買76㎡的房，憑什麼付100㎡的錢？香港公攤面積興廢史_風聞

來源：正解局

一般認為，國內“公攤”的概念起源於香港，是開發商為吸引更多人投入樓市而創設。而因得房率越來越低，購房者利益沒有保障，在廢除公攤的呼聲下，這一“公攤”的發源地卻於2012年12月首先廢除了“公攤”制度。

公攤，是大家買房、賣房，甚至租房過程裏很關心的一個事。

比如，下面是在網上搜隨手的一張房產證圖片。

建築面積是100.12平米，套內建築面積卻只有76.49平米。

兩個數字相減，得到23.63平米，就是我們説的“公攤面積”。一般來説，電梯井、樓梯間、門廳過道走廊、管道井等，都算在公攤裏。

關鍵是，買房時，是按照建築面積掏錢的。

稍微關注下就會發現，公攤還是一個極具特色的東西，因為國際上一般都是按套內面積計算房子面積。

但是，這卻不是我們獨創的。一般認為，公攤是學香港的。

而更有意思的是，香港在5年多前已經完全廢除公攤面積。

公攤“不公”：你得給小區垃圾道交供暖費

和公攤密切相關的有個數字：得房率，計算公式=套內建築面積/建築面積。

一般來説，買的住宅得房率75%~90%之間，高層低一些，多層的高一些。

曾經有個奇葩，2014年時，山東高密樓盤“貴賓首府”，得房率只有48%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積！買前看樣板間是寬敞精緻的小二居，廚衞俱全，收房時，拿到卻是狹小簡陋的一居室，只能放下一張牀。

面對維權，開發商也牛氣“法律對於公攤上限沒有規定。”甚至説：“你們一百年都退不了房。”

如果説，這是極端案例，退一步説，物業管理所有的費用本應面向室內部分，但交物業費，也是按照建築面積交的。也就是説，連同電梯井、管道井、垃圾道、變電室等每個月也由業主交了物業費。

