北上廣深莞出手，樓市突然減税，透露什麼信號？_風聞
观察者网用户_243807-2019-03-12 17:55
文|凱風
房地產税還沒正式出台，樓市先降税了。
在短短一個月時間，樓市減税三連擊：
2月底，北上廣深同時降低出租綜合税率，減半徵收；
3月初，這四大一線城市，又不約而同降低住房交易税費，其中，增值税附加税和印花税減半徵收；
3月12日，財新報道，東莞二手房交易個税或將二選一：或繳納房屋增值部分的20%；或繳納全額的2%。在房價上漲的背景下，這相當於大幅減税。
這一系列動作，意味着樓市減税不是小打小鬧。在新的市場環境下，樓市減税，意味着什麼，釋放了什麼信號？
01
二手房個税大減，透露什麼信號
在二手房交易裏，個税是最主要的税種之一。
媒體報道，自3月11日起，東莞二手房交易中個人所得税可選擇差額20%或全額2%徵收。
雖然只是給了**“二選一”**的選項，但在房價持續上漲的環境中，按照差額20%徵收與按照全額2%徵收，可謂有天壤之別。
簡單而言，一套200萬的房子，五年前原價是100萬。如果按照差額20%徵收，個税高達20萬；而如果按照全額2%徵收，個税僅為4萬。降税效應可見一斑。
同時，二選一的好處在於，可以再樓市上行期和下行期，選擇不同的繳税模式。
如果房價幾年原地踏步，差額徵收更加實惠；相反，房價持續上漲，全額徵收更有優勢。
有人説，從差額到全額，地方政府的税收必然大受影響。
這沒錯，不過一個簡單的道理是，如果税率過高，影響到二手房交易的積極性，成交量起不來，税率再高也沒用。
數據顯示，2018年，東莞二手房網籤34408套，環比下跌32.1%，回落到2014年的水平。時間進入2019年，形勢仍未有任何好轉。
顯然，個税實質性減税，目的顯然在於刺激市場、穩定樓市。
02
增值税附加税減半，影響有多大？
與個税調整相比，增值税附加税調整的影響相對複雜。
3月初，北上廣深四大城市同時降低增值税附加税和印花税，全部按照減半徵收。
先做個解釋，二手房交易，一般需要開徵契税、個人所得税、增值税、印花税、附加税等。其中，增值税、個税和契税是大頭，附加税整體數額不高，而印花税可以忽略不計。
一般而言，增值税為5%。增值税附加税通常包括城建税、教育費附加、地方教育費附加等，税率為12%。
這裏的12%，指的是增值税基礎上另加12%，也就是説總增值税為5.6%（5%+5%*12%）。現在附加税減半，增值税總税率從5.6%降低到5.3%。
但從數字本身來看，減税效應並不明顯。
同時，不容忽視的是，在全國各地，一般二手房滿2年（部分城市是5年），基本都會免徵增值税。
所以，增值税附加税減半徵收，只能算是邊緣性減税，對於樓市交易整體影響不算太大，這更多是全國系統性減税的一環。
03
出租減税：醉翁之意不在樓市
與個税和二手房交易税減税對比，最早打響樓市減税第一槍的，是出租減税。
早在2月底，北上廣深四大一線城市，同時降低房屋出租綜合税率，基本都是減半徵收。
對於一般租賃，北京從5%降到2.5%，上海則統一為3.5%，廣州則是從4%降到2%，深圳從4.5%降低到2.25%，減税力度不是一般大。
很多人以為，租房不必繳税，這是誤解。
根據規定，個人出租房屋必須繳納增值税、個税、房產税、城鎮土地使用税、城市維護建設税、印花税等税款，税率複雜而繁多，因此各地都是按照綜合税率統一徵收。此番綜合税率減半徵收，出租減税效應不容低估。
