澳洲房產熊市中的華人中介_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-03-15 13:53
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：言哲君
華人中介只做華人生意
澳洲華人媒體的招聘版塊，地產行業彷彿完全沒有受到當地樓市萎靡的影響，火熱地一如兩年前。廣告裏，不斷有人告訴你：“給自己一次起飛的機會”、“改變人生，找到屬於你的人生快車道”，彷彿你會是下一個澳洲地產界傳奇。
這兩年，澳洲華裔地產中介的造富神話太多了。
兩年前的2017年，可以説是澳洲這輪樓市的巔峯。這一年，悉尼華裔女中介Vivien Yap銷售額達到了1.75億澳元，而這只是Yap入行的第五年。在墨爾本，中介Helen Yan也貢獻了1.59億的銷售額，當時她入行7年。“澳洲華女靠賣房年入百萬”、“入行半年月入10萬”之類的消息比比皆是。
但兩年後的今天，澳洲樓市並不好過。調研機構CoreLogic的數據顯示，今年2月，全澳房價再度下跌。當月，悉尼房價下跌1%，年降幅達到10.4%；墨爾本也下跌1%，年降幅為9.1%。這是自上世紀80年代初以來，悉尼的年降幅首次突破10%大關。
悉尼華人區Eastwood的陳先生在地產行業摸爬滾打多年，他明顯的感覺到，因為樓市不景氣，“地產銷售中介業績也不如以前好，特別是一些新人，可能長達半年一年開不了單。”
如今，他也不專注賣房，而是趁着收房集中期在媒體上招聘兼職，搶佔租賃房源。
留學生羣體曾是地產中介兼職的主力軍，“無需經驗”、“佣金豐厚”等字眼吸引了很多人從事地產行業。除了被業界“造富”神話吸引，許多學生從事地產行業的原因，也跟切身利益有關。有一個現象是，如果有從業資格的學生中介自己要買房，完全可以找相熟的從業者互相幫忙，通過獲取佣金的方式減免部分支出。
而在悉尼，要拿到初級的從業資格證並不難。
陳先生介紹稱，只要在相關機構上四五天課，結業後就可以立馬拿到Agent’s Representative Certificate(房地產銷售資格證）。“和full license相比，這種資格證不能獨立從事地產銷售。但即使沒有任何經驗，我們公司也非常歡迎從業者掛靠到公司名下，也無需上班。”
事實上，大多數中介都沒有底薪，中介公司也並不會付出多少人力成本，多一個人在公司名下買房，公司就有多一份收入的可能。
對於一般中介來説，“月入百萬”之類的故事無疑是天方夜譚。澳洲各個中介機構的佣金制度不同，但普遍來説，開發商給到中介機構的抽成是2%——3%左右，而其中一半左右需上繳公司，中介個人實際拿到的只有1%到2%不等。
“新手一開始的客源都從親戚，時間長了，再慢慢發展到陌生人”一位地產中介劉女士説，公司會組織培訓帶新人，有的中介入行一個月就會有單了，有的可能要半年多。
“以前一單一兩萬是正常的，現在越來越難了”陳先生表示，許多他的同行從銷售，轉業到了物業管理或者房屋租賃方向，後兩者雖然佣金抽成少，但勝在穩定。
據瞭解，澳洲房產中介的平均年薪有8萬澳元左右，其中很大程度上是金字塔尖的人羣拉高了平均數，且平均數和中位數的差距非常大。
澳洲2016年全國人口普查數據表明，全澳有596713名講普通話的人。這些人中房產中介人數排在第8位，年薪中位數也並不高，只有47241澳元，低於餐飲行業的副主廚年薪中位數的55471澳元。
現在，悉尼房價的中位數已從2017年7月的峯值104.9萬澳元下跌15%，達88.8萬澳元。這也意味着，即使購房者依然趨之若鶩，中介們的佣金收入也已縮水15%。
