指望房地產税降房價有點難_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

韓國房價幾乎是在調控加碼中一路上漲

今年兩會期間，官方對於房地產税多次提及，關於“房地產税”該不該徵、該怎麼徵以及是否能夠調控房價的爭論從來沒有停過。根據最新表態，關於房產税唯一確定的一點是：出台時間可能沒那麼快。

其實慢一點是好事兒。

韓國的房產税，出台後就曾經裏反覆。

其實，很難過房產税出台的背景跟我們很相像。 1975-1990 年15 年間韓國全國房屋均價的漲幅為835%，年均複合增長率達到了16%。韓國經濟學家李政宇教授的《韓國的財富：資本獲利與所得的不平等》一文中提到，“上世紀80年代韓國地價為14兆636億美元，僅次於日本45兆400億美元和美國的29兆500億美元。”按照單價計算，韓國當時地價是英國的4.3倍，是美國的50倍。

在這種狀況下，韓國政府在1990年第一次開徵綜合土地税，但綜合土地税沒有實現政府的願望，由於地方政府的消極態度，房價調控作用有限，韓國的房地產價格在1991年繼續上漲。

圖片轉載: 雪球

看到只簡單收税光不行，1995年韓國又頒佈了《不動產實名制》，專門用來防範房地產交易當中出現的偷漏税和投機行為。

但組合拳還是沒顯示出什麼威力。

2000年後，韓國房價再次進入開始暴漲。首爾江南區樓價上漲最快，甚至出現了“江南不敗”這樣的詞彙。意即在江南區投資買樓只賺不賠，甚至有政府都難敵“江南不敗”的説法。

2005年韓國開始徵收綜合不動產税，徵税對象是6億韓元以上的住房，税率是1%至3%。原來的綜合土地税和財產税合併成新的財產税，作為地税滿足地方一般財政需求；綜合不動產税是國税，中央徵收了以後全額返還給地方。分工明確的同時，緩解了中央和地方之間的税收對立關係。

但政策推行之初面臨着保守媒體和在野黨的激烈反對和首爾市民的集體遊行。反對意見比較集中的觀點是，政府如果試圖平穩房價應該增加供給。

《房產税：韓國帶給中國的啓示》作者金宰賢在2010年接受媒體採訪時提到，除了税收之外，韓國政府還使用了金融手段，總負債償還比率(DTI，Debt-to-income)和住房擔保貸款比率(LTV，Loan-to-value)。

所謂DTI，是購房者的供款與收入之比。比如2005年之後，首爾這一比率是50%，江南三區為40%，即兩地購房者年供款不能超過年收入的50%和40%。這與英美的80%至100%和日本的90%比相當的低。

但即便有上述政策和金融手段，僅2006年一年，首爾平均房價仍然上漲19.2%，首爾江南地區的平均房價的漲幅達到25.9%，可謂是報復性反彈。

之後韓國房價幾乎是伴隨調控政策加碼中一路上漲。

2014年7月，韓國政府將銀行部門的貸款價值比（LTV）和負債收入比（DTI）分別提升至70%和60%。同時，房地產購置税從2-4%下調至1~3%。

進入2015年，首爾房價再次大漲4.6%，之後的2016年、2017年和2018年上半年分別仍然上漲2.1%、3.6%和3.1%。根據2017年韓國官方發佈數據，目前首爾房價收入比（PIR）為8.8。即一個家庭一分錢不花，要僅9年的工資才能在首爾買房。

韓國首爾公寓在2018年9月之前的12個月暴漲16%。2018年8月第四周，首爾房價增長0.45%，為6年以來的最快增幅。

到2018年9月，韓國再次出台相關新政，持有3套房產及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區域擁有2套房產及以上的房主，綜合房地產税的税率最高達到3.2%。一套房產但房價超過18億韓元（約1098萬元人民幣）的房主，綜合房地產税最高達到2.7%。持有新政還規定，2套及以上房主在限制區域購買新房時，將無法獲得按揭貸款。

而據韓聯社數據，去年首爾公寓價格同比上漲8.22%，創下2006年（23.46%）以來的最大漲幅。9月新政出手之後，首爾主要地區的公寓交易停擺，出現自2017年9月以來公寓價格的首次下跌，12月樓價下滑0.01%。

轉載自：Singapore Property Back to Tightening Mode

相比韓國政府對房價的束手無策，新加坡房價的穩定，和房產税其實也沒多少關係。

2009年中開始，新加坡房產開始了長達4年的飆升階段。知乎有網友根據上圖，整理了4年中，新加坡政府對於房地產税的調整：

● -2010年2月，一年以內賣房需交賣家印花税，貸款比例降低；房價一路高漲；● -2010年8月，三年以內賣房需交賣家印花税，貸款比例進一步降低；房價繼續漲，漲勢稍有放緩；● -2011年1月，賣家税調整到了4年，並且調高了比例到了最高16%，貸款比例進一步降低；漲勢放緩；● -2011年12月，實施買家額外印花税；這次之後的房價平穩了幾個月，但經過一個季度的消化後，房價繼續漲；● -2012年10月，貸款比例進一步降低，最高貸款年限調整為35年，之前是40年；房價繼續漲，漲勢有所放緩；● -2013年1月，調高了買家額外印花税；房價繼續漲，漲勢有所放緩；● -2013年6月發佈的總貸款（房貸和在新加坡的所有貸款）比率不得超過收入的60%的這個比率的政策（TDSR）。

2013年之後，新加坡財政部年初在財政預算案中又宣佈修改現有房地產税結構，讓多數人為自住的房子繳交較少房地產税；而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產税。

同時引入了“劫富濟貧”的年值概念。所謂年值，是業主出租一個房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入，再減去物業管理等開銷所得的純利潤。年值由税務局每年根據各地的平均租金回報率計算，通常會低於租房的利潤。以一個年值3萬新元的房屋為例，如果是自住，每年的房產税為房屋年值880新元；如果出租，即需要3000新元。

但新加坡整個房產税的設計，都有一個“劫富”的思路，針對的是二次置業者、投資者或者外國公民，而84%住在政府組屋中的人，以及自主用房購房者，則可以通過各類優惠和抵扣，忽略繳納的金額。

同是房產公有制的香港也徵收房產税。但是，從2003年至2015年，香港房價累計上漲超4倍，港府採取提高税收抑制房產並未獲得成效。

2012年10月起，香港進一步推出二項房地產税收政策：第一，所有外地人士、本地及外地註冊的公司購買香港住宅時需繳付15%印花税。第二，提高額外印花税的税階，將試用期延長至3年。若買家在6個月內轉售，額外印花税率增加到20%；6個月至1年內轉售，税率增至15%；1-3年內轉售的税率提高到10%。

但香港房價2012-2015年仍然維持快速上漲。

直到2015年港府開啓第7輪調控各類重磅措施的出台，以及經濟增速放緩、美元進入加息通道後港幣被迫加息，房價才開始進入調整期。

所以，如果只是寄希望於房產税降房價，那麼慢一點快一點並沒有什麼關係。