除了學區和拆遷，老破小還有別的投資邏輯_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

能撞到拆遷大運和撿到“學區”餡餅，畢竟是少數

“朝暉一區的破房子居然有人掛牌1萬3，理由竟然是等拆遷。 真是太瘋狂了，真是誰買誰見鬼，比買一錢不值的末日權證還瘋狂。”

2016年有網友在論壇裏發了帖子標題就是“買朝暉一區等拆遷的都是瘋子”。

朝暉一區上世紀80年代建造完成，結構老舊、道路擁擠等弊病非常明顯，小區內找個停車位可能要兜上三圈。與朝暉一區僅一條馬路之隔的通盛嘉苑業主説：對面，沿馬路，原來你絕對不會買的房子。

結果那些瘋子瘋對了。

由於機場軌道快線朝暉段的推進，朝暉一區沒多久就真的出了拆遷公式，按4.1萬評估價和1.42的係數，最終賠償面積單價平均在5.8萬，3年時間增長了4.5倍，48平以下的房子則可能達到280萬左右。

論壇有業主爆料，自家拆遷補償款每平米不到7.5萬，但相信應該也很接近。但就4萬出頭的評估價，乘以基數，加上各種拆遷安置的補償費、獎金等，摺合下來均價估計在7萬之內。

當然，前面算的都是名下唯一。

“拆遷”可能和“學區”一樣，是老破小被認為還有購買或投資價值的兩大標準。撞到拆遷的大運，和撿到“學區”的餡餅，是老破小草雞變鳳凰的兩大法寶，而反過來則有可能成為災難。

2017年北京朝陽區宣佈“多校劃片”後，部分學區房被成“重災區”，芍藥居、珠江帝景、慧忠裏等幾個小區，價格普跌20%以上，個別房源降價甚至接近四成。但到了朝陽區教委2018年新政策出台，恢復了以上幾個小區的“單校劃片”後，幾個地方的房價也隨之有了明顯的上升。

按照華夏時報當時的記錄，西城區德勝片區的裕中西里小區，3月初42.6平米一居室，掛牌600萬，成交總價為580萬，單價為13.6萬。5月底另外一套同等面積的户型成交的45平米一居室，掛牌668萬，成交總價637萬，單價14.1萬。僅僅不到兩個月後，成交價格漲了50萬左右。

不過，就像前面説的，拆遷和學區是碰運氣的事兒，朝暉一區最後雖然真的撞到了拆遷的好運，但從1區到9區，差不多300幢中，最終被拆的只有3幢。而學區這種餡餅更是可遇不可求，大部分人不太可能有途經提前預判到這種“運氣”。

這時候，想要入手老破小，就需要精打細算了。

還以朝暉一區為例，其實就算沒有拆遷，當年1.3萬均價也是一個不錯的標的。地鐵步行距離，長的在1千米左右，短甚至不到300米，再遠1-2公里有西湖文化廣場和杭州大廈，而杭州銀泰和國大城市廣場是騎自行車可能會比地鐵更快到的距離。

此外，朝暉小學和幼兒園在杭州下城區都可以算不錯的了。

最重要的是，地理位置帶來的租金溢價可觀。朝暉一區二室一廳60平左右的租金大概在3500-4000左右。按照當時1.3萬均價，即便算5成首付，貸款39萬，30年月供大概在2000出頭，20年月供在2500。租金彌補月供還有剩餘，也算不錯的投資收益了。

這種房子其實費心淘還是有的，今年2月杭州某中介掛出一個總價102萬的老破小，以中介給的地理位置看，這套房子的租金也在4000+以上，按照首付5成計算，30年月供在2650，20年月供在3200，也是低於租金的。

這套房子被編輯部的一個杭州同事看到後，立刻心動了，結果電話打過去，中介説掛牌當天就成交了。

盯着撿漏的人看來真不少。