剛剛，政府工作報告再提房地產，釋放了什麼信號？_風聞
观察者网用户_243807-2019-03-05 11:01
文|凱風
2019年是經濟關鍵之年，樓市和貨幣政策的變化備受關注。
在今年的政府工作報告中，房地產被多次提及，樓市總基調再度發生變化：
更好解決住房問題，落實城市主體責任，改革和完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩發展。
繼續推進保障性住房建設和棚户區改造，保障困難羣眾基本居住需求。城鎮老舊小區量大面廣，要大力改造提升。
健全地方税體系，穩步推進房地產税立法。
與往年相比，今年對於房地產的表述，置於“城鎮化”的章節中，不再單列，次數較少，整體基調相對平穩。**不再強調控制房價，不再強調“租售並舉”，**這種變化，釋放了哪些信號？
01
三年樓市之變：從去庫存到穩樓市
樓市與大環境息息相關，當經濟環境、市場環境乃至國際環境都發生變化時，樓市調控的基調自然要發生變化。
**2017年，樓市的關鍵詞是“去庫存”、“因城施策”和“棚改貨幣化”。**當時，三四線城市還面臨高庫存之累，正是藉助棚改貨幣化，不到一年時間，三四線房地產庫存快速去化，房價隨之上行。
2018年，關鍵詞變成了“房住不炒”、“房地產税”、“租售並舉”。“房住不炒”的原則得到進一步重申，而時隔四年之後，“推進房地產税立法”再度進入報告。同時，“租售並舉”的制度作為長效機制被提了出來。
這裏的大背景是，房價持續上行，樓市調控自然要從去庫存變成控樓市，整個2018年上半年，樓市調控之嚴厲，超乎往年。
**2019年，關鍵詞變成了“落實城市主體責任”、“促進房地產市場平穩發展”、“房地產税”。**不僅沒有重申“房住不炒”，去年濃墨重彩的“租售並舉”也未強調。
值得一提的是，與往年住房問題專闢一段表述相比，今年房地產相關內容隱藏在“城鎮化”部分，不再單列表述。這不僅意味着樓市調控的轉向，同樣意味着房地產重要性的變化。
**至少在2019年，樓市的核心是穩，不對經濟形成拖累。**至於是否要刺激樓市，要隨着經濟形勢的變化而變化，現階段暫時還沒有跡象。
相比而言，穩經濟和穩就業是第一位的，刺激實體經濟也是第一位的，房地產的重要性排在最後。
02
三年貨幣之變：從去槓桿到寬貨幣
樓市走勢，與貨幣大環境息息相關。
一旦貨幣政策收緊，樓市的水源就會受到影響。沒有貨幣面的支撐，樓市很難出現新一輪上漲。同理，在下行週期，貨幣面的變化對於樓市的影響可謂至關重要。
**2017年，貨幣政策的關鍵詞是“穩健中性”、“去槓桿”。**在去槓桿的大背景下，貨幣政策開始逐步收緊。
**到了2018年，關鍵詞變成了“中性”、“鬆緊適度”、“管好貨幣供給總閘門”。**相比於2017年，整體表述有所鬆動，原因是宏觀環境發生變化，這一年不再設置M2增速目標，可以看成貨幣政策鬆動的開始。
而到了2019年，關鍵詞變成了“鬆緊適度”、“合理充裕”、“降低實際利率”，寬貨幣成了主基調。
與往年相比，今年不再提及“保持中性”，而“管好貨幣供給總閘門”變成了“把握好貨幣供給總閘門“，整體基調偏寬鬆。
事實上，從去年開始，寬貨幣就已正式上路。
先後五輪降準，加上麻辣粉（MLF，中期借貸便利工具）擴容，創設超級麻辣粉（TMLF，定向中期借貸便利）、央票永續債互換（CBS），釋放的流動性相對可觀。
可見，基於穩經濟的大前提，貨幣政策還有較大寬鬆空間。不過，值得注意的是，有關方面多次強調，“堅決不搞大水漫灌”。
03
樓市調控：一城一策或成主流
今年政府工作報告，明確提出“落實城市主體責任”。
往年都強調“分類調控”或“差異化調控”，去年提出的也只是“落實地方主體責任”，今年則進一步細化為“城市主體責任”，這意味着一城一策或將成為主流。這在《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》一文中國有詳細論述。
事實上，去年年底的中央經濟工作會議就已提出：
因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。