如果再退一步，上面這些空間都是為業主服務的。

但在供暖地區，供暖費也是按建築面積收的。但，你家的管道井、垃圾道、變電室等公攤面積裏，並沒有供暖。

最坑的是，現在越來越多開發商搞精裝房，而且精裝標準動輒就是三千、五千。

而對精裝房開發商仍然按照的是建築面積出售，可實際上，不光業主不會傻到想給垃圾道精裝一番，就是開發商在實際建造過程中，也不會這樣做。

香港：公攤的發源地

曾經很長時間，中國大陸都是福利分房，沒有商品房、公攤等一系列市場化的概念、事物。

但在改革開放後，我們學習對象除了歐美、日本等發達國家，還有兩個地區特別受到重視，那就是香港和新加坡。

因為，香港、新加坡文化、語言相通，交流起來方便，也更有針對性。

比如，香港深深地影響了深圳、珠三角等地區的城市規劃，北京、上海的軌道交通也受益於港鐵。

而在房地產領域，大陸學習香港的土地招拍掛、預售制度。

還有一樣就是：公攤。

（香港的一處住宅區）

1950年代，在香港，房子都是整棟整棟出售的，能買得起的非富即貴，這樣房地產開發就沒法“高週轉”，沒法把更多人吸引到樓市裏，市場就顯得“有些小”。

所以，香港的房地產商就想到一個好辦法：一層一層賣，後來，乾脆面積更小一些，一套一套賣，這樣有就更多人能買得起房子了。

問題來了，先前整棟賣，樓道等區域連同房子一個人一起買了。

分層、分套賣，建設這些公共區域同樣要花錢，總不能讓房地產商掏錢。

所以，把公共區域也平均攤到房屋面積裏，買房人掏錢一起買了。

這就是“公攤”。

​慘不忍睹的40%得房率

有了公攤之後，開發商造的房子，實際使用面積卻不斷“縮水”。

2010年時，香港政府有關部門負責人拿4個不同年代的房子舉例：

1972年，約790呎實用, 有露台,建築面積為850呎（1呎≈0.09平米）；

1986年，817呎實用，建築面積907呎；

1993年，732呎實用，建築面積945呎；

2010年，約780呎實用， 建築面積約1000呎。

實際得房率，92.9%、90%、88%、78%，一路下跌。

開發商在樓盤裏建造越來越多的豪華會所、室內恆温泳池、空中花園、私人酒窖等設施，然後計入公攤了。

不僅得房率越來越低，香港各個開發商都有自己的面積計算方法，甚至同一個開發商在不同時期的計算方法也不同。但多少公用面積算公攤，卻完全取決於發展商的“良心”。

買房人一不留神就買了“縮水樓”，但開發商的底線是：錢不能少賺。

另外，而對於買房人來説，公攤面積很難測量，遠不像室內面積那麼容易量出來。

所以，公攤問題上，透明度不夠，由於得房率不同，不同樓盤之間比較起來也更加困難。買房人常常吃“啞巴虧。”

2006年，長實元朗四季豪園，業主售房後發現，得房率只有40%。經媒體曝光，全港譁然。

所以，對“公攤”，在香港早就有廢除的呼聲，而且隨着開發商越來越膽大，買房人怨聲也越來越大。

2008年，香港測量師學會產業測量組開始推動香港房地產行業採用“實用面積”（差不多相當於內地“套內面積”），當年10月，港府公佈“實用面積”，並要求經地政總署新批出的預售樓花申請項目，必須在售樓書中採用統一的“實用面積”定義。

但這只是第一步，明確了什麼是“實用面積”，要求開發商在售房合同中寫清楚“實用面積”。

公攤”發源地，廢除了“公攤”

下一步，更加重要：要按照“實用面積”來計算房子的總價。

2010年，香港立法會房屋事務委員會建議，在新房買賣中，去掉公攤面積，按照實用面積定價。

取消公攤，廢除建築面積，按照“實用面積”計價，當時，香港官方諮詢公眾意見中，收到近1000份意見書，市民幾乎一邊倒叫好。

反對聲音也很大，而且主要來自開發商。

開發商提出“六大質疑”，比如，市場上的存量房（二手房）是按照建築面積算的，如果新房按照實用面積算，會造成價格混亂，讓買家“無所適從”。

還比如，按照“實用面積”賣房，每平米單價會上漲。這個很容易理解。一套建築面積100平，得房率80的房子，按照建築面積每平賣4萬，一共400萬。按照“實用面積”算，就要賣到5萬塊，每平單價上漲25%，因為開發商該賺的錢，一分也不會少賺。

完全一副為公為民的姿態。

地產大佬梁志堅就在媒體上炮轟，政府在處理上太過倉促，錯用民意，亦沒有回應商會提出的意見。

（地產大佬梁志堅）

眼看民意難違，代表開發商利益的“地產建設商會”表示，原則上支持。

但隨後就打起“拖延戰術”，並説要提出“統一建築面積的方法”，拖慢立法進程。

明眼人，也看出開發商的心計。

（部分香港網民的評論）

最終，在2012年12月，香港官方要求從2013年開始實行住宅物業銷售新規，二手房銷售先行提供“實用面積”。當年4月，《一手住宅物業銷售條例》開始實施，新房只能用實用面積來標準面積，以“每平方呎／平方米”來表示售價。

尤其是對於新房，不按照“實用面積”標註，還可能吃上官司，被罰款100—500萬港幣，判處3—7年監禁。

對二手房，香港地產代理監管局強制要求，中介銷售過程中向二手房購房者分別提供以“套內面積”和“建築面積”計價的雙份售價資料。特區差餉物業估價署還準備了全港所有經評估的二手房“套內面積”資料，供公眾查閲。新房計價標準逐步傳導到二手房領域。

從此，香港房地產銷售由此徹底告別“公攤”。

而地產商口中説的混亂，也並沒有出現。