“偷面積”可能沒得玩了_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

開發商逐利，購房者也一樣。

2015年，費遠鵬從江西到杭州工作，在奧體板塊買了江南國際城89方的住宅，那會開盤價大概每平米1.5萬。當然是家裏出了大頭。

“超高得房率，89方送29方，看房方便，南北通。”二手房網站上，該小區的廣告寫道。房價漲跌是既定事實，不過89方能做3室2廳2衞的户型，無論何時都讓人心動。2018年5月，該小區同户型帶車位的掛牌價在418萬，最近售價也在400萬上下，均價4.5萬。算上送的30平，均價就掉下來不少，大概3.2萬。

“那下樓市不是特別好呀。”費遠鵬説到，2015年杭州樓市不景氣，看房的時候，到處是這樣送面積的樓盤，只不過江南國際城是送的最兇的。

這個案例不是最誇張的。“買的就是88方，買一贈一，樓下層高2.9，樓上層高4.0。”杭州論壇裏一位網友曬出了自己家的CAD。樓下有跟帖，二樓的4米，其實還能再隔一層，最少也是2.5層。

這些贈送面積和複試挑空，其實就是“偷面積”。最常見的偷面積有三種，飄窗和陽台、設備間和通風井以及複式挑空。當然開發商不會叫偷面積，而是包裝成，“贈送可拓展面積” 、“N+1/N+2户型”、“零公攤户型”、”買一層送一層”等等。

理論上飄窗和陽台屬於幾乎無風險的贈送。

贈送、改造、拓展面積其實都屬於違建，上不了房產證。通常業主想要改造時，小區都會要求籤署免責條款，大致內容是，小區不同意改造，是業主的個人行為，後期如果出現處罰和整改，業主需要自己負責。

可真的要禁止或者追查“偷面積”，並不是容易的事情。

2018年，南方都市報在《“偷面積”違建為何難治 審批部門有漏洞未堵塞 》：“違建業主對查處造成的阻力較大”。畢竟在一線城市，1平米就是幾萬，甚至十幾萬的價格。而大多數業主，抱着法不責眾的心態。文中的數據，深圳違建住宅內住户超700萬。當然這裏不僅僅是偷面積的問題。

以陽台為例，常見的是，樓上的業主找樓下的業主商量“澆頂”，或把陽台包進室內，基本只要保證不會漏水，便不會有任何糾紛。樓下業主可能曾經想過但不敢做，一看樓上這麼做，自己也馬上跟進。不少樓上樓下用的還是同一個包工頭。

再加上，開發商往往預先給業主設計好“偷面積”的位置，對於業主來説，改造成本和難度並不大。做一個陽台，材料和人工加起來甚至不到1萬塊。

而經常能看到的情況是，同一處違建被拆之後再次成了違建。拆違的成本實際上比違建要高，只不過這部分費用本應由違建者承擔，到最後往往是查違部門的專項經費掏腰包。

上個月，住房城鄉建設部徵求意見稿，“以套內使用面積進行交易”這一項，雖然更多人理解是“告別公攤”，但更像是在警告“偷面積”。按照這條規定，前文提到的情況有可能被杜絕，“贈送面積”更有被寫入使用面積之中的可能。

一般法律和新規不會“溯及既往”，既從前的不會追究，只是錯誤不可再反。未來想要再用偷面積來刺激銷售，恐怕要三思了。

實際上，對於“偷面積”國內的審查和處罰力度，是越來越大的。

比如2014年，上海九部就明確，“房地產登記機構應當對附有違法建築的房屋在房地產登記簿上予以記載，並不予辦理房地產轉讓、抵押等登記。” 當年1月-8月，全市就累計拆除違建638.93萬平方米，超過2013年拆違總量的130%。

2017年，南寧約14家企業、23個項目因為“偷面積”的問題，讓許多業主入住多年一直未能取得房產證。2017年4月杭州餘杭區佳源名城就因為開發商偷面積辦不出房產證，導致業主的小孩出現無法上學的情況。

到2018年就查的更加厲害了。比如有業主在微信羣裏爆料，自己買了龍湖上海的某個樓盤。之前就鬧過違建的糾紛，後來再去看房，現場有保安嚴守，但違建部分從上到下的樓板都被打穿。他擔心未來整改的成本、規模、難度都不小。

“現在大產證都沒下來，通過房管局的朋友查了下，不批大產證的原因就兩個字’整改‘。”他認為開發商很心虛，甚至極有可能無法兑現銷售所説的後期整體整改。

不過他是改善型自住，所以並不擔心有沒有房產證。

同時他還提到，上海有個樓盤至今沒拿到房產證，但幸運的是開發商違約按月給業主發違約金。雖然沒有房產證，但有開發商幫忙還貸款也不錯。

畢竟這樣的開發商是少數，未來“偷面積”這事估計是沒得玩了。