**這意味着，樓市調控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導”的定性相結合，這意味着地方政府將在樓市調控上獲得更大的主動權。**同理，在樓市鬆綁上，也將獲得更大的自主權。
當然，一城一策到底如何推進，哪些城市會放寬，哪些城市會繼續收緊，還有待進一步細化。
04
房地產税，何時會來？
繼去年後，“推進房地產税立法”再度進入政府工作報告。
與去年相比，“穩妥推進”變成了“穩步推進”，這意味着房地產税推進已有相關方案。
**事實上，房地產税已經沒有任何技術障礙。**不動產統一登記已經基本完成，全國住房信息聯網也基本達成，70年產權問題也在修法之中，國地税合併邁出步伐……可以説，開徵房地產税萬事俱備，只欠東風。
2018年9月，十三屆全國人大常委會立法規劃對外公佈。其中，房地產税法被列入五年立法規劃，屬於第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。
當然，納入五年立法計劃，並不意味着這五年內一定會落地。事實上，2015年，房地產税也曾被納入立法計劃，但最終未能出台。而在2018年4月，房地產税法也曾被列入預備審議項目。
所以，房地產税遲早總要來，但到底哪一年到來，還存在較大的不確定。這裏的不確定性，主要在於房地產市場的穩定性和地方土地財政的壓力。
05
棚改：收官倒計時開啓
與往年對棚改的着重強調不同，今年只是提及“推進棚户區改造”，並未提及具體棚改目標。
這背後的原因是，經過最近幾年棚改的狂飆突進，全國棚改已經基本上到了收官階段，2019年全國有20多個省市棚改目標出現下滑，山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過70%。
要知道，2020年就是棚改收官之年。
根據2014年3月發佈的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚户區改造的任務。
在此框架之下，2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計劃，並且超目標完成。隨後在2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務，到2020年，全國性的棚改將基本完成。
2018年，全國棚改計劃為580萬套，實際完成量高達626萬套。按照三年計劃，2019年和2020年全國棚改還剩下874萬套的餘量，平均每年為437萬套，相比2018年平均縮水1/4。
可想而知，大多數省市棚改都已基本完成任務，棚改量出現下滑，就在意料之中。這在《樓市生變，多省棚改量腰斬，這些城市小心了》一文中有詳細論述。
06
結論
2019年，對於經濟至關重要，樓市調控和貨幣政策雙雙發生變化。
**其一，穩經濟和穩就業是第一位的。**無論是減税降負，還是解決實體經濟融資問題，抑或壯大國內消費市場，目的都是一致的。相比而言，房地產的重要性下降，穩字當頭，底線是不能對經濟形成拖累。
**其二，樓市調控政策底已經觸底，“一城一策”或將成為主流。**落實城市主體責任，意味着城市對於樓市調控的話語權增強。但哪些城市有望寬鬆，哪些城市還會持續緊縮，有待進一步細則出台。
**其三，貨幣政策會更加寬鬆。**基於穩經濟的考慮，貨幣政策空間之門早已打開。無論是“鬆緊適度”，還是“流動性合理充裕”，抑或“降低實際利率”，都意味着“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調。
**其四，房地產税遲早要來，但不會這麼快落地。**基於地方政府財政需要和税制改革的大背景，房地產税遲早要進行推進。不過房地產税需要税收法定，必須經過人大立法，不是短時間就能迅速落地。
**其五、中心城市和城市羣的重要性提升。**在城鎮化戰略中，報告明確提出“堅持以中心城市引領城市羣發展”，這意味着中心城市、都市圈和城市羣的重要性得到前所未有的提升。