上海商業地產“圍城”（冷啊）_風聞

一方面是新項目扎堆入市，一方面核心商圈商業項目空置率走高，閉店頻現，上海諸多商業地產運營商正打響“突圍戰”。

  “這裏僅租金一個月就需要56000元。由於商場人氣少、店租高再加上人工成本，一天平均要賣6000元才能回本。很多處於虧損狀態的店鋪只能選擇關店。”日前，在位於上海市閔行區吳中路的愛琴海購物公園，某餐飲區服務員李然（化名）向《中國經營報》記者表示。

  李然所説的現象並非個例。近兩年來，商業地產呈現持續降温趨勢。上海易居房地產研究院日前發佈的《中國百城商業地產市場報告》顯示，2018年11月，全國100個城市商業地產年初累計成交面積為14257萬平方米，同比減少7.0%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年11月全國100個城市商業地產成交表現一般，這和全國市場的降温態勢總體吻合。受住宅市場降温、銀行貸款政策收緊、市場預期調整等因素影響，此類物業交易面臨阻力。

  連日來，《中國經營報》記者先後實地走訪了梅龍鎮廣場、中信泰富廣場、月星環球港、華潤萬象城、上海愛琴海購物公園、恆隆廣場、興業太古匯等核心商圈的商業地產項目進行走訪並對所涉企業進行了採訪。記者在走訪中看到，核心購物商圈閉店、整修、空置等現象並不在少數。上海愛琴海購物公園相關負責人表示，不接受記者採訪；華潤萬象城相關媒體對接人對於記者的採訪請求亦未作出回應；中信泰富方面表示必須要實名轉接相關負責人。

  興業太古匯、愛琴海等商業空鋪頻現

  行業大環境下，2018年上海商業地產的表現並不理想。第一太平戴維斯數據顯示，2018年前11個月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較2017年同期下降0.2個百分點。2018年全年共90萬平方米新增供應入市，較2017年下降7.3%。此外，2018年四季度核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個百分點至6.8%，較2017年同比上漲0.9個百分點；非核心商圈空置率環比上升0.4個百分點至6.8%，同比上漲0.1個百分點。

  2019年1月8日，本報記者實地走訪發現，位於南京西路的梅隴鎮廣場中多數店鋪較為冷清，不少店鋪都在打折銷售，部分產品已經二折銷售，但仍無人問津。商場B1至一層的餐飲店鋪客源密集，二至十層的店鋪則客流量較低，jessica

episode由於客流量少，將於2019年1月15日撤櫃，翡翠酒家也貼出來停業告示。此外，梅龍鎮廣場的二層和五層分別有一家空置店鋪標出“新店即將開業 敬請期待”的字樣。

  而在位於上海市靜安區南京西路1168號的中信泰富廣場除了幾家餐飲，多數門店客流量少，大多店鋪都在進行打折促銷，但仍沒有吸引太多顧客。記者同時發現，中信泰富上下六層，除一樓外均有空置店鋪，其中二樓有5家店鋪空置，三樓有6家，已接近該層總店鋪的三分之一，且空置店鋪外沒有任何説明。

  2019年1月9日，本報記者實地走訪了位於上海市閔行區吳中路的愛琴海購物公園。值得注意的是，在通常人流較多的一樓，標識為“在此施工，敬請諒解”“Opening soon”“即將登場，敬請期待”“Coming soon”等字樣的店鋪佔比一樓總鋪面數量超過三分之一。其中，同樣位於一樓的名為“AERONAUTICA MILITARE”的店鋪甚至出現了閉店的情況。

  在愛琴海購物公園的地下一樓，上述情況更為突出。大面積店鋪均出現了閉店的情況。以餐飲為主要推介點的地下一樓僅有兩三家店鋪處於正常營業狀態。

  餐飲店服務員李然向本報記者表示，這裏僅租金一個月就需要56000元。由於商場人氣太少、店租太高再加上人工成本過高，一天平均要賣6000元才能回本。所以，很多處於虧損狀態的店鋪只能選擇關店。

  此外記者發現，月星環球港從一層開始有空置店鋪，其中一至三層共有5家店鋪空置，亨得利等三家正在裝修升級，baby care和如一餐廳即將開業；四層有6家店鋪空置，另有小菜園等四家餐飲顯示開業在即。

  2019年1月11日，記者走訪發現，位於南京西路核心商圈的興業太古匯有少量店鋪正在圍欄裝修，表示即將開業。此外，一至三層都均有不同數量的空置店鋪。L3層的日置名媛美容店正在做活動，買300元的卡可以享價值5888元的服務。

  儘管如此，近兩年上海新增購物中心數量不斷提升。數據顯示，上海購物中心新開速度較快，2017年新開的有50家左右，2018年又開了60家左右。

  在上海購物中心協會品牌專業委員會副秘書長杜斌看來，儘管購物中心數量增加，但“逛店”的人並沒有增加，所以會受到一些影響。目前，購物中心尤其是傳統購物中心都在進行調整，面積不夠、品牌不足、豐富度不夠，很容易就被淘汰掉。 另外，經濟下滑也有一定的影響，經濟環境不樂觀，大家攥到手裏的錢少了。除此之外，還受到電商的影響。

