告別買100平米只得70平！住建部新規：住宅按套內面積算_風聞

澎湃新聞

　　“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”住房和城鄉建設部公佈的一項新規徵求意見稿顯示，房地產交易將正式告別“公攤面積”，近一年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望終結。

　　2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。澎湃新聞記者注意到，在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

　　這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

　　《住宅項目規範》指出，這一規範是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規範住宅項目規模、佈局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規範。

　　分析人士對澎湃新聞表示，此次出台這一規定主要是因為：本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用户的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　住建部此次組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範住宅項目規範，在徵求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開徵求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

　　以套內使用面積進行交易

　　澎湃新聞注意到，《住宅項目規範》第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。

　　這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。分析人士表示，此次出台這一規定主要是因為：本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用户的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　事實上，對於我國大部分省市來説，目前購買的房屋面積包括兩個部分：即：套內面積+公攤面積。

　　根據2000年8月1日實施的《房產測量規範》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規範》）國家標準規定：

　　房屋套內建築面積由房屋套內使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。

　　a。套內房屋使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衞生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

　　b。套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

　　c。不包括含在結構面積內的套內內部煙囱、通風道、管道井所佔面積。

　　d。內牆面裝飾厚度計入使用面積。

　　而目前我們買房的建築面積，除了房屋套內建築面積之外，還包括了其他公攤面積。

　　2018年，有關住房公攤面積曾經引發廣泛討論。

　　2018年7月，“瞭望智庫”微信公號發表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！

　　文章裏提到：“公攤”的內容，包括以下兩大部分：

　　第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衞室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；

　　第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。

　　對普通的購房者來説，光是弄明白這些概念已經夠頭大的，更別提自己動手測量了。這個複雜的“公攤面積”，於是造成了各種各樣的問題。

　　文中指出：直到今天，關於“公攤面積”都無法律和行政法規加以約束，現行國家標準中甚至還沒有“公攤建築面積”和“公攤係數”這兩個術語，只有住建部，包括其前身建設部（2008年國務院機構改革方案中將建設部改為住建部）的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。

　　目前該領域可適用的主要規定有：建設部1995年頒佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（建房1995[517]號）、2002年頒佈的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》。上述《測量規範》附錄B3“共有建築面積分攤”一節中，又詳細規定了共有建築面積的內容、計算方法和分攤方法。

　　雖然《測量規範》沒有明確指出分攤後的共有建築面積就是“公攤建築面積”，但在商品住宅的交易和確權實踐中已得到廣泛的使用。

　　“公攤面積”讓我們很受傷！

　　2018年8月，新華社對此發表評論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在並不一定意味着這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨着房屋精裝修政策乃至未來房地產税出台，購房者遭遇到的問題還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖鋭。

　　2018年9月14日，新華社發表調查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者採訪瞭解到，公攤面積“貓膩”嚴重影響了羣眾的居住獲得感。

　　部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

　　新華社文章指出，調研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日，都無法律法規對“公攤面積”做出明確約束。

　　取消公攤：重慶已經執行17年

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，嚴格來説，房產税按套內面積徵收引發民怨較小。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何徵税，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。

　　除了官方，一些業內人士也開始呼籲按套內面積計算。

　　2月22日，據中山日報報道，廣東省中山市政協委員鍾國平建議，對商品住房銷售進行立法，制定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進行銷售，並將此規定納入住房銷售合同。

　　實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

　　該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

　　談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時説：“最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

　　四層樓以上應安裝電梯

　　除了按套內計算面積之外，《住宅項目規範》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅項目規範》提出，四層及四層以上新建住宅建築或住户入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有户門和公共走廊的每層設站。

　　具體而言，每個設置電梯的居住單元應至少設有1台可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小於為1.50米×1.60米，轎廂門淨寬不應小於0.90米。

　　2018年6月13日，北京蓮花池西里6號院4棟老樓裝電梯平層入户。 視覺中國 資料圖

　　十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少於2台，其中設置可容納擔架的電梯不應少於1台。

　　對於既有住宅建築，要求加裝電梯的載重量不應小於300千克，轎廂門淨寬度不應小於0.80米。

　　新建住宅要全裝修交付

　　《住宅項目規範》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衞生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

　　同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。

　　同時，《住宅項目規範》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水牆、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔淨，無裂縫，無爆灰等等。