樓市回暖？真相是什麼_風聞

文|凱風

這個春天，樓市比想象中更復雜。

這兩週，“深圳8000萬豪宅秒光”、“廣州再出新地王”、“燕郊樓市回暖”、“南京3000人看房團”的消息不斷刷屏，似乎“樓市小陽春”已經到來，“金三銀四”已在路上。

然而，三大房企不約而同有所動作。就在2月最後一天，恒大宣佈全國住宅都可9折出售，而媒體報道碧桂園開啓大規模人員調整，有部門已確定裁員50%。與此同時，萬科鬱亮在內部郵件中再喊“活下去”，表示宏觀形勢比想象中更嚴峻。

與市場的蠢蠢欲動相比，身在局中的房企卻一個比一個謹慎。這意味着什麼？

01

打折、裁員與活下去

許多事情要連起來看。

2月25日，萬科週刊曝光了鬱亮的內部郵件。在這份名為“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的內部郵件中，鬱亮指出：

**不要再寄望於“觸底反彈”****，**宏觀形勢不復以往，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。

萬科的謹慎一如既往。去年9月，萬科因“活下去”陷入輿論漩渦，這一次只是換了一個表述，核心仍舊是在新的宏觀形勢下，如何更好地活下去。

與萬科一樣，開年不久，恒大和碧桂園也都動作不斷。

2月27日，恒大召開全集團營銷會議，除了要繼續“全員營銷、員工賣房”的模式之外，同時表示：全國所有在售項目住宅可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優惠。

雖然這是例行公事，每年都會有類似活動，不必過度解讀。但任何一件商品，打折的目的不僅在於製造聲勢，更在於快速回籠資金。

對於地產這個以三高一低（高週轉、高負債、高槓杆、低成本）為特色的行業來説，回款就是一切，現金流就是一切。

2月28日，據澎湃新聞報道，碧桂園已開啓大規模人員調整，不斷有區域和員工被洗牌出局，有部門已確定裁員50%。

碧桂園對此回應稱，此次調整是對碧桂園總部組織架構進行正常優化，而非裁員。

當然，只要市場銷售不下滑、土地攬儲規模不削減，裁員就沒有必要。但如果市場形勢進一步緊張，裁員就是最終的無奈選擇。

事實上，去年下半年以來，多個房企都在不約而同“優化員工結構”。

02

三大指標：樓市是冷是暖？

樓市向來是一個炒作盛行的市場。

所謂**“南京3000人搶房”只是某平台組織的例行商業活動**，年年如此，同一模式已經用了七年，沒有任何新意。

**“燕郊一夜暴漲7000元”**只是單個住宅價格的調整，炒作居多。

深圳8000萬豪宅秒光，這向來是富人的遊戲，與全國樓市沒有任何關係。

市場究竟有沒有回暖？除了關注開發商的真實動向之外，更值得關注的是銷售數據、土地市場和二手房這三個指標。

先看銷售數據，下滑趨勢仍未扭轉，只是部分一二線熱門城市有所復甦。

中金報告預計，1-2月全國商品房銷售面積同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%顯著擴大。考慮到推盤量仍處低位，購房人情緒未復甦且三四線城市面臨高基數問題，3月跌幅料進一步擴大至10%以上。

再看土地市場，火熱也只是局部現象，全國整體土地市場熱情仍有待恢復。

最新全國土地市場交易情報顯示，2019年1月，全國300個城市土地出讓金總額為3266億元，環比減少39%，同比減少15%。而上年同期，300城市土地出讓金同比增長了43%。

與此同時，全國多個省市下調賣地收入預期。四川預計2019年土地出讓收入會縮水38.2%，重慶預計其政府性基金（90%都是土地出讓金）縮水33%，浙江預計2019年政府性基金收入下降20.9%。

再看二手房，部分一二線城市市場回暖，但市場仍在底部運行。

根據易居房地產研究院報告，2019年1月，北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華10個城市二手房成交量為5萬套，環比增長0.5%，同比下降6.4%，仍然低於2012年以來的月平均成交套數(5.6萬套)，二手房成交量仍處於低位盤整態勢。

2月份的整體數據尚未出來，但與某些樓盤“日光式”的營銷相比，無論是北京還是深圳，二手房無論是均價還是成交量，都未出現明顯反彈。但過去回調已久的北京、廈門以及燕郊等地區，市場的確已經企穩。

樓市企穩，意味着底部已到；能否觸底反彈，則非炒作本身所能勝任。

03

兩個政策：觸底反彈可能性有多大？

“樓市小陽春“是典型的人造概念，那麼， 今年樓市有沒有希望觸底反彈？

樓市想要觸底反彈，前提是已經到“底”。這裏的底包括市場底和政策底。**市場底不容易判斷，但政策底毫無疑問已經觸及。**凱風君在《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》一文中，已對此做了分析預判。

