粵港澳大灣區無房可炒_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：小昱

大灣區規劃中的第三階梯城市，基本都已經在兩年前漲過一波

2017年以林鄭月娥為首的香港特區新班子公佈各成員的財產狀況，特首本人申報的物業僅有在其丈夫名下的一個於2014年購入的位於中山的別墅。

中山的房價從2014年均價不到6千/平到2018年均價超1.3萬/平，上漲了兩倍多。近期，與深圳隔海相望的中山受惠於此次落地的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中加快深中通道建設，該通道開通後，深圳到中山路程將縮短到20幾公里。投資客們此時有點激動，幻想去中山買房和香港特首做鄰居。

不過根據中原地產的統計，2018年中山房子開盤價格雖然達到13471元/㎡的歷史新高，但是86個重點開盤項目，推房量和認購量卻同步下降。

在17年兩會粵港澳大灣區首次進入《政府工作報告》後，中山啓動“限購+限籤+限價”政策前，樂有家研究中心統計數據顯示，當年進入中山投資的深圳客佔比高達51.4%，而到了早在18年到中山買房的深圳投資客鋭減，降至17.6%。

想等深重通道開通後中山承接深圳剛需溢出作為投資依據還是太天真，雙城生活模式意味着需要投入額外的時間和金錢作為成本，樂居網就曾採訪過房子買在增城或者番禺，去廣州天河上班的一隊夫婦，他們就表示沒有孩子的時候雙城上班還覺得壓力不大，自從生育孩子後，每天上下班耽誤太多時間，又要兼顧工作又要照顧孩子，雙城模式已經讓夫妻兩人疲憊不堪。

現在還想着進入中山炒房的投資客，只能送你一句：“理想是美好的，現實是骨感的。”

在大灣區三階梯城市中房價跟江門類似上漲差不多兩倍的還有與深圳、廣州相鄰的東莞和惠州。

作為世界工廠的東莞近幾年很好的承接了深圳的產業轉移，現在華為終端業務、企業數據中心從深圳遷至東莞松山湖。根據《證券時報》去年7月的報道，中軟國際、易寶軟件等企業和酷派天安雲谷產業園等都已經從深圳搬到了東莞，而大疆、中集集團等高科技企業也進入東莞佈局。

早在2017年廣州、佛山市聯手出台《廣佛同城化“十三五”發展規劃》提出的“廣州服務+佛山製造”的產業合作模式。作為同時廣佛的支柱產業汽車業，廣州重點發展汽車技術研發、新能源汽車及零部件製造、汽車後市場服務，佛山重點發展整車及零部件製造，建立汽車產業合作聯盟。廣東天勁新能源新能源汽車鋰離子動力電池產業基地項目、廣東長江汽車整車生產及氫動力研發中心項目、杭州長江汽車控股有限公司等進入佛山投資。

產業的轉移也伴隨隨人口流入，東莞、佛山的一手房、二手房房價從2015年開始逐年上升。

但是東莞房市的成交量卻沒有堅挺多久，一、二手房的成交量從2017年開始迅速下跌。即使是在粵港澳大灣區概念提出的當年房價雖然上漲幅度較大但是依舊阻擋不了成交量的頹式，最主要的因素也是在政策層面的調控加碼，17年4月東莞出台最嚴樓市新政，限購+限售+限外+限價，第一批得到風聲的炒房的投資客已經早在16年入場大幅拉高當地房價和成交量。

背景基本一樣的佛山樓市去年也是經歷了先熱後冷，去年新房成交套數達到近17萬套高點，主要是2017年積壓的網籤集中處理才推高了去年的成交量。

18年佛山限購區的價格同比上漲13%，不過佛山的限價政策也讓開發商另闢蹊徑做雙合同。佛山本地地產中介曾向《華夏時報》表示，由於限價，開發商不得不做雙合同，而裝修費用的定價，很大程度上是開發商説了算，而更有甚者，除裝修費，還有算設計費等等，三合同四合同的現象都出現過。

不過在今年1月佛山本地媒體就報道出佛山已有多個樓盤上調備案價格，最大幅度可以達到49%。著名經濟學家鄧浩志也發微博表示佛山多個板塊網籤價上調，表示其已基本放開限價，雖然沒有官方表態，但是“不説只幹”是佛山的一貫風格。

放開限價後佛山房價也迴歸真實狀態，與放開限價同時發生的是，以前需要5成首付的公寓打出了“低首付”的廣告，首付不夠開發商可以給兩個月寬限期，或者通過金融機構貸款補齊缺口。

限價放開和低首付購公寓，對佛山目前住宅的略高的庫存基本沒有什麼幫助。根據合富研究院發佈的佛山房地產市場報告顯示，2018年佛山住宅庫存去化週期，延續17年高點還需要9個月週期。佛山18年下半年房市也由年初的樓盤僅接受全款客户轉變至降價促銷的買方觀望市場中。

