望北樓旁，一場物業上市盛宴_風聞

文|內幕君

電視劇《人民的名義》中，為了躲避反腐風波，趙瑞龍和高小琴逃到了香港三季酒店。這個酒店被權貴趙瑞龍們叫做“望北樓”——遙望北方，等待歸期。

在這裏，政治掮客兜售着來自北邊的情報，那些昔日呼風喚雨的虎狼，可能一夜間變身聞風驚躥的鼠輩。

現實中，香港確有這樣一個“望北樓”。

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趙瑞龍們希望“三季酒店”如其名，是春夏秋的輪迴，沒有寒冬。

現實則多了一季。

香港中環金融街8號，向南兩公里，是美國駐港領事館；再近一點，是港交所，周遭遍佈世界著名投行、律師行、商業銀行、會計事務所。

現實版的望北樓——“四季酒店”就在這裏，背靠陸地，俯瞰維多利亞港。在四季酒店方圓兩公里內，幾乎可以一站式解決所有資本問題，從收割、洗白到轉移、藏匿。

無數商賈政客曾在這裏盼候佳音，或從這裏遠走高飛。

7000 萬嫁女爆紅的山西煤老闆邢利斌，就曾因涉貪腐案藏身於此，包了酒店 7 個房間。被“判”10年不準入市的北大青鳥集團董事長許振東、涉深圳落馬政法委書記蔣尊玉一案的佳兆業老闆郭英成都曾在此避過風頭。

那些年，有個賈會計，也時常來這“找錢”。

在酒店落地窗前，他望着霓虹閃爍的維港，編織一個又一個“為夢想窒息”的故事。

在四季酒店，還有另外一羣來港“找錢”的住客，他們來自地產圈，目標是一公里外的港交所。

2003年夏天，首創成功在港上市，這是非典之後，國內第一隻境外公開發行的股票。從這時候起，內地房企赴港上市潮，一浪高過一浪。

2005年至2006年，富力、雅居樂、華僑城、綠城、世茂魚貫入港；2007年、2009年兩個年份，碧桂園、恒大、SOHO中國、金茂、遠洋、龍湖等16家房企集中登陸港交所；而2013年和2014年，赴港上市的房企數量達到驚人的21家。

從2003年至今，超過70家房企，在港交所敲響財富的鐘聲，在那裏實現資本快速擴張的神話。

2013年龍光上市，24歲的龍光公主紀凱婷，因持有85%的股份，身價13億美金，成為2014年全球最年輕的富豪。

與此同時，一股“分拆物業上市”的潮流裹挾其中。

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“不是在上市，就是在分拆上市的路上。”

當融資難成為整個行業大趨勢時，“找錢”成為活下去的第一要義。於是，越來越多的房企把物業從地產公司分拆出來，謀求獨立上市。

分拆時，房企不約而同地説：“分拆有利於提升物業板塊的競爭力，為業主提供更好的服務。”

誰也不提錢的事。

事實上，這是一個讓身價翻漲的資本遊戲。簡單來説，分拆物業等於又拆出了一個上市公司，又拆出一個融資渠道。有的物業公司市值越做越大，持平甚至超過母公司，這相當於母公司的股價翻倍。

以“彩生活”和其母公司“花樣年”為例，3月11日，“彩生活”市值63.11億港幣，“花樣年”為76.07億港幣，兩者市值相差不大。綠城服務則超過了綠城中國，市值分別為189.44億港幣和136.07億港幣。

企業一分為二，等於手握兩把割韭菜的鐮刀。

當然，不排除有些房企將物業資本化，是為了快速搶佔萬億級的藍海。隨着房地產進入存量時代，下游的物業行業桃肥李豔，其味無窮。

截至日前，已有15家物企成功登陸香港主板或正在登陸，1家突破A股市場，56家掛牌新三板。

資本正在以前所未有的速度進入這個行業。

2018年，雅居樂雅生活、碧桂園服務、佳兆業物業、新城悦、旭輝永升服務5家物業公司在港上市；不久前，濱江服務、奧園健康已啓動招股，藍光嘉寶、和泓服務正在排隊入港中。2018年之前，彩生活、綠城服務等6家企業率先上市。

