土地財政假故事與房產税錯覺_風聞

摘要：在我的政治生涯中，有一個始終被恪守的原則：即對於最關鍵的問題，我必然會親力做一番真正的調查，以確保不被膚淺的輿論所愚弄——梅特涅親王回憶錄

金融大亨索羅斯説過一句名言：“世界經濟史就是一部基於假象和謊言的連續劇，要獲得財富，做法就是認清其假象，投入其中，然後在假象被公眾認識之前退出遊戲。”這句話其實頗有意思，在某種程度上也適用於政治、政策的預判。

必須承認，歷史上，當重大政治、政策風險降臨之前，即便其意味已經很濃，但由於人羣中流傳着各種各樣撫慰性的假故事，使得公眾往往對這種風險不屑一顧，最終遭到毀滅性的打擊——譬如去年年初的假故事時“貿易戰不會爆發”，去年年底的假故事“貿易談判不可能成功”。

那麼，今年有什麼有趣的假故事呢？在我看來，今年最有趣的假故事，就是土地財政的假故事，以及由此延伸出來的房產税之時間錯覺。

什麼是土地財政的收益？這是一個最基本的概念，也是被混淆最多的一個概念。

土地財政收入規模被高估

在中國，人們對土地財政有一個很大的基本誤解，他們大都將“土地出讓金”混淆為政府可供使用的收入，這就使得輿論大大高估了現今土地財政收入的規模，進而極大低估了房產税的推出緊迫性——這種誤會在很多時候足以致命。

譬如，去年中國土地出讓金收入為65000億，你去看各個金融機構、媒體和大部分專家的統計口徑，大多就將65000萬億作為地方政府可供支配的收入了，而普通民眾、投資者就毫不猶豫地相信了這個數字。但事實上呢，對於政府來説，土地使用權出讓交易是要耗費成本的，筆者在鄉鎮工作過，對此有過接觸，不管哪種土地使用權出讓，政府都要付出成本，故而對此有所質疑。

後來，筆者專門與數個有着豐富地方財政實際工作經驗的幹部交流，他們告訴我——土地出讓金需要扣除鉅額的徵地拆遷補償費（一般約佔出讓金總額的60%以上）、各種政府性基金（規模極小，固定支出，約佔5-10%）和各種税費，餘下的才是地方政府的真正財政收入，這個數字僅佔20-30%，而且隨着現代農民土地財產意識和維權意識越來越強，徵地拆遷成本不斷攀升，再加上拍地時溢價率急劇下降，很多時候，土地出讓金裏面的真正財收甚至不足20%。

這就是真正的土地財政現狀，既不穩定，也難以持久。

譬如，如果你打開財政部《2015年全國土地出讓收支情況》的文件，你就會輕而易舉地發現這一點，其中提到2015年全國土地出讓金收益為33727億元，而土地出讓金中有26844億元用於拆遷補償等前期性支出，即便是毛收入，也不足7000億元，而且其中專門提到了用於農民的補償越來越高。

再譬如，北京市2010年第一次將土地財政寫入市人大報告，其中土地出讓金達900多億，納入財政收入多為477億元（當時的土地財政成本應該還沒有現在這麼高）。

這些都表明了，土地出入金與政府的真正財收是兩碼事。

所以，儘管土地財政的收益對地方政府非常重要，但鉅額的成本被媒體、輿論甚至金融機構幾乎完全忽略了，其真正收益實際上大大高估了。去年土地出讓金總額為65000億，其中的真正財政淨收益應該為16000億左右。

這個數字，就是土地財政的真正收入，她遠沒有想象的那麼誇張。

房產税能否替代土地財政

對於房產税對土地財政財政替代，早在2013年房價尚不高的時候，中國著名經濟學家甘犁就提出，只需要0.68%的房地產税率，就可以完全替代土地財政，即便只徵多套房的房產税，也只需要2.8%税率，就可以替代土地財政。這還只是2013年房價遠不及現在時的情況。

事實上，甘梨的説法還只是全國性的。

如果將視野集中在北上深等超一線大城市，就會更深地意識到地方財政轉型的重要性。北京市2018年土地出讓金收入為1682億元，其中的財政淨收益可能只有300多億，對於北京來説，這是一個極低的數字。相比之下，2017年時北京市房地產總值為40萬億，如果以1%（世界範圍來看，這個税率也不高）的房產税率徵繳，可以獲得4000億的收益（北京市去年財政總收入為5000多億），這相當於北京市財政的翻倍，如果以0.5%徵繳，可以獲得2000億，即便是隻以5%徵多套房，也可以1000億左右的税收。

總之，至少對於北京這樣的超一線城市來説，房產税無論如何施行，其收益都會遠遠超過土地財政。這就是“分佈推行”的現實必要性，這是由地域發展的情勢決定的。

結論

總之，所謂房產税不可能替代土地財政實際上只是一個帶有偏見的假故事。這個故事忽略了兩點：

1、極大高估了土地財政收益的規模，完全忽略了土地出讓金絕大部分都用來支付成本；

2、極大忽略了中國城市發展的差異性，意識不到隨着中國財富的核心地帶——超一線大城市已經發展到極致，一方面使得土地財政日漸忽略不計，另一方面房地產價值規模卻達到一個令人生畏的規模，這就使得房產税在這些地方的推出迫在眉睫。

此即土地財政與房產税的假故事，這個假故事使得輿論低估了財政轉型背後的緊迫性。

也許這就是索羅斯所言之反身性，即當假故事撲來之時，你必須真正花力氣、獨立思考地去識別她，不被其所惑。只有這樣，你才能在假故事被大眾識破之前，全身而退地離開賭場。