開徵空置税？香港高房價，還需再下猛藥_風聞

◆只要真心實意，高房價總有辦法解決。

正解局出品

3月12日，香港樓市又傳出大消息：港府要開徵住宅空置税，税率大概相當於2年租金，並且約為樓價的5%。

有人立馬説：這才是我們應該學習的。

但其實，只要仔細瞭解下香港樓市現狀和這次的政策，我只能説：

香港樓市頑疾沉痾，這次開徵的空置税，藥勁兒還不夠。

1. 香港苦樓市已久矣

在開頭，有必要稍微介紹下香港樓市背景。簡單歸納幾個方面：

房價高。

國際公共政策顧問機構Demographia連續15年發佈國際房價負擔能力報告。今年的報告，對全球309個重要城市房價進行了調查。

香港已經連續第9年位居房價最難負擔城市首位，還創調查歷年來最高水平。

香港房價收入比（都是中位數）從2017年的19.4倍，上升到2018年的20.9倍。簡單地説，就是**一箇中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能買起一套普通住房，**用這個報告形容就是房價已經到了“嚴重負擔不起”的程度。

要知道，全球第二、第三貴的加拿大温哥華、澳大利亞悉尼，這個收入房價比也才12.6倍、11.7倍。

人居環境差。

香港不乏現代化的摩天大樓，還有一平售價達百萬之上的“半山豪宅”，但一般香港普通人的居住條件，僅僅從舒適度上來説，比不上很多大陸小區。

我們在TVB劇裏，經常聽大佬把“千呎豪宅”掛在嘴邊。實際上，這個“千呎豪宅”，換成大家熟悉的，也就是90平米左右（1呎≈0.09平米）。即便2012年香港取消了建築公攤面積，按得房率85%一換算，“千呎豪宅”，也不過我們105平米左右。

根據港府2017年數據，**全港八成家庭居住面積不足70平米，**一個典型的四口之家人均居住面積只有11平米。

某房地產中介一樓盤二手房房價

影響深。

前面，我在文章裏説過在香港富豪排行榜中，10大富豪中，有6個是房地產商。李嘉誠更是雄踞香港首富榜首21年。

房地產野蠻生產的危害是悄然無聲，而且十分深遠的。高房價讓香港人不停不歇地攢錢買樓。因為創業失敗成本太高，所以，年輕人不敢輕易創業，導致香港經濟活力愈發不足。

2. 空置税，捂盤税？

香港房地產經濟可以追溯到1969年，港府開始推行十年建屋計劃和居者有其屋計劃。

而今，可以説香港樓市頑疾已深。

其實，從1997年，特首提出的“八萬五公屋計劃”起，調控樓市一直是港府施政的重要內容。

這次提出的徵收空置税，是港府在調控樓市上的又一次努力。

現在來具體看下這次徵收的房屋空置税。嚴格來説，港府這次推出的叫一手私人住宅單位“額外差餉”。

這項政策最核心的內容可以概括為：

在對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，且大約相等於樓價的5%。

但目前，港府這個“空置税”，只針對新房，也就是“一手房”。

舉個例子，今年1月香港一套60平方米的公寓平均售價是1014萬港元，抹掉零頭，算1000萬。香港平均租金就算3%。那麼，這樣一套公寓的空置税=1000*3%*2=60萬港元。

而香港人一般月收入也就1.5—2萬港元，所以，這個税還是蠻重的。

香港普通住宅一般都有着超高容積率

但是，香港這次這個“空置税”，差不多隻是“捂盤税”。

港府推出“空置税”的目的也就是，迫使開發商不要捂盤。有統計顯示，在2012年7月—2017年6月的5年裏，香港新房供應量增加約50%，但是房價還在上漲，其中**很重要的一個原因就是開發商捂盤。**有統計，期間香港：

已落成但未賣的單位：由4000個增加至8000個，增幅為100%。

建築中但未賣的單位：由48000個增加至61000個，增幅為27%。

已批出但未動工單位：由13000個增加至29000個，增幅為123%。

根據安排，空置税草擬法案已經基本完成，下月提交立法會討論。

3. 作用恐怕還有限

猛藥去沉痾。

在一定程度上看，港府這次的“空置税”對解決香港樓市頑疾，藥量還沒到位。

先拿“空置税”本身來説。在全球範圍內很多國家和地區在徵收“空置税”，這其實不光打擊囤房，也能促進房屋利用，避免社會資源浪費。

比如，法國對空置逾1年的房屋，要徵收樓價10%、第2年12.5%、第3年15%的空置税。

港府這種只對新房徵收“空置税”的做法，讓“空置税”變成了“捂盤税”。

部分國家或地區“空置税”徵收情況

但這也是暫時無奈的妥協。

為什麼這麼説？

我們知道，香港樓市房價飛漲，除香港資金來去自由，容易受國際資本炒作外，還有更重要的原因：既得利益。

首先，就是開發商。特別是，**大開發商有資金優勢，積極囤地，**往往不急於蓋樓或者“蝸牛式”慢慢蓋樓，靠着土地溢價，囤地就比“捂盤”能賺到豐厚利潤。

甚至，近些年，香港地產商把這套也用到了大陸，開始在大陸大量“囤地”。

其實香港住宅用地只佔了土地總面積很小一部分

而普通人的利益更直接，那就是房價。

1997年，東南亞金融風暴，導致香港樓市從1997年10月起量價“跳水式”齊跌，下面一年時間裏，房價腰斬，成交量萎縮一半以上，香港平均每位業主損失267萬港元。

**這原本是香港解決樓市問題的一個好契機。**1997年時，特首提出“八萬五公屋計劃”，也就是説，每年興建的公營和私營房屋單位不少於8.5萬個、10年裏全港七成的家庭可以自置居所、輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

但這種巨大供應量在一定程度上，進一步抑制了樓市。

香港樓市低迷到了2003年時，已經有10萬多房貸者成為“負資產者”，一些家庭不光損失了首付，還要繼續還銀行房貸，有人還因此選擇了極端方式了結。

當年7月，50萬香港人上街，抗議房價下跌，要求港府救市。

於是，“八萬五公屋計劃”被擱置。

還包括港府自身。據統計，香港GDP的30%一度來自於房地產相關行業的投資及消費，港府收入也嚴重依賴土地交易、房地產相關税收。

4. 但畢竟又邁出調控的一步

其實，由於外部宏觀環境變化，從2018年七八月以來，香港房價已經下跌了10%左右。

這次港府並沒有動搖，不僅印花税、買家印花税、雙倍印花税等遏制樓市炒作的措施沒有停，這次還把2011年就提出的“空置税”又推了出來。

樓市調控，香港又邁了一大步。

其實，**高房價不應該成為大城市的“標配”，**在同樣的調查中，按照同樣的口徑，紐約的房價收入比是5.5倍，新加坡也才4.6倍，連眾所周知“人多地少”的東京也沒有超過5倍。

只要真心實意，高房價總有辦法解決。

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