  體驗式業態破局？

  根據第一太平戴維斯中國發布的《中國零售20城》專題報告，中國的零售格局極其多元，消費習慣具有明顯的區域及城市差異。要想在這樣多元化、創新型的零售市場蓬勃發展，零售業主必須做到思路敏捷，能夠另闢蹊徑。

  CBRE世邦魏理仕在2019年1月16日發佈的《2019年中國房地產市場展望報告》中指出，在繼續演進的消費升級進程中，消費者日趨成熟並持續訴之更多新的需求。在銷售渠道上，線上和線下已進入實質性的融合期，純線上紅利觸頂，電商全面進駐線下。全渠道戰略催生餐飲新型門店需求，比如“堂食+外賣”門店、不設置廚房的“共享餐廳”和智能門店等。在空間運營上，商場不再僅僅是購物的場所，還可以更多地承擔娛樂、文化、甚至商務辦公等功能；在消費手段上，消費者連同品牌和商場都會參與到同一場零售新科技革新的浪潮中。

  事實上，近年來，新零售也成為多家商業地產運營商發力的方向。2019年1月9日，記者實地走訪位於上海市普陀區中山北路3300號的月星環球港瞭解到，其內設有通過掃碼參與遊戲的電子屏、VR虛擬現實體驗設備、兒童樂園等，體驗式業態幾乎遍佈所有樓層，價格在30～100元一次不等。與體驗式業態的消費顧客相比，高檔品牌和部分服裝店鋪則相對冷清。

  上海市閔行區吳中路1799號的華潤萬象城冰場亦吸引了不少消費者，其中多數為學習滑冰的學生。相較冰場，會員制Meland兒童成長樂園和首次進入中國的終極銀幕激光LUXE的百麗宮影城的主力店的客流量較為冷淡，幾家以箱包、服飾為主的店鋪和六層幾乎無人問津。

  不過，記者在走訪中瞭解到，類似體驗式業態在人流吸引上也表現各異。愛琴海購物公園體驗式業態類產品佈局較為豐富，包括明珠美術館、新華書店、紅星電影世界、智旅冰雪樂園、擊劍館、酷樂潮玩、卡通尼樂園等。不過記者注意到，上述項目相關客流量稀少。

  杜斌表示，體驗式業態的分佈非常廣，商家需要針對自己購物中心的客羣和周邊的客羣，瞭解這種體驗式業態的東西是不是他們所需要的、大家喜歡的、是不是符合社會現狀的，要根據不同的購物中心、不同的體驗式業態、不同的需求來決定，否則會出現投入多，消費者少的情況。

  盈利承壓

  近年來，受宏觀調控的大環境影響，商業地產的運營業績也不甚理想。中指研究院日前發佈的《商業地產市場月度報告》顯示，2018年前三季度，批發和零售業同比增長6.5%，增幅較2017年同期回落0.7個百分點。住宿和餐飲業同比增長6.7%，增幅較2017年同期回落0.5個百分點。2018年1～11月，全國商業營業用房銷售面積為1.01億平方米，同比繼續下降，降幅擴大2.3個百分點至5.1%。

  從具體企業的運營業績來看，據新世界百貨日前發佈的2018年年報，2018年公司經營利潤僅為1.85億港元，較2017年的2.78億港元減少了33.45%。2018年淨利潤為1108.5萬港元，較2017年的1.28億元大幅下滑91.4%。

  截至2018年6月30日，新世界百貨借款為18.77億港元。值得注意的是，截至2018年6月30日，新世界百貨流動負債為1273.9萬港元，流動資產僅為289.1萬港元。流動負債遠遠超過流動資產。

  月星集團有限公司債券2018

年半年度報告顯示，截至報告期末，月星集團的有息負債規模共132.04億元，包括短期借款9.6億元、一年內到期的非流動負債9.28億元、長期借款81.73億元和應付債券31.43億元，合計佔負債總額比例為67.14%，佔淨資產比例為105.49%。

  截至2018年12月31日止一個月，華潤置地及其附屬公司（本集團）實現總合同銷售金額約人民幣210.2億元，總合同銷售建築面積約112.92萬平方米。其中，操盤項目合同銷售金額及合同銷售建築面積分別約人民幣134.1億元及94.71萬平方米，分別按年下降51.1%及40.4%。截至2018年6月30日，華潤置地流動負債為2809.67億元，2017年同期則為2398.23億元，同比增長17.16%。

  截至2018年6月30日，恆隆地產收入51.50億港元，同比下降19%，其中物業銷售10.32億港元，同比下降59%。

  “大量新供應入市及宏觀經濟環境將導致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗式業態、跨界複合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優質項目租金穩健增長。此外，部分存量項目雖開業初期租金較低、入駐率不高，但通過業態調整和持續引入新品牌使租金補漲，將鞏固整體市場租金水平。”第一太平戴維斯上述報告指出。