軍不斷對重慶實施大轟炸，使得重慶大量民房被焚燬破壞，一方面是戰爭導致房屋供應量的急劇減少，另一方面卻是重慶人口的不斷飆漲，這種急劇的供需矛盾，使得在重慶市區房租開始飆漲。

1938年前，當時在重慶市區租三間中式瓦房房租，一年房租大概是500元法幣左右，但到了1943年，這種房子的房租，即使每個月都達到了1000多元法幣，年租金更是高達12000元以上，是戰前的24倍以上，這此中固然有當時戰爭導致通貨膨脹的原因，但更主要的仍是人口飆漲與房屋供應量鋭減導致的供需矛盾所致。

以當時重慶的商業街“都郵街”、也就是現在的解放碑步行街一帶為例，1926年當地的地皮價格為一畝地1920塊大洋，但到了1937年，這裏的地皮價格已經漲到了71220塊大洋一畝，價格飆漲37倍之多。

1941年底香港淪陷前夕，香港大學女生李純瑛跟隨同學一起，步行輾轉抵達重慶，在重慶，她和同學合租一間房，房中沒有廁所，屎尿只能直接倒到房子後邊的街道上，由於戰爭條件限制，李純瑛整整三年間無法洗澡，只能用海綿簡單擦下身子，而這，也已經比很多流落街頭的人要強上百倍了。

由於生活、居住條件艱苦，因此噹噹時商務印書館總經理王雲五的兒子王學政邀請李純瑛去他們位處重慶山間的豪華別墅做客時，李純瑛幾乎被震撼了，由於在王雲五的家中可以洗澡、上抽水馬桶，加上王雲五家族在抗戰時期仍然保持的奢華生活，李純瑛隨後迅速投入了王雲五的兒子王學政的懷抱，併成為了王家的兒媳婦。

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而在亂世中，許多青年人也在末日心態中迅速閃婚走到了一起，結婚率的大幅提高，也意外推高了房地產市場和房屋租金。

抗戰勝利後，國共內戰隨之爆發，在這種背景下，上海大量的年輕人也紛紛結婚，上海的《申報》對此曾經發表了一篇名為**“內戰與婚姻問題”**的文章，解釋當時的這種社會現象説：

“每逢內戰正酣的時候，在戰區附近地方的人家，結婚總比平常多幾倍，”因為“女的怕丘八強姦，趕快想嫁一個夫婿；男的呢，飛機整天在頭上盤旋，炸彈啪啦打下來，説不定有一天要打到自己身上，死前總不能不曾和女子睡過覺。”

戰爭導致的大量婚姻的產生，也推高了抗戰和1945-1949年間的租房市場。

而在上海，隨着抗戰勝利後人口的恢復湧入，以及戰後婚姻需求等各種因素的刺激，上海的房價和房租也開始不斷蹭蹭上漲，當時，大量商人加入到了上海的房地產炒作中，到了1947年前後，上海市區稍有積蓄的市民都加入到了炒房大潮之中，這就使得上海的房價在國共內戰期間達到了歷史最巔峯。

到1947年，當時在上海買房必須是以“大條”計算，租房則至少必須是“小黃魚”——所謂**“大條”，指的是10兩重的金條，而“小黃魚”**指的則是1兩重的金條。

1947年的《申報》曾經刊登一個三層三開間洋房的租賃廣告，其標示不算租金，光“頂手費”就要22根金條。

對於當時上海房地產市場的瘋狂，有人感慨説：

“以上海為例，頂屋（轉讓）費用動輒需黃金數條乃至數十條之多，租金多以美金、英鎊計算者，似此金樓銀閣，非法勒索，除少數富商大賈問津外，一般平民莫不感到居住壓迫的痛苦。·······各種事業機關與一般公教人員因覓屋困難，棲息無所，以致焦慮頻仍，工作無力。”

對此，1949年解放前夕，作家柯靈在《楓橋的夢》中寫道：

“其實上海何嘗房荒，平民雖無立錐之地，而達官貴客，巨宅連雲，所荒的，是平民沒有金條而已。”

就在抗戰勝利後的哀愁和無家可歸的淒涼中，根據《廣州市政評論》1947年報道，當年廣州“自一月至八月，路屍達7200餘具，天寒地凍，貧病者更難存活。”

就在抗戰勝利後內戰緊接而生的亂世中，民國的房地產亂象也達到了巔峯。

1947年9月，一位從上海崇明島到上海市區謀生的青年陸阿根，由於因病失業付不起房租，最終投河自盡。

當時，由於通貨膨脹、房租暴漲，許多流離失所的人紛紛選擇自殺，以致上海警察每天晚上 都要到黃浦江邊巡邏，以勸阻想要自殺的人回頭是岸，“凡遇有形跡可疑，神色沮喪者，詳加盤問”。

為此，1949年前的上海市政府，特地在黃浦江邊到處樹立自殺警告牌，上面寫着八個大字：

“死不得的，快回頭去！”

在房租暴漲、無家可歸的末日亂世，人民已無生路。

民國房地產行業的毀滅和變革，最終走到了1949。

參考文獻：

李開周：《民國房地產戰爭》，上海三聯書店2012年版

唐博：《住在民國：北京房地產舊事》，山西教育出版社2015年版