日本消費税上漲後對住宅價格有何影響？_風聞

回顧過去，日本消費税按照3%、5%、8%的税率逐漸走高。從2019年10月起日本的消費税將從8%增長至10%。現在增税話題又一次進入日本民眾的生活中。越是買大件的物品，消費税帶來的影響就越大。那麼，日本的消費税上漲對住房價格會有怎樣的影響呢？這就要結合住房貸款來分析。

消費税上漲對住宅價格有何影響？

消費税增長對住宅價格有多大的影響呢？

我們以用5000萬日元購入的公寓為例。假設其中土地的價格2500萬日元、建築物部分的價格為2500萬日元。當消費税為8%時，公寓的含税價為5200萬日元，消費税上升至10%時，公寓的含税價格變為5250萬日元。前後增長了50萬日元。

消費税增長2%，那麼5000萬日元的公寓含税價格應該增長5000萬日元×2%=100萬日元。但是為什麼最後只增加了50萬日元呢？

這是因為建築物一經使用便會逐漸老化，因此屬於消費品。但是土地的部分如何計算呢？土地不會因為使用而削減，所以不具備消費品的性質，屬於消費税徵税對象之外的部分，因此要扣除。

所以土地的部分不計算消費税，增税後的公寓價格只增長50萬日元。另外從社會政策考慮，出租公寓也不用繳納消費税。

住房貸款扣除政策的變化

消費税增長後，5000萬日元的公寓將增加50萬日元，業主的腰包又要被掏空了。因為購入時間不同，同樣的房子要多花50萬日元，多少有些心裏不平衡。

當以貸款方式購入住宅時，為減輕消費税增至10%帶來的負擔，政府專門制定了住房貸款扣除的特定政策。

現行的住房貸款扣除政策是，貸款者在每年年末可以享受約40萬日元的貸款免還優惠，10年間最高共計可少還款400萬日元。這一制度適用於到2021年12月31日為止入住的業主。

此外，在2019年10月1日到2020年12月31日期間以10%的消費税購入住房的人，可在現行的住房貸款扣除政策的基礎上享受追加3年貸款扣除的優惠政策。但是減税額不再是每個月最高的40萬日元，每年扣除的上限金額為房屋價格（最高4000萬日元）的2%的三期付款金額。

增税前後哪種住房貸款的減税政策更划算？

消費税增長前後，以5000萬日元（土地部分2500萬日元、建築物部分2500萬日元）的價格購買公寓的話，住房貸款減税政策最多能減税多少呢？

假設借款利息為1.5%，在開始還款的10年間共計可享受400萬日元的住房貸款減税政策（假設2019年12月居住並開始還款）。之後從第11年~第13年，可享受建築物部分50萬日元（2500萬日元的2%）的減税優惠，減税分三年。也就是説，到還款的第13年共計減税450萬人日元。

另一方面，現行制度規定不能追加對第11年~第13年的還款額的減税，所以住房貸款共計減税400萬日元。

兩種減税方式哪一種更合算呢？

增税後，公寓的購入價為5250萬日元，減税額為450萬日元。

增税前，公寓的購入價為5200萬日元，減税額為400萬日元。

因為公寓價格上漲的金額等於減税額，所以正負相抵後是一樣的價格。增税後購買公寓也不會有損失。

因工作轉調、單身赴任的住房貸款扣除

前文提到過，增税前用現金購買公寓的話會節省50萬日元。但是要用貸款購買的話增税前後的還款額沒有發生改變。（當然實際情況會根據收入、住房價格、貸款餘額的差別會有不同。）

到2020年12月31日購買住房併入住可以享受特別的優惠政策，所以大家可以不必擔心消費税的增長，慢慢選購住宅。

那麼在此期間選擇調動工作的羣體怎樣做好一些呢？如果是單身赴任（因工作關係常常需要去外地或國外工作，家人不能一同前往。），配偶或子女在購房的6個月內開始入住的話，可以享受基本的住房貸款減税優惠政策。

如果是全家一起赴任，在購房的6個月內開始入住的話，從轉調工作歸來之時起，可享受剩餘還款期間的住房貸款減税政策。但是要注意的是，在轉調前和歸任後貸款者要向税務署提交必要的手續資料。

可以毫不誇張地説，住房是人生中購買的最大物品。消費税增加2%，會帶來很大的影響。稍微花一些時間和經歷準備好相關的資料和手續，就可以享受巨大的住房貸款減税優惠。

大家可以活用政策，據自身和家庭情況選擇最佳的時間，購買心儀的住宅。