三重信號來襲，房地產税還遠嗎？_風聞
观察者网用户_243807-2019-03-07 12:00
文|凱風 馬周行
該來的總要來。
2019年政府工作報告，明確提出**“穩步推進房地產税立法”**。這是繼2014年和2018年之後，政府工作報告第三次提及房地產税。
與去年不同的是，今年是“穩步推進”，而去年是“穩妥推進”。從穩妥到穩步，一字之差，意味着房地產税推進已有成形方案，一步一步來。
在《政府工作報告再提房地產，釋放了什麼信號》一文中，凱風君就已指出，房地產税是關係國計民生的重要税種，必須遵循**“税收法定”**原則。從動議到落地，其間還要歷經立法、審議以及地方政府制定實施細則等法定程序。
那麼，房地產税何時到來？會如何徵收？對房價有何影響？
01
全國住房聯網：房地產税已無技術障礙
先看房地產税的三重信號。
**第一個信號是，**不動產統一登記和全國住房信息聯網已經基本完成。
房地產税牽一髮而動全身，想要順利開徵，必須掃清技術層面的障礙：不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權問題。
不動產統一登記是第一位的，沒有統一登記，就無法對全國住房進行統一確權。而登記之後的聯網則是要害，沒有全國住房信息聯網，就無法摸清全國房地產的家底，更無從對每個城市每個家庭進行精細化調控。
**如今，不動產統一登記已經完成，全國住房信息聯網也已初步完成。**2018年6月，自然資源部發布消息，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。
就在這兩天，北京上海紛紛宣佈，將在3月和4月推出不動產登記信息網絡查詢，這標誌着不動產統一登記和住房信息聯網已經完成。而全國性的住房信息聯網，也在遙遙招手。
**與此同時，全國國地税合併，也在2018年6月邁出步伐。**這一合併，最大意義還不是減少交易成本和信息壁壘、降低人員冗餘，而是統一税收監管，為個税、房地產税的徵收鋪路。
更關鍵的是，據媒體報道，已經施行近四年的**《不動產登記暫行條例》有望升級為《不動產登記法》**，相關立法工作即將啓動。
這意味着，不動產統一登記的規格再度提升，全國住房信息聯網的效力將會無限度放大。
02
70年產權自動續期：房產税再無法理障礙
第二個信號是，70年產權問題基本一錘定音。
相比於全國住房信息聯網，70年產權問題，也是橫亙在房地產税面前的一道大檻。如今，這道大檻也已基本消失。
正在提請全國人大審議的民法典物權編草案，明確提出：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
這就意味着，住宅土地使用權滿70年之後，可以自動續期，不必擔心土地被收回。而自動續期，大概率會是免費續期。
值得一提的是，在2017年3月的全國兩會上，有關人士在答記者問時表示：
住宅70年產權續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。
不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權問題，都已基本解決，開徵房地產税，在技術上已經基本沒有障礙。
03
税收法定：房產税已納入5年立法計劃
第三個信號是，政府工作報告三提房地產税，而人大已將房地產税納入立法計劃。
房地產税，是税收，而任何徵税，都必須依照“税收法定”的基本原則。
早在2017年12月，財政部有關負責人在《人民日報》撰文時明確指出：
按照**“立法先行、充分授權、分步推進”**的原則，推進房地產税立法和實施。
這裏的意思顯而易見，**房地產税不會貿然開徵，也不會突然襲擊，必須經歷公開討論、審議和表決通過的一系列人大立法流程。**這是“法定”的基本含義所在。
2018年9月，十三屆全國人大常委會立法規劃對外公佈。其中，房地產税法寫入立法規劃，屬於第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。
這意味着，房地產税已被納入五年立法計劃。
當然，納入五年立法計劃，並不意味着這五年內一定會落地。事實上，2015年，房地產税也曾被納入立法計劃，但最終未能出台。而在2018年4月，房地產税法也曾被列入預備審議項目。
所以，房地產税遲早總要來，但到底哪一年到來，還存在較大的不確定。這裏的不確定性，主要在於房地產市場的穩定性和地方土地財政的壓力。
04
現實需要：房產税能否取代土地財政？
除了三重政策信號之外，迴歸當下，房地產税，有着極其強烈的現實邏輯。
房地產税之所以被提上日程，其目的並非遏制房價，而是理順財税關係，從而最終取代土地財政。