**不過，要知道，租房必須登記備案，方需繳税。**因此現實中，大多數房東都心照不宣，基本沒人願意進行備案登記。數據顯示，全國租房備案的比例僅為1%左右，幾乎可以忽略不計。
今年初，房租正式可用於抵扣個税，一度引發房東與租客的口水大戰。
房租想要抵扣個税，就必須進行申報，而一旦申報，房東信息就會登記於冊。雖然各地政府表示不會以此為依據追繳相關税收，但信息一旦被税務部門掌握，未來會怎樣，誰也説不清。
**所以，房東以漲租作為威脅，而租客不得不放棄房租抵扣個税的政策利好。**這是一個雙輸的結局。詳情可以參閲《房租抵扣個税，房東租客都慌了，房租會漲嗎？》一文。
因此，租房降税背後，對應的是減輕租房負擔的社會需求，當然也不無刺激個税申報以及租房登記備案的考慮。
04
減税背後：市場成交仍在跌
樓市減負背後的一個大背景是，全國多數城市樓市都未回暖，樓市小陽春只停留於想象之中。
根據易居研究院數據，2月份，北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套，環比下降40.9%，同比下降7.1%。
如果説環比大降還是春節因素影響，但與同是春節的去年2月相比，成交量仍舊下降7.1%，這就很能説明問題。
需要注意的是，凱風君一再提及，**判斷市場走勢的核心指標是二手房，而非新房。**原因是，受限價和限制網籤影響，一手房無論是價格還是成交量，都存在嚴重失真，不足以作為參考。
從二手房來看，在北上廣深四大城市中，除了上海二手房成交有所回暖之外，北京廣州深圳仍在下行軌道。
**北京：**根據中原地產數據，2月份北京二手房網籤6597套，較1月份的11739套，環比下降43.8%；較去年2月份的7914套，同比下降16.6%。
**上海：**根據易居研究院數據，2月，上海二手住宅成交9797套，環比下降40.6%，同比增長36.2%。
**廣州：**根據陽光家緣數據，2月廣州（南沙、從化除外）中介網籤量為1611宗，較1月環比大幅下降47.9%，較去年春節同期大幅下降48.5%，成交創近4年以來新低。
**深圳：**根據易居研究院數據，2月深圳二手房成交量為2209套，環比下降50.8%，同比下降35.9%。
這説明，樓市離真正回暖還很遠。
05
幾個結論
調控鬆綁，樓市減税，政策維穩，這是2019年樓市的主基調。
**其一，樓市減税背後，不無維穩的考慮。**目前，各地為了樓市維穩，可謂着數盡出。有直接干涉開發商降價賣房的（參閲《樓市再現“降價未遂”》一文），有想方設法試探鬆綁的，有降低税費刺激交易的。在穩樓市和一城一策的基調下，維穩的花樣還會百出。
**其二，樓市邊緣性減税影響不大，涉及個税、契税和增值税影響突出。**無論是出租減税還是增值税附加税減半，都屬於邊緣性減税，真正有影響的是契税、個税和增值税這三個。如果減税觸及這三項，那麼對樓市的影響就會非常明顯。
**其三，樓市小陽春只是概念遊戲，市場預期仍舊疲弱。**除了上海廈門等個別城市外，大多數城市成交量仍在下跌，市場觀望情緒仍舊濃厚，有價無市仍是常態。顯然，樓市下行週期，市場預期不是一下子就能扭轉過來的。
**其四，重點關注二手房走勢。**無論成交還是價格，二手房都比新房更加接近市場行情。簡單而言，二手房量價齊升是為復甦，量價齊跌是為下行，量跌價穩是為維穩，量升價跌是為築底。
**其五，貨幣政策至關重要。**降準對樓市影響不大，降息則是大殺器；貨幣普惠性寬鬆對樓市影響同樣有限，房地產信貸全面寬鬆才會有大影響。詳情參閲《金融數據全面回落，這一次會不會降準降息？》一文。