樓市再現“降價未遂”，打折賣房被叫停，傳遞了什麼信號？_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

又一起“降價未遂”！

近日，據澎湃新聞報道，江西贛州市贛縣區一紙緊急通知，叫停區內所有“特價房”銷售，同時要求3月銷售價格不得低於2月。

當地有關負責人表示：發通知旨在規範經營，平穩市場。

能接受房價上漲，不能接受房價下跌，這是什麼心理？地方政府親自上陣干涉降價賣房，傳遞了什麼信號？

01

“降價未遂”：誰是下一個？

降價未遂，從來都不是新鮮事。

2019年2月，江蘇邳州某樓盤因降價超過2000元，被當地房地產商會通報批評，認為屬於“惡意降價”。

此事被曝光後，一石激起千層浪。當地房管部門第一時間回應稱，已約談房地產商會相關負責人，責成收回通報。

再往前，2018年10月，安徽多地開發商因降價賣房被約談，“降價未遂”一詞於是橫空出世。

其實，放之於歷史，降價未遂都談不上新鮮事。早在2008年，樓市下行，南京房管部門有關負責人就明確表示：不準開發商低於成本價賣房。

可見，每一次降價未遂事件的出現，都有着相同背景。

**一方面，樓市處於下行週期。**下行越是嚴重的城市，對於降價的反應就越敏感，行政干預的力度就越大。

另一方面，一些樓盤降價，引發老業主維權。“降價維權“雖然有違契約精神，也得不到多少同情，但於地方政府而言，事實上已經構成維穩壓力，責成房企禁止降價，是最簡單粗暴的選擇。

不過，在這些相似背景之下，還有着深層次的原因。

02

央地博弈：誰最害怕房價下跌？

在《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》一文中，凱風君提及了樓市的央地博弈機制，這是理解降價未遂的關鍵所在。

樓市涉及複雜的利益博弈，既有地方政府與更高層之間的博弈，也有地方政府、開發商以及購房者之間的博弈。

對於地方政府來説，樓市的穩定性之所以至關重要，因為它涉及三個層面的切身利益：一是土地財政，二是房地產拉動經濟的效應，三是維穩的基本盤。

樓市下行，最直接的影響當屬土地流拍增加，賣地收入鋭減。這對於財政收入已經全面放緩的三四線城市來説，尤為致命。

當一眾城市賣地收入佔到税收收入的一半以上時，就不難明白，為何樓市稍有風吹草動，地方都會第一時間出面維穩。

問題在於，降價未遂，限制樓市回調，只能在統計數字上穩定市場，暫時緩解老業主的緊張情緒，卻無法真正扭轉市場預期。強行讓開發商維持一個不可能有市場的高位，這不是呵護市場，反而是將開發商往火坑推。

相比而言，更高層雖然在乎房地產走勢對於經濟穩定的影響，但同樣也不會忽略樓市持續上行帶來的金融風險。既要防止樓市下行拖累經濟，同樣也要防止金融風險進一步放大。

顯然，地方政府不會有這樣的認識。即便有，在土地財政、拉動經濟和維穩的三重利益面前，也會有意無意忽略。

03

樓市小陽春：市場回暖還是概念遊戲？

降價未遂事件的層出不窮，再度説明了一個再簡單不過的道理：有人不希望房價下跌。

值得一提的是，即使在貨幣環境不斷寬鬆、樓市調控政策有所鬆綁、樓市小陽春説法不絕於耳的三月，依舊有地方在拿“惡意降價”和“打折賣房”説事。

這是不是可以反證，市場的嚴峻性依舊超出想象，所謂樓市小陽春更多隻是人為炒作的概念，大多數城市的樓市依舊嚴峻？

事實上，大多數三四線城市本來就沒有上馬什麼調控政策，所以樓市鬆綁對於他們的影響也是微乎其微。反過來説，既然沒有調控管控，仍然擋不住房價回調，這是不是也説明，這些城市自身的基本面出了問題？

所以，指望通過限制房企降價來穩樓市，可能只是一廂情願，不僅暴露了本地樓市的虛弱，反而還將房企和購房者都拖入泥淖，無助於整個市場的穩定，更無助於穩定預期。

04

四個結論

在《政府工作報告再提房地產，釋放了什麼信號》一文中，凱風君提出，2019年，樓市調控政策底已經觸底，“一城一策”或將成為主流，而穩樓市則是核心目標。

在穩樓市的大環境之下，市場還會繼續分化。

**其一，穩樓市的要害是防止大跌。**穩樓市向來具有兩面性，既要遏制過度上漲，又要防範房價大跌。如果説2018年之前的重心是“遏制上漲”，那麼今年的主要任務就是“防範大跌”。

**其二，新房市場價格失真，無法代表市場行情。**在限價和降價未遂之下，新房價格已經完全失真。一個城市樓市有無回暖，要看的是二手房量價有無同步回升，而非一手房的統計指數或者網籤數據。

**其三，樓市是否回彈，不要看概念炒作，也不要看地方的試探舉動，只需關注兩大核心指標：**一是限購限貸政策是否鬆綁，鬆綁到何種地步；二是貨幣政策是否持續寬鬆，寬鬆到何種地步，是否存在降息的可能性。

**其四，樓市將會繼續分化。**無論市場環境是否繼續寬鬆，大多數基本面存在問題的城市，未來樓市前景都十分堪憂。對於非環一二線城市、非都市圈、非城市羣輻射範圍的三四線城市，不要輕易投資。