裝電梯救不了老破小_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-02-27 11:55
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
老樓居民有電梯夢，但電梯帶不飛房價。
“沒電梯的老房子，3、4樓是最好的。”
通常去看老小區的二手房，中介都會這麼介紹，3、4樓既不潮濕，採光好，而且也不算特別高，比較好爬，不影響上下樓。除非1樓帶花園、天井或是頂樓有露台、閣樓，不然價格是比不過3、4樓的。
但有了電梯，這個事情可能就有些不太一樣，頂樓會比中間樓層更好賣，撇開光照、通風等可能造成的不利，裝上電梯的老小區，或是即將裝電梯的老小區，確實方便不少。
住房和城鄉建設部官網2月18日發佈的《住宅規範》中，對於“四層樓以上應安裝電梯”和“既有住宅建築，要求加裝電梯的載重量不應小於300千克，轎廂門淨寬度不應小於0.80米”，顯然都會加速老小區加裝電梯的落地。
那麼裝上電梯的老小區，或是即將裝電梯的老小區，會實現預先的投資回報嗎？
實際上，過去幾年都老小區裝電梯已有了一些進展，比如北京住建委數據，僅2018年，北京全市為老樓加裝電梯總計開工990部，完成加裝378部。同時，各地政府也縮減該項的審批辦事流程，比如上海《關於本市既有多層住房增設電梯建設管理相關審批的通知》中，行政審批部門從原先的9個，減少為3個，從原先的46個圖章，精簡成 15個。
不少人對此產生了投機心態。業主出於房屋增值的考慮，希望加裝電梯，而購房者，則期望在裝電梯前，淘到心儀的老小區，等裝了電梯，進一步增值。
加裝電梯的增值自然是有的，但並沒有那麼誇張，尤其是落到真實的成交。
2017年廣州荔灣區的舊樓開始加裝電梯，據當時媒體報道，僅從樓價上看，加裝電梯後，舊樓的價格會增值20%左右甚至是30%，比如名校旁的樓梯樓，價格漲幅一般在三成以上。
牛市裏，加裝電梯似乎是個不錯的賣點，但到了熊市，有沒有電梯好像沒那麼重要。
2017年11月22日，杭州上城區新民村2幢1單元，成為杭州歷史上，第一個老小區加裝電梯的單元。
到了2018年3月，新民村該單元頂樓89方的中間套，在豪世華邦和我愛我家的掛牌總價680萬元，均價7.6萬，2017年新民村的一户成交均價在6.6萬。參照杭州網當時的報道，在電梯安裝之後，房主將房屋的掛價提高了近30萬。
參照當時新民村商定的出資比例，“一樓二樓不用出錢，三樓10%（一户25500元），4樓20%（一户51000元），5樓30%（一户76500元），6樓40%（一户102000元）”，頂樓這户人家的花費也超過10萬。
到了2018年6月，鳳凰網報道提到，當時“電梯房”的單價已經從之前的7.6萬到了7.2萬，但新民村的另一套在售小户型的均價在8.1萬。周邊樓盤，頂樓沒有電梯的柳浪新苑價格在6.8萬，有電梯的柳浪東苑二期，均價在10萬左右。
據瞭解，最終新民村的該套物業，確實在提價後售出，在安裝電梯的過程中頂樓承擔10萬元費用至少應該是回本的。
並不是每個小區都運氣如此之好。
例如據杭州網報道，杭州下城區錦園小區，在加裝電梯運營前後，成交了兩套大小相近，樓層相似的房屋。加裝電梯前，成交的一套總價210萬元左右，均價大約4.4萬，而近期成交的另一套房屋，總價只有180萬元。
二手房成交中，傢俱和裝修也是需要參考的因素，只是近30萬的差價，並不是一個小數目。
對於不少買老小區的人來説，學區和交通可能遠比電梯來的重要，畢竟平日裏每天上下樓，可能最多2趟，為了這兩趟要多花30萬，甚至多花更多錢，似乎有些太“嬌貴”了。
而對於老破小來説，學區是最重要的，或至少是更重要的那一個。
北京團結湖有不少老小區，北三條就是其中之一。出門10號線團結湖地鐵站和14號線的朝陽公園站，距離三里屯、望京soho、國貿等CBD都是20分鐘左右的車程，北面還有朝陽公園這樣的配套。
簡單來説，就是既適合工作，又適合生活娛樂。所以房租還是可以收的高，比如2016年北三條的一居室就能租到3300，即使是今年的租房市場，2居室依然超過6000。但賣就是另外個價格，1998年65平的兩室一廳，掛牌價在450萬，均價不到7萬，而且還是有電梯的。
但東西海三區的學區房，比如能夠享受“西城牛小+北京四中”富國裏，即使沒有電梯，同樣年代的房子，2017年最貴的時候均價14萬，差不多是北三條的2倍。鏈家上65平的兩室一廳，掛牌價803萬，均價12.4萬，且同是1998年建成，而且還沒有電梯。
再看個更直接的例子。2017年有杭州網友在論壇裏留言，問為什麼同是翠苑小區，翠苑一區的二手房成交價比其二至五區貴三千左右，當時翠苑一區的成交均價在3.7-3.8萬。而且翠苑一區是80年代老房子，五區則是2000年前後的房子。
“一區自成體系，又靠近行知小學，一小學風好，成績好。”另一網友回覆到。其核心還是因為學區。
即使同一個地段的老小區，也會因為學區產生不小的差異。這也是為什麼杭州學軍小學本部的文錦苑能賣到近8萬了。
加裝電梯自然對老小區來説是個福音，但除了更方便之外，業主和購房者，還是不要有太多期待為好。