告別公攤面積後，房地產將面臨大洗牌_風聞

原創： 顧子明 政事堂2019 2019-02-23近日，住建部官方發佈了一系列徵求意見的通知，其中《住宅項目規範》中，明確指出了“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

這意味着，全球最後一個公攤面積還計入房屋面積的國家，終於將成為歷史。近年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象也將終結。

説起來，套內面積是一個只有中國才有的“中國特色”，最早是由香港地產商搞出來的。

而在改革開放後，我們在探索福利分房之外的供應模式時，香港這個鏈接世界的窗口，自然也成為了我們的導師。商品房政策上從招拍掛到預售，再到分攤面積，幾乎是全盤照搬了香港模式。

因此，在享受了香港模式的帶來的巨大紅利同時，各類港式弊端也隨之而來，尤其是高昂的房價，成為了無數年輕人的劇痛。

而此次終結套外建築面積，改為套內使用面積面積，一方面讓很多人看到了房價下跌的希望，另一方面很多專家也站出來説改變計算模式並不能影響總價。

那麼，這則規定究竟會如何影響房價呢？

這個問題既複雜又專業，解釋起來會有點麻煩。

不過，作為我的老讀者，應該會掌握一門技術，對於自身不瞭解的領域，最簡單的方式，就是“看專家們的屁股”。

畢竟，話可以隨便説，但身子是不會説謊的。

因為，任何一個政策，積極推動他的，必然是最大的受益者；反之，積極阻礙他的，必然就是最大的受害者。

這裏呢，舉兩個現實的例子。

2002年，黃奇帆到了重慶，就率先把重慶的房地產按照套內計價進行改革，後來呢，其主政期間重慶的低房價成為了全國的一朵奇葩。

而在2016年12月30日，黃市長在早上卸任，都沒撐第二天，重慶房地產協會下午就起草了恢復按照套外建築面積計價的建議，交到了市政府……

可想而知，地產大佬們等這一天等的多辛苦。

而另一個相反例子，是2010年，香港立法委建議，在新房買賣中，去掉套外公攤面積，按照套內使用面積定價。

隨後，在香港官方諮詢公眾意見中，反對意見特別巨大，一波波的地產大佬和業內專家站出來炮轟香港當局，堅持應該按照套外建築面積交易。

大佬們的御用人文們，把理由也編織的合情合理，彷彿一旦去掉公攤面積，就會引發巨大的混亂和社會動盪。

後來地產大佬們發現頂不住，還搞起了“抻”字訣，提出“統一建築面積的方法”，想盡各種辦法拖慢立法進程。

一直拖到2013年執行取消公攤，大佬們口中的混亂也沒有出現，嗯，不斷飆升的房價反而得到了遏制。

所以呢，對於自己不懂的領域，可以多學學毛教員：凡是敵人反對的我們就要擁護，凡是敵人擁護的我們就要反對。

從屁股上就能看出來，對於按照套內面積計算最害怕的就是地產商。畢竟，公攤計入房屋面積這種“中國特色”，就是他們研究出來的。

簡單説呢，按照套外計算，擁有分配權的開發商就掌握着主動權，成為賣方市場，而一旦按照套內計算，擁有選擇權的消費者就掌握着主動權，成為買方市場。

因此呢，對於改為套內使用面積銷售，為開發商和炒房的，自然就要堅決的反對，對於買房的住房的就要堅決的支持。

嗯，並不需要去研究裏面複雜的機制。

那麼對於房價的影響呢？

其實這是一個非常複雜的系統，且不説全國數以億計的消費者，中央監管部門、地方政府、銀行、開發商，每一個環節能摸入門就已經很了不起了，更不要説將其融會貫通。

因此，對於超級複雜的系統，最好還是找一個相似的系統，這樣就能夠在不理解的情況下，依然得到答案。

而房地產市場在中國，最類似的莫過於股票市場，因此兩者對比，往往能夠找到一個相近的答案。

雖然套內和套外看起來只是一個計價的模式，但是按照過去的套外計價，開發商就能搞出大量的貓膩，聯合測繪公司偷面積以及把分攤的公共面積再銷售，都是很多中小開發商的慣用伎倆。

這些貓膩對於剛要買房的小白，和初入A股市場中的韭菜一樣。買房子送車位和A股的高送轉類似，都特麼的羊毛出在羊身上，大家卻樂此不彼。

而隨着國家將套外建築面積統一歸口為套內使用面積之後，就像資本市場開啓嚴格監管一樣，信息越來越公開，過去的很多貓膩就無法再玩了，這將導致大量依賴於貓膩存活的中小開發商越來越艱難。

雖説是良幣驅逐劣幣是對大開發商的利好，但而因為中小開發商的艱難，也將導致整個市場下行，資金面看空，使得很多好的大開發商的估值也被“錯殺”。

所以，某種程度上來看，資本市場這去年也給房地產市場先乾為敬，打了一個樣。

而且，從最近幾年農村的土地確權來看，此次城市房屋的套內面積本質上都一樣，就是確定產權。因為，權力和義務未來一定是要相匹配的，套外面積大家都沒用，收房地產税肯定是不合理的。

更不要説，過去的套外計價，使得整個房地產市場因為分攤率的不同，被割裂為無數的相互無法打通的小市場。而如今，隨着改為套內面積計算，將使得整個市場連通起來，不僅能能夠更好的數據化，還能夠更好的資本化，以及在市場化流通。

而且，説到流通，本次規範還有一個重點，就是未來房屋要“精裝交房”。由於開發商的裝修週期要遠短於個人，這會直接使得大量房屋進入使用市場，從而在供應端，短期迅速提升了住房的實際供應量。

而且，“精裝交房”將非常有利於房屋進入租賃市場，過去很多投資客手握毛坯房，不願意花錢裝修去租賃，認為租金不夠支付裝修費的。而如今，很多投資客面對“裝都裝了”的房子，很容易將其放到租賃市場。尤其是在未來房地產税的壓力之下。

可以預見的是，這一套政策組合拳下來，最大的目的，還是向市場上供應更多的住房，讓市場的手來平衡房價和租金。

而如今國家大力推動的長租市場，某種程度上看，也是房地產領域的一種“科創板”，未來也會調動更多的國家資本往其中投入。

在長租市場的推動下，未來全國的房價，也會像科創板推出後類似，有可能將導致主板的兩級分化。

因此，從宏觀上來看，未來無論是房地產市場和資本市場，都會向着更加市場化的方向發展，讓資產流通起來，最終迴歸真實價值。

所以，想要明白自己手握房產的走勢，也許，今年的資本市場就會給我們答案。

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