成交量萎縮的東莞和房子促銷的佛山，投資客如果想僅靠粵港澳大灣區規劃落地的利好，貿然在市場整體偏冷狀況下進入絕不是好時機。

被深圳-東莞-廣州隔開與佛山地理位置對稱的惠州，未來與深圳將有8條軌道交通對接，惠州未來發展更多會受益深圳的外溢，去年新房的成交量更是超過佛山，達到歷史高位。

一直沒有限購的惠州，在15年粵港澳大灣區概念提出後的2016—2017年早已把粵港澳大灣區的紅利消化殆盡。進入18年後房價上漲的動力不足再疊加限價政策，房價已基本趨穩。雖然經歷了從18年上半年新房只優先接待全款客户，多個樓盤賣斷貨，外省客户劇增，轉換到下半年客户變少，有的樓盤甚至推出首付分期付款和特價房這種冰火兩重天的市場情況。不過年底惠州樓市依舊交出了一份可喜的成績單，18年全市成交量達到了175991套的歷史峯值。

18年惠州成交量雖然創歷史新高但是下半年開始疲軟的市場表現似乎也預示大灣區概念炒作效應的消退。

前幾年惠州樓市的需求釋放太快，如今投資客入場可能會面臨未來無人接盤的尷尬情況。

惠州的交通優勢得益於能對接深圳，而江門的交通樞紐優勢在大灣區三階城市中極其突出，是珠三角進入粵西地區的必經之地，作為樞紐型城市交通優勢明顯。

同時作為中國第一僑鄉的江門，雖然這次灣區規劃落地對江門華僑區建設多有傾斜，但是期望華僑在大灣區建設的政策紅利推動下回鄉買房是要失望了。

在全國三四線城市房價都轟轟烈烈上漲的熱浪席捲下，到2018年江門房價較2014年上漲不到50%，並沒有藉助被涵蓋在粵港澳大灣區的政策利好遠超全國三四線房價漲幅僅持平。根據房天下數據顯示，2018年江門住宅價格同比上漲12.9%，但成交同比下降超過22%，去年市場呈現價漲量跌的態勢，而庫存大漲近50%。在經過2017年成交火爆購買力被透支情況下，到18年江門部分區域的樓盤也出現降價促銷的情況。

受到粵港澳大灣區發展規劃紅利的江門在深中通道建設的利好促進下樓市都很艱難，更不用説已經在港珠澳大橋開通後處境尷尬的珠海。從1970年代末到1990年代後期，地處珠江東岸的深圳在香港貨物轉口、進出口帶動下較西岸的澳門、珠海、中山發展更迅速。

珠海作為和深圳同為中國最早的經濟特區，似乎總是慢一拍。可以説港珠澳大橋從最初雙Y的方案到落地單Y，也是珠江東西岸四個城市博弈的結果，最早的雙Y被珠海不願意，認為連通深圳後會把大橋1/3的經濟流量分走。落成後的港珠澳大橋讓香港從陸運連通深圳願望破滅，成為“超級聯繫人”而珠海也因為大橋牌照通行問題運力不及預期遲遲得不到大橋開通後經濟效益。而未來深中通道建成後，可能會分流部分港珠澳大橋的流量，也把除珠海外，珠三角東西岸的幾個較發達城市連在一起，起初看似獲益頗豐的政策落地後珠海竟然被排擠在外了。以博彩和旅遊業為主的澳門又因為和珠海產業差距太大，根本無法融合，珠海想靠港珠澳大橋聯通香港澳門的心思是落空了。

港珠澳大橋通車後並沒有為珠海帶來想象中大量經濟利益流入，珠海的房價也在大橋通車後不得不面對曾經大橋帶動珠海快速發展幻想的破滅，開始掉頭向下。雖然珠海於去年12月底放鬆限購，非户籍購房直接從連續5年社保降至1年。

但是這一波樓市鬆綁操作似乎沒有為珠海19年樓市開年起到提振作用，根據合富研究院的統計，珠海1月新房成交環比下降20%，簡直是開年不利啊。粵港澳大灣區規劃雖然多次提及珠海橫琴，但是政策落地後有深中通道連接其他幾個城市的便利情況下，珠海被大灣區規劃實際惠及的前景着實不明朗。

同樣早起沒喝進粵港澳大灣區政策利好的還有不限購的肇慶，2018年雖然房價漲幅達20%，但是成交量已喪失增長動力不足，同比僅上升2.31%，在大灣區其他城市在產業轉移優勢明顯大於肇慶的前提下，作為大灣區小透明的肇慶房市未來發展實在是不明朗。

總結粵港澳大灣區三階梯城市的房市，普遍在16-17年成交量攀升，價格快速上漲後，於18年迴歸理論，第一波就被灣區利好政策吸引的投資客早在16年就已入市投資了。今年即使在粵港澳大灣區發展規劃綱要落地的政策驅動下，早在17年相關概念提出後就提前騷動的樓市市場紅利基本已釋放完畢，如今再進入，靠概念炒房可能是沒什麼機會了。