拿減“税”來調房價，有點難啊_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：小昱

二手房交易環節的附加税減半就是減税降費大背景下的順帶一筆，其他的甭想了。

最近四個一線城市紛紛下調了房地產交易中涉及的增值附加税，有網友在報道下留言：“房地產又按耐不住了。”就算是政策層面有意在放鬆房地產，但這次3種附加税減半後，摺合計算大約是總房價的0.3%。

一套價值400萬的二手房，僅減税約1萬元。相對附加税來説，交易環節讓買家感覺税負較重的增值税依舊是按照5%來徵收。附加税的降低對房價的影響微乎其微，就像易居研究中心嚴躍進説的：

“購房者不必為一些小税種的調整有太多關心或關注。”

很多國家的政府都會使用交易環節税來調節房市，但效果往往都不理想。2008年金融危機後美聯儲實施的量化寬鬆導致大量外資及外國人湧入新加坡樓市，2009年第二季度到2013年第二季度，新加坡的公寓價格漲幅超過50%。

新加坡九成的土地為國家所有，政府可以強勢主導土地市場，其税收是政府財政收入最主要的來源。住房税收體系主要包括交易環節的印花税、所得説，及保有環節的財產税。新加坡交易環節徵税較重，2017年印花税佔税收總額7.2%，佔政府財政預算收入達5.1%。

新加坡政府本想用交易環節的税來調節房市，其實從2011年開始政府為了抑制投機行為，為房價降温，開始對房屋交易徵收高額的印花説。對賣家徵收的賣家印花税，賣家持有住宅年限越短税率越高，最高可達16%，還有針對買家的買家基本印花税3%及區分買家是公民、永久居民及外國人的額外印花税。

2011年底與2013年初，新加坡兩次增加額外印花税打壓房市過高的價格。2013年1月開始，如果是公民第二套房繳納的基本印花税加額外印花税總税率也需10%，永久居民非首套繳納的印花税總税率達13%，而外國人繳納的印花税總税率高達18%。

從上圖可以看到，新加坡政府的兩次大幅增加交易環節的額外印花税的政策並沒有真正抑制快速上漲的房價，在資金充裕及買家需求旺盛的時期房價在高額的印花税面前不為所動，該怎麼漲還是怎麼漲。房市真正的降温是在2013年內6月開始，新加坡政府實行的總債務償還框架後，對貸款有了諸多限制，同時疊加前期的大幅度增加印花税才真正打擊了房市需求，新加坡的公寓價格這才開始掉頭向下。

直到2017年新加坡房市低迷時，政府對房市的管控措施有所鬆動，賣方印花税率最高檔由16%降至14%，同時放鬆了總償債率框架，以房產抵押貸款的，若貸款與估值比率不超過50%，就不受該框架限制。放鬆管控後新加坡的房價在2018年全年上漲了7.9%。

香港前特首梁振英曾表示，過去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，但投資需求卻仍主導市場，讓房市再度出現亢奮現象。香港其實自2009年到2017年多次加徵印花説，香港永久居民首套物業都需要繳納15%印花税，如果是非香港居民一次性要繳納30%，如果是投機性買進賣出還要收懲罰性的額外印花税，不滿6個月轉手的要再繳納額外20%印花税。

就是在交易環節税已經超高的程度，依舊不能阻止香港房價快速上漲。根據恒大研究院數據顯示，2002-2017年，香港港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲超過3倍、4倍、2.5倍，僅2018年上半年漲幅就達13%。超過的交易環節税對高房價無解。

從以上例子可以看出，房產交易階段所需繳納的税在房市火熱時，對房價的快速上漲的抑制作用微乎其微。

英國在啓動“脱歐”程序後，為避免房地產市場迅速下滑，在2017年11月取消首次購房者購買30萬英鎊以下房產的印花税，即使是印花税政策調整後，倫敦市中心的住宅均價還出現了下滑，最大的降幅甚至超過10%。其實在房價處於下行階段時，單純的降低交易階段的税率而沒有其他信貸政策的配合，那麼房產交易環節的税收只是政府的財政收入，想單純靠此類税託舉房價基本沒什麼作用。