千萬不要低估房地產税_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

這一次再無懸念。

3月8日，全國人大表示，將落實制定房地產税法，確保如期完成。

幾天前的政府工作報告，明確提出**“穩步推進房地產税立法”**，這是繼2014年和2018年之後，第三次提及房地產税立法。

更關鍵的是，在《三重信號來襲，房地產税還遠嗎》一文中，凱風君提及，從2017到2019年，全國不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權續期修法問題都已明確解決，國地税合併已經邁出步伐。可以説，開徵房地產税已無技術障礙。

那麼如今，最大的問題是，房地產税的到來，將會對樓市和地方政府產生多大影響？

01

房地產税的初衷是什麼？

先看初衷。

推出房地產税的本意，是為了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而釐清中央與地方之間的財税關係。

在大多數一二線城市，土地資源開發力度過大，新增土地資源嚴重不足，不少地方已經進入存量房交易時代。這意味着依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產税的重要性越來越突出。

同時，隨着減税降負成為常態，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定税源，就成為當務之急，房地產税恰好是備選答案之一。

由此來看，房地產税的到來，是為地方政府開闢新的税源，並非是為降房價而來。

02

大殺器：全國住房信息聯網

的確，房地產税並非是為降房價而來。但不要忘記，房地產税在開徵之前的一大技術殺器——全國住房信息聯網。

過去，各地信息猶如孤島。理論上，一個人在全國每個城市都買一兩套房子，而在系統裏卻只能查到當地的一套房子。如果全國住房信息都能聯網，那麼誰在囤房，誰在炒房，將會一目瞭然。

尤其對於公職人員來説，能否解釋清除這些房子的來源，就顯得至關重要。雖然**“以人查房”**不會面向所有人開啓，但至少在相關監管部門那裏，這些信息將會一目瞭然。

所以，短期而言，房地產税如果順利落地，必然會對投機者產生一定的威懾，進而會帶動一定程度的拋盤效應。

更關鍵的是，房產税是保有税。只要拿着房子就必須逐年納税。這與增值税、契税、所得税不同，這些都是交易税，只有買房賣房才會產生，但房產税則是一直伴隨終身。

所以，持有多套房子的人，不得不考慮持有成本。

03

會不會轉嫁給租房者？

當然，有人説，任何税收都有轉嫁效應，房產税照樣可以轉嫁給租房者。

持有這種論斷的人，忽略了全國住房市場所處的發展階段。

如今，住房短缺時代已經結束，加上集體土地建設租賃房正在大肆上馬，未來租賃未必還是賣方市場，要轉嫁税負談何容易？

同時，如果房產税到來，那麼如今的房屋空置成本將會不斷提升，大量投資者將會把空置房拿出去出租，税收轉嫁效應進一步削弱。

**要知道，房租與房價完全不同。**房價可能受到貨幣環境和富裕階層收入水平的影響，會嚴重偏離城市收入水平，但房租，卻要受到現實收入水平的約束。

收入就那麼點，想要把税收成本轉嫁給租房者，這個算盤未必打得響。

04

會不會降房價？

會不會降房價，這是所有人最關心的問題。

**從短期而言，房地產税的出台，對房價將會有直接影響。**這一政策，不僅具有強烈的心理利空效應，而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，拋盤會比較突出，這對房價顯然會構成利空。

**但從中長期而言，房地產税對房價的影響，主要在持有層面，對於遏制投機炒房有一定效果。**但相比而言，貨幣環境、土地供給制度、人口流入流出規模，在其中發揮的作用更大。

所以，房地產税從越熱到落地，都會對房價預期產生顯著影響。這種影響，隨着房地產税的推出而不斷弱化。

一個明顯例證，歐美國家多半都有房地產税，但房價卻未隨之而起起落落。

05

哪些城市會開徵？

不是每個城市都有“資格”開徵房產税。

房產税是一塊肥肉，能為地方提供穩定税源，但經濟基本面和人口基本面一塌糊塗的城市，貿然開徵房產税，不僅收不到多少税，反而有可能讓本地樓市出現大問題。

所以，會不會開徵房地產税，能不能收到房地產税，這是檢驗城市發展水平高低的一塊試金石。

在後土地財政時代，幾乎所有城市都會面臨財政收入下滑的危機，都有動力來開徵房地產税，但這些城市都要揣摩好自身的分量和實力。

按照此前財政部有關負責人提出的“立法先行、充分授權、分步推進”的十二字方針，房產税不會一刀切，也不會在所有城市同步推進。

這就給了部分城市以喘息之機。

06

幾個結論

房地產税涉及方方面面，不容小覷。

**其一，開徵房地產税已經沒有懸念，當然也不會半夜雞叫。**因為税收法定，房地產税必須歷經立法、審議和落地的一系列法律程序，整體落地下來，起碼要兩年以上時間。

**其二，在短期，房產税對房價有明顯影響。**在短期內，房地產税不僅影響市場預期，而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，從而帶來一定的拋盤可能，這對於樓市將會形成重壓。

**其三，****就中長期而言，房地產税的影響不及經濟、金融、土地和人口。**一個城市房價如何走，不僅要看經濟基本面、人口基本面和土地供給制度，而且還受制於金融大環境，房地產税在其中的影響不是決定性的。

**其四，****房地產税未必能轉嫁給租房者。**全國住房短缺時代已經結束，租賃市場正在大步推進，加上房產税帶有高額的持有成本，空置房也將被釋放到租房市場。未來，租房市場未必還是賣方市場，想要把房產税轉嫁給租房者談何容易？

**其五，房地產税會對剛需設置一定免徵面積。**按照國際慣例，房產税不會對剛需和投機一刀切，剛需一般都能獲得相應的免徵面積，而擁有多套房的，或許會面臨累進税率的制約。

**其六，不是所有城市都敢於上馬房產税。**房產税是一塊肥肉，但要能吃到口才行。一二線城市可借房產税，重塑地方財政，四五線城市很容易面臨房地產市場的動盪，這其中的權衡，考驗着每一個地方政府。

所以，千萬不要低估房地產税。