由於賣地收入全部歸由地方政府所有，因此在土地財政依賴之下，地方政府與房地產商之間有着共同的追求，一個渴求地價上升，一個希望房價暴漲。這種利益的同謀性，容易導致地方政府行為的異化。
數據顯示，2018年，全國土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%，創出新高。從2015年到2018年，賣地收入一年一個台階。2015年是3.25萬億，2016年是3.75萬億，2017年是5.2萬億，2018年是6.5萬億。
賣地收入不斷創出新高，這與全國房地產走勢息息相關。經過這一輪上漲，樓市行情早已不同於往日，經濟、人口和土地的基本面都在發生變化，2018年很有可能將成為土地財政的最高點。
值得一提的是，在大多數一二線城市，土地資源開發力度過大，新增住房資源嚴重不足，不少地方已經進入存量房交易時代。這意味着依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產税的重要性越來越突出。
同時，隨着減税降負成為常態，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定税源，就成為當務之急，房地產税恰好是備選答案之一。
05
房地產税能不能降房價？
房地產税能不能降房價，這是最受矚目的話題。
**從短期而言，**房地產税對於市場是利空，能讓投機者產生一定拋盤效應，對房價有一定抑制作用。尤其是住房聯網，將對某些羣體產生威懾作用，拋盤效應將會更加突出。
**但從中長期來看，**房地產税的影響十分有限。房價受到一系列因素影響，房地產税只是影響因素之一。房價的未來，取決於人口、土地和經濟基本面，而非房地產税。
同時，從政策博弈角度而言，房地產税是典型的地方税，最大目的就是為土地財政提供替代選擇，彌補地方政府日益減少的土地收入，至於降房價，則從頭到尾都不在政策目標體系之內。
要明白，樓市調控的要害只有一個字：穩。
房價持續上漲時，要“遏制房價上漲”，這是穩房價；樓市持續調整時，要“防止房價大跌”，這也是穩房價。
畢竟，從最實際的利益出發，沒有穩定的房地產市場，房地產税未必能收回來。
06
房地產税會怎麼收？
房地產税未來會怎麼收，會不會覆蓋所有購房者，這是除了房價之外最受關注的話題。
從目前的消息來看，可以確定的是：房地產税不會一刀切，不會所有購房者全都一個標準，也不會全國一盤棋一個模式。
**首先，房地產税可能存在區域差異。**上一輪房價大幅上行的一二線甚至三四線熱門城市，可能都在首批推進之列；而部分人口流失嚴重、經濟萎靡不振的地區，可能會暫緩推進。
**其二，會存在一定免徵面積。**一套二套乃至多套肯定有所區別，自住剛需與投資投機也完全不同，不可能一刀切進行徵收。2011年的上海房產税試點，將人均60平方米作為免徵門檻，那麼未來各地應該都會設置一定的免徵面積。
**其三，或許會按照評估值進行徵收。**房地產税是持有税，換言之，凡是持有都要徵税。但房價一直都在變動之中，所以，按照評估值徵收就成為自然選擇。
07
房地產税何時會到來？
不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年土地自動續期、國地税合併，這一系列動作，都意味着房地產税的出台，只是時間問題。
然而，時間才是最大問題。
房地產税想要順利出台，除了技術破壁之外，還需要輿論動員和房地產現實行情的配合。
如果經濟下行壓力未能得到有效緩解，樓市下行週期進一步延長，房價下跌的風險日益放大，房地產税推出的時間可能還會推遲。
畢竟，房地產税雖然不是為調控房價而來，但涉及利益格局的重新匹配，必然會對市場心理產生巨大影響。
它的推進落地，不僅需要廣泛的輿論動員，更需要相對良好的房地產環境。
一個簡單結論是，房價越是高漲，房地產税的落地時間就越早；樓市越是低迷，房地產税被推遲的週期就越長。
08
結論
萬事俱備，只欠東風。
房地產税遲早會來，但從輿論動員到立法通過再到最終的落地，還有一定時間週期。
其一，根據税收法定原則，房地產税必須經過立法審議的一系列過程。即使房地產税今年就開始徵求意見，那麼從出台意見稿到正式實施，起碼還有幾年時間。如果考慮到地方區情，那麼在房地產税立法塵埃落定之後，各地勢必會出台各自的實施細則，這一過程又會增加不少變數。
**其二，房地產税並非為降房價而來。**穩房價是既定政策目標，也是一直以來的主旋律。房地產税的目的，是為了彌補土地財政的缺失，理順房地產相關財税關係，降房價不再考慮範圍之內。
**其三，房地產税要想順利推進，需要一個穩定的房價環境。**如果下一步金融週期風險陡增，房價出現大幅回調，那麼房地產税只會無限期向後拖延。
**其四，在降税減負的大背景下，房地產税的重要性得到提升。**當大減税成為現實，誰來彌補缺失的税源，就成為待解之問。