四年後再鼓勵農民購房，釋放什麼信號？_風聞

本文轉自公眾號：國是直通車

在樓市“一城一策”的定位下，房地產市場又有了新動向。

日前，全國多地出台了“鼓勵農民進城購房”政策，從“直接政府補貼農民購房”到“鼓勵銀行提供優惠貸款”再到“提供相關配套政策”，不一而足。

上一次提出“鼓勵農民進城購房”還是2015年，當時全國樓市“去庫存”戰役打響，政策不僅鼓勵城市居民購房，還增加了農民購房支持力度。

幾年過去了，又見鼓勵農民進城購房，透露了什麼信號？三四五線樓市前景幾何？

國是直通車 侯雨彤 製圖

透露了什麼信號？

最先打響“鼓勵農民進城購房”這一槍的是東北的遼寧。

去年年底，遼寧省住建廳下發《全省推動縣城和新城區房地產去庫存工作方案》提出，對農民進城購房給予優惠補貼，鼓勵房地產開發企業給予購房折扣，引導商業銀行為農民購房提供更優惠的貸款政策和金融服務。此外，文件還把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍。

這是繼刺激在校大學生購房之後，遼寧推出的另一個加速去庫存政策，方向指向了農民。

《方案》強調，到2020年，各縣城、新城新區商品住宅庫存去化週期迴歸到合理區間。

距離遼寧千里之外的菏澤，在今年年初打響了樓市放鬆的第一槍，如今再加馬力鼓勵農民進城購房。

菏澤市成武縣3月份發佈《關於成武縣鼓勵農村居民進城的實施意見（試行）》提出，農民進城購買首套新建商品房享受每平方米300元的優惠。此外，《意見》要求，對進城購房落户未就業的農村居民，優先安排就業崗位，子女就近入學。

房產信息服務平台安居客顯示，成武縣二手房均價4000元左右，3月份該區域在菏澤屬於冷門區域，房價略有下降。按照每平米優惠300元計算，一套100平米的房子，可以省下約3萬元。

在南方，貴州遵義今年1月份也推出了鼓勵農民進城的措施，農民進城落户購房的，可以享受當地政府給予的最高5萬元的補助。

整體來看，出台鼓勵農民進城購房的城市，主要是一些庫存壓力大、房價相對穩定、集中在三四五線的城市。在“一城一策”的新定位下，這些城市有了政策調整的空間。

三四五線樓市前景如何？

多地鼓勵農民進城買房，背後是三四五線城市樓市的退燒。

易居研究院副院長楊紅旭接受中新社國是直通車採訪表示，多地出台鼓勵農民購房舉措有兩大原因，一來自去年9月份以來，全國多地出現樓市降温，地方政府為求穩地價、穩房價、穩預期，落實“一城一策”鼓勵人們購房；二來鼓勵農民進城購房適應當前城鎮化發展的需要，提高中國的城鎮化率。

進入2019年，全國樓市分化現象持續。春節期間返鄉置業遇冷，被視為三四線城市樓市驅動力減弱的表現之一。此外，諸葛找房研究報告認為，2019年棚改規模和貨幣化安置雙減少，預期降温的三四線樓市將再迎衝擊。

至於鼓勵農民進城購房能否真的奏效，楊紅旭認為，地方採取的措施仍屬於“小幅刺激”，短期看，三四五線樓市降温週期仍將持續三年左右，甚至2020年、2021年都將是降温態勢；長期看，隨着城鎮化的發展，三四五線樓市仍處於發展階段。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓提供了另一個視角。他告訴國是直通車記者，鼓勵農民進城購房部分原因是為了解決地方政府債務風險，土地財政仍然是地方政府收入的重要來源。而活躍的樓市，能夠保障穩定的財政收入。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆撰文稱，我們整個國家的税收是17萬億，地方税總的10萬億，有4萬億與房地產關聯，再加上土地出讓金，預算外資金，疊加起來將近8萬億。“如果地方政府離了房地產，是會斷糧的，所以這也是太依賴房地產。”

鼓勵農民進城購房會加劇這種不平衡嗎？事實上，早在2015年啓動“鼓勵農民進城購房”時就有人提出，不宜全面鼓勵農民進城購房。

一方面，農民數量雖然龐大，但總體購買力有限，且還會給農村帶來諸多發展“後遺症”。如，收入不穩定的農民進城購房，揹負沉重的債務，一旦缺乏還款來源，既影響農業投入也影響生活水平。

另一方面，農民購房傾向三四五線城市，就業、就醫、就學仍存在瓶頸，後續問題如何妥善解決仍面臨挑戰。“找不到合適工作崗位，僅靠一套房子是無法在城市安身立命的。”一位在四線城市購房的農民表示。

更重要的是，提振樓市、增加財政收入，不應把希望寄託在鼓勵農民進城購房上。高房價，已然是老百姓詬病的最嚴重問題之一。