有趣的是，一個港交所，集結了15家物業企業，而A股已上市的物業公司僅南都物業一家。

房企如此捨近求遠，輾轉維多利亞港，恰恰又印證了“找錢”一説。

港股上市的審核時間相對較短，在公司財務、合規性方面較A股寬鬆，對急不可耐的房企而言，維多利亞港已成不二之選。

2月28日，濱江服務(HK.03316)在香港召開IPO和2018年業績發佈會，公佈上市時間為3月15日。從去年遞交申請書到現在，僅用時三個多月。

濱江欲速求達的背後，是乾涸的資金池在呼喚水源。

2018年前三季度，濱江集團歸屬於上市公司股東的淨利潤為7.07億元，同比下降35.83%。造成淨利下降的原因之一，是其有息負債提升引發財務費用大幅增長。從濱江集團2018年三季報查知，其2018前三季度財務成本為4.57億，同比2017年漲了172%。

此外，濱江在2018年花重金攻城拔寨，全年共斥資223億元拿地，同比2017年上升76.68%，戚金興面臨着巨大的土地款支付壓力。2018年衝刺千億失敗，更讓濱江雪上加霜。顯而易見，戚金興需要一個新的融資平台。

儘管美麗的幻影背後，可能是狂熱膨脹的泡沫。

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2018年11月底，在佳兆業物業全球發售新聞發佈會上，總裁廖傳強自信滿滿：“我相信佳兆業物業會有一個不錯的表現”。

一週之後，佳兆業物業如期上市，儘管獲得超額認購，但開盤後股票一路下探，跌跌不休。六天內跌幅達8.71%。2019年3月11日收盤時，其股價為7.87港元，比發行價跌去了16%。

無獨有偶，雅居樂旗下的雅生活同樣雄風難振，上市一年多來，股價常年遊走在發行價邊緣，一度被質疑估值過高。

花樣年董事局主席潘軍就曾質疑：“與同行相比，比如雅生活，我們一個萬象美（彩生活收購的萬達物業平台），營收等於整個雅生活的規模，為什麼我們（估值）只有雅生活的一半都不到？”

中國物業公司的商業模式多數屬於拼爹型，即物業公司主要依賴關聯房企的業務。目前11家在港上市的物業公司中，超過一半分拆自其在香港上市的房地產母公司。

其實，潘軍應該明白，背靠綠地和雅居樂兩個金主爸爸，是雅生活“躺贏”的一大秘訣。彩生活估值低，怪只怪”花樣年”不爭氣。像脱胎於宇宙第一房企的碧桂園服務，一上線就衝到了港股物業市值第一，日前總市值約340億港元。

其中的邏輯不難理解，碧桂園集團擁有行業第一的土地儲備面積，截至2018上半年，碧桂園土儲高達3.64億平方米，這裏頭的每個平方，未來都會轉化為碧桂園服務的管理面積。家底殷實，可預見的收入成長性巨大，投資人自然刮目相看。

如上表所示，將上市物業公司的股票現價與發行價進行對比，可以看出，物業公司上市後表現分化，雅生活、中奧到家和佳兆業物業顯得後勁不足，碧桂園服務、綠城服務、新城悦實現股價翻漲。

值得玩味的是，這輪物業資本化浪潮下，大神級別的龍湖物業，對上市表現得意興闌珊。吳亞軍明確表態過，不選擇加入物業資本化大軍，因為一旦上市，它跟地產接軌的彈性就將大打折扣。

事實上，吳亞軍只道出一半真相。另一半真相是，部分物業企業上市是為了加快融資，而不是配合地產銷售。這種時候，物業的本質——服務，就只能殘喘在漂亮的財務報表下。

市場表現冷熱不均，龍頭房企態度不一，即便如此，物業資本化的故事還將續寫。

濱江服務、奧園健康、藍光嘉寶、和泓服務……“望北樓”旁的港交所，排隊“拆分物業”的房企絡繹不絕。

誰都渴望北歸的時候，等待他們的是又一個春天。

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