這三個指標告訴你,2019要不要買房_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-02-28 12:07

文/孫不熟
最近股市大熱,樓市據説也出現了“小陽春”的説法,比如總價約8000萬的深圳灣某項目秒光、燕郊房價回暖、部分城市降低首套房的首付比,諸如此類的信息開始多了起來。
對這種説法,我是不認同的,根據以往經驗,樓市如果真的大熱,至少會反映到以下三個指標中,這三個指標也是普通人感知市場走向的重要參考。
第一是成交量,這個是任何一個市場出現牛市的基本前提,無論是股市還是樓市,如果成交量沒有起來,説什麼都沒用,僅憑個別城市、個別豪宅項目的大賣,是毫無説服力的。
成交量是非常容易獲取的公開數據,隨便查一下就知道。我看最近兩個月的數據,大部分城市的成交量仍然是很差的,比如廣州、深圳1月份的一手房成交量都是下跌,二月份的數據還沒出來,但估計也不會有什麼變化。
第二是信貸政策,根據以往經驗,樓市大熱之前,幾乎一定都會出現信貸政策的放鬆,比如利率打折、降首付、信用貸放鬆管控等等。房地產本身是金融,如果金融對它不友好,它是很難啓動的。
目前來看,銀行對住房貸款有明顯放鬆的跡象嗎?並沒有。
25日,銀保監會的最新表態仍然是要嚴格控制投機性房貸,防止在房地產金融風險,“對於用來投資甚至是用來投機和炒賣的,要實行更嚴格的貸款標準,有的可能要提高首付比例,有的要調整利率的風險定價,有的甚至不能給予貸款支持。”
第三是社會情緒,如果牛市真的來了,不用別人告訴你,你自己就能感覺到的,比如中介打你電話的頻率、對你的態度,都會有明顯的變化,你周邊的朋友在談論什麼、你參加的飯局在聊什麼。總之,種種訊息會構成一種既焦慮又亢奮的社會情緒,這個東西現在有了嗎?
至少在我看來,我身邊的朋友最近談論股市的要多一些,連找我諮詢買房的人也比去年要少一些。客觀來講,樓市的注意力的確被經濟下行、企業裁員、股市上漲等話題分散了許多。
總而言之,根據以往經驗,樓市就像是一搜巨大的航母,要啓動它是很難的,要把它停下來也很難,因為它的體量太大,小風小浪根本是推不動的,必須是山呼海嘯般的系統性力量才可以。股市則不同,幾個大機構和幾筆大資金的入場,就能創造出一波行情。
所以,我認為樓市不存在“小陽春”一説,它要麼就是大陽春,要麼就是寒冬。當然,這裏的“寒冬”主要是指成交量的寒冬,不是價格的寒冬,價格最多就是不漲或者技術性調整一下,從未有過結構性的調整。
説了這麼多,可能有人會問,2019到底要不要買房呢?老實説,每個人的能力範疇和想法都不同,不一定有對錯之分,我比較傾向於“牛市賣房,熊市買房”這個判斷,因為我知道牛市買房的體驗是很差的,不僅要對開發商漲價、房東返價提心吊膽,還要看各種臉色,連中介小哥都是趾高氣揚的。而熊市買房,不僅議價空間大,而且還有做甲方的應有體驗。
當然,有人可能會説,現在股票好像不錯,不如先拿一筆錢到股市賺一筆,然後再去買樓,兩全其美啊,理論上不是不可以,但你真能踏準每一個節奏、賺到每一個銅板?
我的好朋友,馬將軍(公眾號“馬將軍的鈍刀”)説過一句名言,每個人要找到自己的能力圈,圈外的錢不是你的。想各個好處都佔盡、踏準每一個踏板,你以為你是聰明絕頂、武功全能的馬將軍麼?
所以,2019要不要買房?對很多普通人來説,這是一個非常大的決策,我不敢斬釘截鐵地給人指路,但我想説的是,任何一個決策都會帶有不確定性以及賭的成分,要不然它就不能稱之為決策,這本身也是決策的魅力。
所以,做決策時,多想一想是對的,但切記不要精打細算、患得患失,“抓大放小”就可以了,不要太緊張於那些不影響全局的小得失。
現在説説我的基本判斷,看現階段的政策設計,管理層更希望把資金引入股市,搞活科創板,為實體經濟特別是科創產業,對樓市的信貸仍然是嚴格把控的。所以,2019年的樓市不會有什麼大的行情,但如果是自住,2019仍然是個購房的好時機,不為別的,熊市買房有尊嚴啊。
**編者注:**孫不熟是自媒體“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、華南城市研究會副會長。