2018年12月，住建部明確表示，要穩地價穩房價穩預期。

同月的中央經濟會議則指出，要因城施策，分類指導，夯實地方政府主體責任。

而在2019年2月，央行在貨幣報告中，悄悄刪除“中性”和“貨幣總閘門”的表述。

這裏有三層政策含義：

**一是，穩樓市已經成為2019年的重要任務。**如果説過去主要是遏制房價大漲，那麼如今的重心則在於防範房價大跌。所以樓市調控基本不會進一步趨緊，反而會有持續放鬆的可能性。

**二是，樓市調控將向“一城一策”轉變。**由於不同城市市情不同，樓市現狀存在天壤之別，未來的調控不再一刀切，地方政府將獲得一定的自主權。

**三是，寬貨幣已在路上。**2018年至今，已經進行過五輪降準，加上加上麻辣粉（MLF，中期借貸便利工具）擴容，創設超級麻辣粉（TMLF,定向中期借貸便利），央票永續債互換（CBS），釋放的流動性已經相當可觀。

所以，樓市會逐步企穩，但會否觸底反彈，乃至重拾上漲趨勢，則要集中關注兩個指標：限購限貸會否寬鬆，貨幣政策會否進一步寬鬆，同時對房地產的信貸限制有所放鬆。

顯然，沒有樓市調控實質性的寬鬆，沒有貨幣之水源源不斷的支撐，觸底反彈的可能性就不大。

04

樓市大勢之變：三個判斷

不過，對於行業普遍存在的觸底反彈的預期，萬科鬱亮表示了不同的看法。

在內部郵件中，鬱亮表示，過去我們聽得最多的是“觸底反彈”，我們的經歷也是觸底反彈。但如今的宏觀形勢已經不是這個樣子，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。

這背後，是樓市的大形勢之變，鬱亮對此做出了三個判斷：

**一是宏觀形勢。**宏觀形勢並不樂觀，“L”型走勢尚未探底，一般預計到2020年左右才有可能見底。更值得關注的問題是，“L型的那一橫不知道會持續多少年，日本已經持續20年還未完全走出來”。

**二是人口形勢面臨“少子化”挑戰。**2018年，我國出生人口1523萬人，與2017年的1723萬人相比，整整少了200萬人；與2016年的1786萬人比較，足足少了263萬人。這一趨勢還會持續。

**三是行業本身也面臨挑戰。**用鬱亮的話説，一方面，住宅全面短缺時代結束，政策層面繼續堅持“房住不炒”的基調；另一方面，行業集中度上升，頭部企業間競爭激烈，而企業轉型更非易事。

鬱亮表示：

“我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”。

當然，房地產並非毫無機會可言，這個行業剩餘的唯一紅利就是城鎮化。鬱亮認為，中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。（更多分析可參閲《1億人口進城落户：中國房地產最後的紅利》）

不過，城鎮化是長期趨勢，對於短期樓市的影響並不大。所以，迴歸當下，拋棄觸底反彈的思維，迴歸基本盤，這是務實而謹慎的態度。

05

四個結論

每年三月，都是樓市調控政策的重要變局期。這個時間點，來自各個層面的試探總會層出不窮，各種人為炮製的小道消息也會不脛而走。

每到這個時刻，最關鍵的是守好基本盤，看清腳下的路。

**其一，房地產企業的謹慎，不是過度反應，而是對危機的未雨綢繆。**不再擴張，轉而收縮，不再預期觸底反彈，轉而以“活下去”作為要求，這是再真是不過的市場信號。

**其二，2019年的重點是防跌，目標是穩樓市。**換言之，無論是大漲還是大跌，都不會被政策所允許。畢竟，大起大落，將會直接影響到經濟本身。

**其三，樓市會否觸底反彈，重點觀察三個指標和兩個政策。**這三個指標分別是房企銷售、土地市場和二手房交易情況。兩個政策，分別是限購限貸和貨幣政策。

**其四，重點關注“一城一策”的落地。**一城一策將會成為2019樓市調控的主旋律，到底哪些城市能夠鬆綁，哪些城市還會進一步高壓緊縮，在這個春天或將一目瞭然。

無論如何，悶頭買房的時代已經過去。過去全國的普惠性上漲，不僅得益於政策與貨幣的全面寬鬆，而且也與經濟發展和收入增長的基本面息息相關。如今，基本面變了，政策空間弱了，金融風險大了，樓市的選擇空間自然就小了。

還是那句話，市場有風險，投資需謹慎，無論是股市還是樓市，都是如此。