想要“去庫存”，得真割點肉才行_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：小昱

全國各層級城市庫存分化嚴重，市場多空交織，但是想複製上一波漲價“去庫存”難度很大

2月底，恒大率先開啓了2019年一季度的業績衝刺，住宅產品給予9折優惠，商鋪產品8折優惠，旗下恆房通掛出的項目總計690個。

恒大麗宮和恒大華府是恒大北京的兩個豪宅盤，前者售價1.3億套，後者最低達到了3500萬，如果按照這個折扣，省下的錢都夠再買一套房。

這不是恒大第一次全國打折銷售，去年2月恒大也做過類似促銷活動，2月1日至28日，恒大全國所有樓盤享基礎優惠88折。除基礎優惠之外，還可以享有不同額度折扣，例如3個月內付清全款享受96折，1年內付清全款享98折等，成交載體也是經紀人屬性的“恆房通”。

除了打折銷售外，近幾天網傳的一張郵件截圖也和恒大有關，內容是恒大的合作方組織員工在3月的4個週末去恒大上海的三個樓盤看房，幫助其提高現場人氣。

今年的“金三銀四”能不能有行情，房企們其實心裏也沒底。1月龍頭房企銷售額大幅下滑，中原地產研究中心統計數據顯示，30家上市房企1月銷售額同比去年同期下滑17%，而業績排名前三的萬科銷售額同比下滑28%，恒大同比下滑33%，碧桂園同比下滑28%。

開年這麼慘的銷售業績，房企也感受到形勢的嚴峻，從恒大再一次全國打折，到萬科董事會主席鬱亮又一次喊出“活下去”，再到碧桂園根據業績裁員50%。“春江水暖鴨先知”房企們已經感受到市場的不友好了。

這一次還能不能有條件像以前那樣，借“去庫存”讓市場反轉，讓房市參與各方皆大歡喜。

根據統計局數據，2014年全國商品房待售面積約6.2萬方，同比增長26.1%，一線城市中只有深圳去化週期在10個月以下。隨後全國樓市開啓了轟轟烈烈的去庫存運動。

按照中原地產研究中心的分析，2018年樓市庫存已經跌至50個月最低，全國性去庫存週期已經完成。2018年末全國商品房待售面積約5.2萬方同比減少10%，一線城市中僅有北京因為限競房庫存較高導致去化週期超過10個月。

全國商品房庫存處於低點，但是單個城市庫存數據分化比較明顯。

不難發現從上一輪“去庫存”開始後隨着庫存數量減少，房價上升速度也加快。

樣本城市中，北京、上海、杭州的商品房庫存自2015年後大幅下降，到了2018年這三個城市的庫存量還遠低於14年的高點，還在市場可承受範圍內，大範圍去庫存的基礎還未顯現。

“去庫存等於漲價”的歷史經驗看，只要庫存數還遠低於高點，暫時還不會出現運動式去庫存，房價也會在已經透支需求的情況下保持比較平穩的趨勢。

觀察二線城市的商品房可售面積數據，僅有個別城市如南京、長沙2018年的庫存數超過或接近2014年的高點，其餘城市的商品房庫存量目前還處於近4年的較低水平。

不過從2018年下半年開始，一二線城市的樓市從“萬人搖”突然變的冷冷清清。根據易居統計的數據顯示，去年底一線城市住宅總成交面積處於2014年以來的較低位，東部的二線城市成交面積環比下降15%。

根據同策研究院監測的71個三四線城市自2016年初至2018年數據顯示，土地供應的新增住宅規劃建築面積是住宅成交面積的1倍多，三四線城市城市呈現出邊“去庫存”邊“補庫存”的局面。

並且“補庫存”的三四線城市中有近7成是人口淨流出城市，雖然三四線城市在上一波“去庫存”中房價普遍大漲超過20%，但是同時進行的“補庫存”疊加人口的減少，對三四線城市房產未來的銷售情況不容樂觀。

三四線可能隨時會重新開啓新一輪的去庫存運動，但這一次靠漲價去庫存已經很難實現。

在市場偏冷時，作為市場參與方的購房者多數會選擇觀望，而房企在購房者趨於理性持觀望態度時，又面臨債務再融資壓力最大的時候，房企會怎麼做？

自然是想辦法先把房子賣出去，畢竟房企的錢也不都是自己的。最近深圳萬人排隊搶的公寓就被網友爆料排隊的人裏面有大量中介，項目給中介提成達到5個點，為的就是從側面給還在猶豫的購房者一些心裏壓力，促進成交。

回看開年打折賣房的恒大，根據公司披露的數據顯示，2018年全年其銷售面積5243.5萬方，均價約1.1萬/㎡。而今年恒大的銷售目標是6000億，若按均價計算需要賣約5400萬方才能達成19年的銷售目標。

根據其2018年中期報告顯示的1年內短期債務有近3000億，假設恒大今年全年銷售額與去年差不多的話，在不考慮利息部分，銷售額對短期債務的覆蓋比率為1.7倍，若市場持續無法回暖銷售額延續1月降幅，則全年的銷售額對短期債務的覆蓋比率僅有1倍。

恒大在三四線城市的土儲佔比超過三成，恒大的不但償債壓力巨大，其在三四線的項目儲備也令其銷售回款同樣嚴峻。

去年的房企銷冠碧桂園，根據其2018年中期報告顯示短期債務合計約5300多億，去年碧桂園銷售額約有7100億，去年銷售額對短期債務的覆蓋比率僅有1.3倍。

碧桂園1月銷售額同比下滑約28%，假設今年全年銷售都和1月類似，則今年全年銷售額在不考慮利息的情況下都不能夠全額覆蓋短期債務。

如此假設比較下，雖然碧桂園去年的銷售額遠超恒大1千億，但是碧桂園對三四線城市的銷售依賴近60%，碧桂園的現金流壓力及銷售難度已經遠超恒大。

在區域庫存還較低的狀況下很難再發生政策驅動的去庫存，同時掏真金白銀的購房者處於觀望狀態，房企又面臨鉅額債務壓頂現金流緊繃的情況。即使有的房企還是不願意降價促銷，但是類似恒大這種全國有600多個項目在售的龍頭房企開始促銷，也會對其他房企的營銷造成極大的壓力。

如果房企這次不真割點肉，僅靠人為創造的熱鬧場面已經很難唬住攥緊錢包謹慎的買房人。