指望農民工進城去庫存，不靠譜_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2019-03-20 11:27
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：小昱
指望農民工進城去庫存，不靠譜
2015年菏澤開始加快推進棚改，在棚改的推動下到處都是大拆大建，當地人評級菏澤滿城不但工地多，售樓處也多，全城沒有上百個也有大幾十售樓處。
山東住建廳資料顯示，2016-2018年菏澤市列入棚改計劃37.2萬套，超過全省棚改計劃的六分之一，其三年累計開工及貨幣化安置41.3萬套，開工率達110%，菏澤棚改規模也連續三年位居全國首位。菏澤市住建局相關負責人曾表示，這幾年菏澤相當於有100多萬人被“就地拆遷”，棚改涉及的人口就佔全市常住人口的1/8。
由於政府大範圍採用貨幣化安置方式，多數拆遷户拿到補償款後都會選擇去市場上購買商品房，也導致菏澤市商品房庫存量急劇下降。去化週期更是從2016年的18個月下降至2018年的9個月，菏澤的房價也水漲船高，從2015年4千多一路漲至2018年6千多，三年間漲幅超過6成。
根據恒大研究院去年發佈的中國住房存量測試報告顯示，目前我國三四線城市人均住房建築面積為33.5㎡。2008-2017年的10年間菏澤市商品房施工面積累計近2.3億方，若按恒大發佈的數據進行計算，僅過去10年菏澤商品房累計施工面積就能夠滿足菏澤超過80%的常住人口的居住需求。
浙商證券在《棚改政策收緊對房地產市場的影響》就測算過2017年三四線城市房產銷售面積的28%都是由於貨幣化棚改消化，去年7月國開行將棚户區改造融資審批權收回總行並限制貨幣化安置的比例，使得棚改收緊，這對以棚改為媒創造出的三四線城市的房產需求影響較大。
菏澤的棚改也受到棚改政策收緊的影響，2019年的棚改户數僅3.3萬户較2018年降幅高達近75%。受到棚改收緊影響的還有菏澤的土拍市場，去年菏澤共有12宗土地流拍，流拍率達7.5%，而此前菏澤每年僅1宗土地流拍，流拍率僅1%。
房產銷售市場也降温明顯，2018年第三季度成交面積較第二季度下降52%，較第一季度下降70%。同時到了年底菏澤多個樓盤都有交5萬認籌金抵8萬房款的活動加速房產銷售。二手房出售似乎更難，查看菏澤58同城售房信息，多個房源都打出降價急售標題。
菏澤的房子不好賣，雪上加霜的是接盤俠也越來越少，菏澤以152萬的人口流出居山東省首位，流出人口占總人口的15%。
2019年以來，全國多個城市更是在人才爭奪戰中發佈各種人才引進及落户政策吸引人落户，而有的城市更是屬於再度放寬落户政策。中新經緯就曾引用專家的觀點，過去兩年全國多個城市房價出現反彈，特別是部分二線城市房價加速上漲，最主要的一個原因就是人才新政變相放寬了限購政策。嚐到甜頭的城市繼續加碼，眼紅的城市抓緊出台人才引進政策，像菏澤這種人口流出地區，雖然吸引不來人才，但也另闢蹊徑想吸引農民進城買房，在棚改挖掘本地城市居民的需求之後尋找新的接盤俠。
把希望寄託在農民身上真的能實現麼？農民羣體中最有可能進城買房的就是外出工作的農民工了，根據國家統計局發佈的《2017年農民工監測調查報告》顯示，截至2017年農民工總量達到約2.8億人，佔總人口的20%，全部農民工中結婚的佔比高達77%。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心數據顯示，中國家庭有八成會有自己的房子，也就是説結婚組建家庭後，購房的需求會增加。
該報告也統計了，進城農民工中超過63%的人對在50萬人以下城市和建制鎮歸屬感較強，也就是説大約有1.7億人可能會選擇在小城市或者縣城購房。如果按照報告中提及的農名工19.8平的人均居住面積計算，1.7億對小城市歸屬感較強的人可消化近33億方的庫存，而根據格隆匯統計的數據顯示到2019年三四線城市已開工的庫存數僅10.5億方。1.7億的農民工若都選擇進城購房目前三四線城市的庫存可輕鬆消化。
雖然從數量上農民工購房潛力巨大，但是其進城買房有購房能力和購買意願麼。社科院曾發佈的《中西部工業化、城鎮化和農業現代化：處境與對策》一書中顯示：“66.1%的農民工認為到了一定年齡就會回鄉。”
在崑山打工6年的小周曾在接受媒體採訪時説：“父母在連雲港老家給自己家蓋了新房，雖然現在還不回家，但是歲數大了還是會回家的。”
大多數農民工歲數大了會選擇回家是因為在老家有宅基地，宅基地是農民工生存的最後保障，但現存的宅基地制度也是制約農民工進城的最重要的因素。農民在宅基地上蓋的房子因為沒有產權，所以只能叫做“土地附着物”，大部分農民工因為原始積累較弱沒有很多錢，而住房是農民工最重要的資產之一，農民工自己花錢蓋的房子卻不被法律承認這個資產的獨立形式。農民工的住房不能賣，也不能抵押，讓他們不能通過盤活自己最重要的房子資產獲得購房的第一桶金。
很多農民工家庭即使落户城市也因為就業收入等難題無法真正在城市穩定生活，成為城市“邊緣人”。但是一旦選擇落户城市，那麼就要放棄自己的宅基地，真正的進城可能會直接威脅自己未來的生存，這種成為“新城市人”的代價對未來具有巨大不確定性的農民工來説太大。
保住宅基地，不落户城市又不能和城鎮居民一樣享受該有的社會福利。因為目前城市的社會救助和福利都是基於户籍制度建立和運行的，農名工由於沒有城鎮户籍而無法享受社會保障，也由於沒户口其子女就不能享受城鎮義務教育，想上學就得交高昂的贊助費。
由於户籍制度缺陷會導致他們的生活成本增加，想真正立足城市基本成為不可能。而城市不願意放開户籍制度也是有現實考慮，主要是因為地方財力難以承擔農名工市民化的高成本，有測算稱，一個典型農民工市民化(包括相應的撫養人口)所需的公共支出成本總共約8萬元左右。
廣東省的一位地方官員就曾表示：“要將龐大的外來人口全部納入公共服務均等化的統籌範圍絕非易事，即使是北京、上海、廣州等經濟發達財政充裕的城市也難以承擔。”
農民工進城不僅有現行各種制度缺陷在制約，還有農民工自身的考量。比起去小城市或者縣城買房就業，他們更願意去工作機會更多、收入更高的大城市工作掙錢。小城市除了公務員、教師、醫生等職業的穩定性高收入高外，受制於經濟當地經濟發展限制，普通的從業者收入僅有一兩千每月，對於上有老下有小的農民工來説，這點收入根本沒辦法覆蓋子女教育和贍養老人。農民工如果去大城市廠裏或者工地幹活，每月算上加班工資收入都可以達到5-6千元。在深圳打工的李軍就説：“在廠裏每月到手能有4千多，平時會把錢匯給在老家的父母，現在這麼打工挺好的收入高，我也不願意回去種地，去縣裏掙得太少，先多掙點錢再考慮以後怎麼辦吧。”
三四線城市或縣城寄希望於農民進城去庫存道阻且長，就像任志強説過的：“要農民工成為進城買房的主力，不大靠譜。”。