與此同時，前兩年購買了樓花（即期房）的中國投資客，近來迎來了收房潮。在澳洲，購房者無需在收房前償還任何貸款。因此，很多投資者因為國內資金流出的管制，以及房貸問題而無法成功收房，從而降價轉賣尋求接盤者。
這一方面加劇了房價的下跌，另一方面也讓海外投資者不敢輕舉妄動。
悉尼地產中介劉女士近期有近10個客户集中收房，其中有40%左右是本地置業者，剩餘的60%基本都是給孩子“以房養學”的“海外剛需”，純投資的並不多。“純投資的很少，因為澳洲樓市不像國內，週期很長，也不那麼快。”劉女士説。
根據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）公佈的年度報告，上一財年中國買家獲批在澳投資購房總額為127億澳元，明顯低於前兩年的153億澳元與319億澳元。在海外買家最愛投資的維州，海外人士獲准投資住宅的總金額為51億澳元，也從前兩年的104億澳元和280億澳元鋭減。
但即便如此，中國購房者依然是海外投資人羣中的主力。在劉女士所在的中介機構中，一年中只有10月到1月的本地銷售旺季，才會出現一批澳洲當地西人的業務，剩餘的8個月，基本都是華人購房者。
低谷中的地產中介們需要新的外部動力。為此，一些中介機構開出了4萬澳元的底薪，很多中介嗤之以鼻稱：“羊毛出在羊身上”，如果三個月後這些員工沒有單，馬上就可能走人了。此外，也有開發商通過提高中介的佣金來拉動銷售，3%的佣金比例可能高達8%，但這些樓盤通常都沒什麼基礎配套設施，銷售難度很大。
偌大的澳洲地產中介羣體，也不乏有天賦異稟的成功者。去年，一個北京大妞Jamie Mi開着直升機載中國投資者繞着物業周圍看了一圈，最後成功俘獲買家；還有地產中介為了賣房，與當地樂隊錄製了一個房產MV發到YouTube 上，引起了不小的關注。各種賣房花樣，不斷考驗着中介們專業知識儲備，以及營銷能力。
“這價格以後不會再有”、“開發商清尾盤，只要保本價”、“趁房價和澳元雙雙下跌出手，是明智之舉”……各種樓盤推薦中，中介們都在翹首期盼着樓市的新一輪上升期，他們不斷尋找着各種信息源和證明，並不斷地説服客户和自己。
在當地新聞中，近來的唱多者比唱衰者也有所增多。隨着房價的繼續下跌和經濟的惡化，澳儲行行長此前改變了降息的態度，摩根大通也預計，今年官方利率將減少50個基點，並將有兩個等額降息出現。瑞銀也認為，澳儲行可能會在短期內降息。在澳洲樓市，釋放的各類信號也越來越多。
“市場正在回暖。房屋清盤率已經從去年年底的40%多，回升到了60%，這幾乎就是上一輪牛市的水準。”
有中介説，現在正是入市的最好時機，他們希望通過話術和包裝再招攬一些客户。而這些客户跟他們一樣，都是黃皮膚黑頭髮的中國人，或者説是華裔。對於海外華人來説，從事中介、外貿或者導遊這樣的低技術行業的，一般都會把目光聚焦到近年來迅速富裕的國內中產階層，在語言和文化共通的基礎上再利用信息不對稱來賺取紅利，久而久之在這些行業形成華人只做華人生意的閉環。
這兩年最有代表性的莫過於代購、房產中介和旅遊這類能夠完美對接新中產消費力的行業了。然而，這種‘閉門造車” 的商業模式顯然過於低估了外部風險。
用舊有的套路在新環境利用規則滯後賺取利潤在一開始總是不錯的商業模式，但同時也決定了在任何一方出現變動時，這種取巧的商業模式就會輕而易舉地遭受重創。
遠的有韓國薩德期間的旅遊生意驟減；近的則有電商法公佈後，在日華僑華人總數猛降 70% 的新聞；還有赴美生子和美國月子中心等一直以來都會因為雙邊關係受到定期照顧的移民生意等等，而對於房產中介來説，即使國外行業長牛，國內外匯政策的變動就足夠讓半數人失業下崗。
商業自然是利益至上，但部分華人中介也該改一改近水樓台先得月的思維模式，即使是從抗風險的角度出發，也是時候把外國人也加入到 portfolio 裏了。