魏善莊無需等待_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-03-02 20:26
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：老編輯
你可以慢慢挑的
樓市好的時候看政府的手筆，政策、規劃、概念，組合拳一出手，漲價去庫存，人們就紛紛揮舞着鈔票進場了。樓市冷的時候就看出來開發商的本事，六環外的新房在賣的不少，35000左右的價格也是六環外的標配。
但是魏善莊同時有兩個總價250萬起的新盤在賣，一個是中海雲熙，一個是金茂悦。兩個樓盤都是網紅户型當道，70多平的小兩居低總價吸睛，89方的三居得房率不錯，營銷的主陣地也到了微信上，很多大號推了這個盤。這兩個盤甚至做了入户的營銷，到東三環的公司和HR一起給今年囊中羞澀沒領到多少年終獎的白領講房。
去魏善莊的路很遠，沒有地鐵，沒有直達公交。開車走京台高速的話，你一定會經過五環外的瀛海鎮之前，你會被幾個外立面不錯即將封頂的樓盤吸引，別看了，你買不起。
如果你坐4號線下了天宮院再轉車，會發現剛剛開業熙熙攘攘的天宮院凱德茂外不好打車。等你終於排隊打到了滴滴，車開十分鐘經過龐各莊的時候，看到一個叫中海雲築的盤，均價也是3W8，把網紅户型印在工地外面的隔離牆上，你差點以為到目的地了，讓司機停車。
別急，距離魏善莊還有20分鐘車程呢。
我們之前寫過文章，梳理過新機場落成之後的大興，看那裏可能成為新的望京。上面所説的幾個地方，瀛海鎮一帶，義和莊到天宮院一帶，和魏善莊一帶，都被吹成“南望京”。這三個地方，也是大興剛需買新房僅有的可以考慮的地方。
我們把它們標在現有的圖上。
這和土地市場的行情有關，瀛海鎮、義和莊兩塊地土拍是在北京樓市還異常火熱的2017年上半年，樓面價格都接近4萬，而魏善莊的兩塊地是2018年下半年土拍的，都是兩萬以內的價格成交。要知道在2017年，魏善莊的共有產權房，樓面價格還高達17500元。
所以同樣的價格，瀛海府去年開盤早就“日光”，金悦府和頤景萬和還在“肉肉”地賣。
從版塊的結構來看，大興目前的開發策略都是回遷房+共有產權房+商品房聯動的方式，瀛海府和萬和斐旁邊是瀛海家園和國瑞共有產權房，頤景萬和和金悦府旁邊沒有安置房，但是距離鐵路邊的老破小小區並不遠，北邊是興念雅苑的共有產權房，金茂悦和中海雲熙所在魏善莊，安置房和共有產權房的規模就更大了。
從配套上來看，最像“南望京”的還是義和莊到天宮院地塊。所謂一個版塊，瀛海鎮的優點是距離亦莊和主城區比較近，缺點也是。要形成板塊中心，一定要距離成熟城區夠遠，又有大量的可開發地塊，這樣就能虹吸周邊，又不至於被周邊虹吸。
百度貼吧上有位熱心網友説，
“我11年在天街龍湖那邊看房，除了房以外，連路都沒有。跟沙漠似的。當時2萬一平的期房，最後在清源路買的，現在你看看那邊…我一想起這事兒嘴裏就起大泡”。
目前從天宮院到義和莊的三站地鐵，有凱德茂、龍湖時代天街和泰禾裏三個綜合體。義和莊這裏還有大興少年宮和永華實驗學校。已經對黃村主城區形成強大的虹吸效應。所以遠在魏善莊的兩個新盤，也按照行業陋習把這裏的配套都給宣傳在自己頭上。
如果不是在2017年高位土拍拿地，金悦府和頤景萬和完全可以把價格做到5萬以內。這周邊的二手房價格是老破小三萬五左右，次新四萬出頭。魏善莊兩個“網紅盤”的吸引力就驟減了。
可惜沒有如果。
剛需只能在“250萬總價，沒有配套，沒有教育醫療資源，一個半小時車程”的“網紅”，與“地鐵45分鐘，配套齊全，生活便利”的開間、老破小、回遷房之間做出選擇。
大部分的年輕人可能更願意選擇前者。畢竟“網紅”意味着更好的户型和物業，更高的顏值，至於配套，“年輕”意味着你可以等。所以魏善莊的兩個盤賣得確實都不錯。節前中海雲熙連續衞冕周成交榜，節後金茂悦銷售勢頭也很不錯，甚至看房進樣板間都需要排隊了。
但是同時年輕人大部分都是偽剛需，自己的收入沒有見頂，孩子根本沒影或者還沒到義務教育的年紀，甚至連幾年之後是否還留在北京都不確定，就急不可耐掏空六個錢包上車。
在過去房價單邊暴漲的時代這種操作沒毛病，但是在目前北京土地供應提速，二手房價連續五個月下調，價格體系還沒有完全理順的時候就沒有必要了。
在我們講的三個地塊之間，是一片還完全沒有開發成熟的平整土地，大部分還都是集體土地入市的試點地區。有至少兩條南北向的地鐵和一條東西向的地鐵規劃，這裏未來可能每年都會新的地塊開發，包含兩三宗商品房，一處商業綜合體，若干產權房和回遷房。
你是可以等待的。