全世界都在“房住不炒”_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：星爸爸

喜歡房子這種投資品種的中國購房團，正遭遇跟國內相似的“調控”

紐約時報2015年的時候有一篇關於該市擬徵房產空置税的報道，中文版名字叫做 “曼哈頓到底空着多少房子”，但是英文版則有一個偵探小説風格的標題 — 為什麼守門人如此孤單？

紐約是一個租房城市，在大約350萬套住房中有超過六成屬於出租房產，是屋主自持房產的兩倍多，與全國平均數據完全倒掛。但作為真正宇宙中心的大都會，去年增加了總數3%的人口，兩百多萬套公寓供應也無法解決這裏的住房短缺。根據官方統計，目前3.6%的出租房空置率要遠低於全國6.9%的平均水平。也就是説，每天大約只有7.9萬間出租房可供市場選擇，而根據Quaro上某位NYC房產從業者的估計，2015年時每天尋求租房的人數就已經在10～15萬人之間。

而與此相矛盾的是，紐約還有大量的房子既不出租，也不自主，而是以“臨時住所”的形式空置着——所以才會有那些孤獨的守門人，根據2017年一份調查數據，光曼哈頓區就有4.4萬間臨時住所，而根據區域規劃協會Regional　Plan Association的估計，大約只需要釋放市面上一半的臨時住所，也就是5.4萬間左右，就能讓整個紐約市的租房空置率達到1960年有記錄以來的最高點。

供不應求的市場和孤獨的守門人都是紐約作為核心城市散發吸引力的表現。不同之處在於，有資金實力的人並不簡單吧紐約的房產作為“家”，更多時候是投資品或者旅遊休閒的落腳處，也就是所謂的“臨時住所”。

一邊是大量的房子空着，一邊是大量的人沒房子住，要收割選票的紐約政府絕不會眼睜睜看着“矛盾”積聚，除了用税務補貼刺激開發商在整個大都會區域興建新住宅之外，紐約政府早在 14 年就提出要對臨時住宅徵收額外附加税。

在最新的提議中，超過500萬美元的第二住所都將被徵收階梯制的額外附加税，比如500萬～ 600美元之間的税率為 0.5%，而超過 2500 萬美元的房產則面臨 4% 的附加税。如果這條規定通過，前段時間創紀錄成交的一套 2.38 億美元豪宅，在某房產商的估計下預計要每年繳納 889 萬美元的税款。

有一種聲音認為通過附加税可以刺激一部分有錢人賣出房產，補充稀缺區域，如曼哈頓（空置率4.7%）和布魯克林空置率 （3.3%）的公寓數量，這些地方已經不適合大興土木建造新住房。然而，比較空置税的起徵點和紐約市的一居室公寓中值不難發現，即使一部分房產受新税影響重新進入市場流通，目前最迫切需要租房的中低收入人羣也無法負擔動輒五六千甚至更高的房租。

所以，徵税更多的目的在於 “劫富濟貧”，尤其是這次準備推出的針對五百萬美元以上豪華公寓的附加税，紐約市審計辦公室估計第二住所附加税最少可以帶來6.5 億美元的額外收入。這筆錢可用來造新房或補貼房租。

有錢人通過各種手段避税，以及紐約現有税制無法應對高漲的房價這件事已經被媒體批評了很多年。

紐約郵報層舉過一個例子，一套創下1億美元銷售記錄的奢華公寓通過各種税減政策以及套用過時的税收政策後，每年只需繳納1.7萬美元；而作為對比的一套普通百萬美元的公寓每年卻需要繳納2.4萬美元的税。

前者有效税率只有 0.017%，而全國平均水平則是 1.29%。原因在於，財政局對房產的估值模式嚴重脱鈎於市場。當時，紐約市財政局根據房產周邊類似物業的出租收入來估算新房產的價值，而不是最新的市場價格，所以經常出現估值嚴重低於真實售價的情況。

（2015年最貴公寓税務估值與售價對比）

而根據此估值去計算税率，再疊加避税手段，自然也就有了上述那種超豪華公寓年税低於普通住户的情況。

（2015紐約共有價格與税率對比）

所以附加税就是要讓擁有第二住所的有錢人們作出選擇，要麼乖乖納税為市政作出貢獻，或者老老實實搬進來住成為紐約市的納税人；要麼賣掉房產，為供應端作貢獻，增加市場健康度。

實際上，紐約也並不是個例，過去幾年裏，全球核心地區都有針對“外部購房者”出台了額外税收政策，比如英國就在上週宣佈計劃向購置英國房產的國外買家收取額外1%的印花税，如果是第二套的話則要在原有的階梯税率上各加3%，按照房產價格最高可達15%。此外，悉尼、巴黎、香港、温哥華等熱門城市都有類似政策。

無論是誤傷還是精準打擊，一向喜歡房子這種投資品種的“中國購房團” ，正遭遇跟國內相似的情況，跨國持有核心城市資產的成本正在提高，並且成本的覆蓋範圍也不再限制於購買和出售兩個環節出發，而是持續發生在持有期間，未來想繼續投資房產，需要有抗住全球房住不炒基調的心理準備。