這三個指標告訴你，2019要不要買房_風聞

文／孫不熟

最近股市大熱，樓市據説也出現了“小陽春”的説法，比如總價約8000萬的深圳灣某項目秒光、燕郊房價回暖、部分城市降低首套房的首付比，諸如此類的信息開始多了起來。

對這種説法，我是不認同的，根據以往經驗，樓市如果真的大熱，至少會反映到以下三個指標中，這三個指標也是普通人感知市場走向的重要參考。

第一是成交量，這個是任何一個市場出現牛市的基本前提，無論是股市還是樓市，如果成交量沒有起來，説什麼都沒用，僅憑個別城市、個別豪宅項目的大賣，是毫無説服力的。

成交量是非常容易獲取的公開數據，隨便查一下就知道。我看最近兩個月的數據，大部分城市的成交量仍然是很差的，比如廣州、深圳1月份的一手房成交量都是下跌，二月份的數據還沒出來，但估計也不會有什麼變化。

第二是信貸政策，根據以往經驗，樓市大熱之前，幾乎一定都會出現信貸政策的放鬆，比如利率打折、降首付、信用貸放鬆管控等等。房地產本身是金融，如果金融對它不友好，它是很難啓動的。

目前來看，銀行對住房貸款有明顯放鬆的跡象嗎？並沒有。

25日，銀保監會的最新表態仍然是要嚴格控制投機性房貸，防止在房地產金融風險，“對於用來投資甚至是用來投機和炒賣的，要實行更嚴格的貸款標準，有的可能要提高首付比例，有的要調整利率的風險定價，有的甚至不能給予貸款支持。”

第三是社會情緒，如果牛市真的來了，不用別人告訴你，你自己就能感覺到的，比如中介打你電話的頻率、對你的態度，都會有明顯的變化，你周邊的朋友在談論什麼、你參加的飯局在聊什麼。總之，種種訊息會構成一種既焦慮又亢奮的社會情緒，這個東西現在有了嗎？

至少在我看來，我身邊的朋友最近談論股市的要多一些，連找我諮詢買房的人也比去年要少一些。客觀來講，樓市的注意力的確被經濟下行、企業裁員、股市上漲等話題分散了許多。

總而言之，根據以往經驗，樓市就像是一搜巨大的航母，要啓動它是很難的，要把它停下來也很難，因為它的體量太大，小風小浪根本是推不動的，必須是山呼海嘯般的系統性力量才可以。股市則不同，幾個大機構和幾筆大資金的入場，就能創造出一波行情。

所以，我認為樓市不存在“小陽春”一説，它要麼就是大陽春，要麼就是寒冬。當然，這裏的“寒冬”主要是指成交量的寒冬，不是價格的寒冬，價格最多就是不漲或者技術性調整一下，從未有過結構性的調整。

説了這麼多，可能有人會問，2019到底要不要買房呢？老實説，每個人的能力範疇和想法都不同，不一定有對錯之分，我比較傾向於“牛市賣房，熊市買房”這個判斷，因為我知道牛市買房的體驗是很差的，不僅要對開發商漲價、房東返價提心吊膽，還要看各種臉色，連中介小哥都是趾高氣揚的。而熊市買房，不僅議價空間大，而且還有做甲方的應有體驗。

當然，有人可能會説，現在股票好像不錯，不如先拿一筆錢到股市賺一筆，然後再去買樓，兩全其美啊，理論上不是不可以，但你真能踏準每一個節奏、賺到每一個銅板？

我的好朋友，馬將軍（公眾號“馬將軍的鈍刀”）説過一句名言，每個人要找到自己的能力圈，圈外的錢不是你的。想各個好處都佔盡、踏準每一個踏板，你以為你是聰明絕頂、武功全能的馬將軍麼？

所以，2019要不要買房？對很多普通人來説，這是一個非常大的決策，我不敢斬釘截鐵地給人指路，但我想説的是，任何一個決策都會帶有不確定性以及賭的成分，要不然它就不能稱之為決策，這本身也是決策的魅力。

所以，做決策時，多想一想是對的，但切記不要精打細算、患得患失，“抓大放小”就可以了，不要太緊張於那些不影響全局的小得失。

現在説説我的基本判斷，看現階段的政策設計，管理層更希望把資金引入股市，搞活科創板，為實體經濟特別是科創產業，對樓市的信貸仍然是嚴格把控的。所以，2019年的樓市不會有什麼大的行情，但如果是自住，2019仍然是個購房的好時機，不為別的，熊市買房有尊嚴啊。

**編者注：**孫不熟是自媒體“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、華南城市研究會副會長。