買房不出“圈”，記住三種“圈區房”_風聞

文／孫不熟

中國的“城市半徑”正在迎來一次新的飛躍，這一次飛躍，領先全球。

“都市圈”這個普通的詞彙突然成為一個熱門概念，緣由是發改委21日發佈的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》（下稱《意見》）提出，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。

什麼是“都市圈”？《意見》給出了明確的定義：

都市圈是城市羣內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。

注意這句話，裏面的關鍵詞是“一小時通勤圈”，這基本上限定了都市圈的範疇，它是一個介於單體城市和城市羣之間的城鎮化空間形態。

按照目前主流的交通工具，這個“一小時通勤圈”大約就是60公里左右的通勤半徑，60公里是個什麼概念呢？相當於北上廣深以及成都、武漢等城市半徑的兩倍，基本上都衝出了各自的行政邊界。

在此之前，上海已經通過《上海大都市圈空間協同規劃》率先挑了7個城市建“圈”，包含了江蘇的蘇州、無錫、南通以及浙江的寧波、舟山、嘉興和湖州。

中國有實力建圈的城市除了上海、北京、廣州和深圳，至少還應該有天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、西安、鄭州等國家中心城市或強省會城市。一旦這些“圈”建成之後，中國城市的力量格局將再次改寫。

而對購房者來説，“圈區房”可能會成為一個新的必須嚴格恪守的安全區間。

為了把這個概念説清楚，下面先説説“城市半徑”這個概念。

滴滴出行在2018年發佈過一個“城市半徑排行榜”的數據，其對“出行半徑”的定義是：以市中心為原點，絕大多數（超過90%）的出行起點或終點都分佈在以此為半徑的圓圈之內。

舉個例子，如果一個城市90%的打車族都都生活在30公里的出行半徑內，那實際上30公里就可以視為這座城市的“人類可接受通勤距離”，我們把它叫做“城市半徑”。

滴滴的數據顯示，北京的“城市半徑”是31.7km，居全國第一，其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、廣州29.8km，完整版的榜單在這裏：

數字來自滴滴出行

細看這個榜單，可以發現，城市規模與城市半徑基本上成正比，但差距沒有想像中那麼大。比如，北京、上海是中國最大的城市，但其出行半徑也只有30公里多一點，比起成都、杭州、佛山等二線城市也就多個兩三公里。

也就是説，一線城市的人不是特殊材料做的，他們可接受的極限通勤距離和二線城市沒有本質差別，只有細微差別。

所以我常説，不管是在杭州、武漢、成都買房，還是在北上廣深買房，30公里都是一個極為重要的數字，超出這個半徑的房子，就和中心城區就難以發生日常聯繫，這個時候應該想清楚一個基本的問題：你買了以後賣給誰？

如果我們把北上廣的交通地圖做一個對比，會發現，北京六環、上海繞城高速、廣州繞城高速、成都六環路組成的圓圈，其半徑不約而同地呈現為28公里左右，和滴滴發佈的城市半徑十分接近。

分別為北京、上海、廣州、成都的環線。

當然，無論是滴滴測算的城市半徑，還是各大城市規劃的環線，他們都考慮的是汽車出行的半徑，而非軌道交通的出行半徑。

近幾年來，大城市特別是二線城市的軌道交通井噴式發展，未來將出現至少10個里程數超過300公里的城市，這意味着地鐵將全面取代汽車成為一二線城市的主流交通工具，汽車時代的30公里城市半徑會再次被突破。

根據眼下的地鐵平均時速，這個半徑有望被拉伸到60公里（一小時地鐵旅程），基本達到發改委的“一小時通勤圈”目標。

如果按照60公里這個新半徑來計算，北京都市圈最南可以到固安，最東可以到三河市，最北可以到延慶。

上海都市圈最北可以到南通，最南可以到嘉興，最西可以到湖州。

廣州都市圈最東可以到增城，最北可以到清遠，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。

深圳都市圈最北可以到增城，最東可以到大亞灣，最西可以到南沙。

可以説，四個一線城市在都市圈意義上的邊界都超過了其行政邊界，未來有望膨脹為一個日常通勤半徑達60公里的超級城市延綿區。

實體城市超越行政邊界的情況在國外十分普遍，例如紐約的轄區面積大約只有800平方公里，東京的轄區面積也只有約2000平方公里，但都市區或者經濟體意義上的紐約和東京，則幾乎是十倍於轄區面積。

基於此，我認為未來的超級城市可以劃出三個圈，第一個圈的半徑是15公里，我把它稱之為**“改善圈”**。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區。

第二個圈的半徑是30公里，我把它稱之為**“剛需圈”**。15到30公里這個區間，優質的城市資源相對稀薄，房價也相對較低，但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區，是剛需型買家的首選區。

第三個圈的半徑是60公里，我把它稱之為**“投資圈”**。30到60公里這個區間，基礎設施和生活環境大多處在鄉鎮水平，不適合白領上班族自住，但快速軌道交通仍然可以觸達，存在農村變城市的較大潛能，是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房，可能要做好賣不出去的準備。

所以， 買房不出“圈”，以及三種“圈區房”，我説明白了嗎？

最後一定要補充一句，注意發改委的措辭“一小時通勤圈”，這是個時間距離，而非空間距離，也就是説都市圈有多大是個動態概念，如果交通工具進一步提速，60公里的極限半徑還會繼續突破。

當然，考慮到基礎設施的投入成本巨大、建設週期漫長以及人們的觀念改變很難，每一次城市半徑的完整突破，都是一個緩慢的過程，不要指望一蹴而就。

編者注：孫不熟是自媒體“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、華南城市研究會副會長。